有抵押的房产，到底能不能转让？

曾经，买卖有银行贷款（抵押）的房产，流程繁琐得像一场“过关游戏”。如今，《民法典》的一则新规，彻底改变了游戏规则。它宣告：“带押过户”已成为合法常态！但这背后，对卖家、买家和银行究竟意味着什么？又有哪些全新的风险暗藏其中？本文将为您彻底讲清。

一、旧规定：转让必须“先解押”，流程复杂风险高

在过去的规则下，处于抵押期间的房产，要想转让，几乎必须走一个“华山一条路”：

卖家筹钱（或买家垫资）→ 还清银行贷款 → 银行解除抵押 → 办理产权过户 → 买家申请新贷款

这个流程存在明显痛点：

资金压力大：卖家需要先筹措一笔过桥资金来解押，成本高昂。

交易风险高：万一买家贷款审批不过，或过户环节出现问题，卖家将面临“钱房两空”的风险。

流程繁琐时间长：整个流程环环相扣，任何一个环节出问题都会导致交易失败。

二、《民法典》带来的变化

《民法典》第四百零六条如同一枚“深水炸弹”，确立了全新的规则：

1. 核心原则：抵押物可以自由转让

法律明确：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。这意味着，卖家无需提前还清贷款、解除抵押，就能直接出售房产。“带押过户”有了明确的法律依据。

2. 抵押权不受影响：

这是定心丸条款。法律规定：抵押财产转让的，抵押权不受影响。通俗讲，就是“房产动，抵押权不动”。不管房子卖给了谁，银行（抵押权人）的抵押权就像“牛皮癣”一样牢牢贴在这套房子上。如果未来债务人还不上钱，银行依然有权申请法院拍卖这套房子来受偿。

3. 关键变量：“另有约定”的威力

法律留了一个口子：“当事人另有约定的，按照其约定。”这句话至关重要！银行为了保护自身利益，通常会在抵押合同中加入“禁止或限制转让抵押财产”的条款。

而这个条款到底有多大威力，则取决于它是否进行了登记。

三、各方影响面面观：有人欢喜有人忧

对卖家（抵押人）：获得自由，但须守信

利好：获得了前所未有的资产灵活性。可以轻松卖房，无需为巨额过桥资金发愁，大大盘活了资产。

风险：必须严格遵守合同。如果合同中约定了禁止转让且已登记，强行卖房会导致无法过户，并需要对买家承担违约责任。即使约定未登记，违反约定也会面临银行的违约索赔。

对买家（受让人）：机遇大增，但风险暗藏

利好：市场上的可交易房源变多，交易流程简化，成本降低。“带押过户”让买房变得更便捷。

巨大风险提示：“闭眼买房”的时代一去不复返了！你现在买的房，很可能是一个“带着枷锁”（抵押权）的房产。你在交易前必须做一件事：亲自去不动产登记中心查询房产的登记簿！

✓ 不仅要看有没有抵押，更要看有没有“禁止或限制转让抵押财产”的登记记录！

✓ 如果该约定已登记，你千万不能买，否则无法取得房产证，导致“钱房两空”。

✓ 如果该约定未登记，你可以放心交易，能顺利拿到房产证（但房子上的抵押权依然存在）。

对银行（抵押权人）：权力削弱，挑战升级

挑战：银行失去了过去“一票否决”的权力，不能再阻止抵押物转让。监管难度增加，需要更主动地监控抵押物状态。

新策略：银行的“杀手锏”变成了“登记约定”。聪明的银行一定会将禁止或限制转让的条款在登记簿上予以登记。一旦登记，这个约定就拥有了“超级效力”，可以直接阻止房产过户，从而将抵押权牢牢锁定在原房产上。

四、给交易者的终极实用指南

对于卖家：签贷款合同时，仔细阅读条款。如果想保留未来自由卖房的权利，尽量与银行协商不设置禁止转让条款，或至少确保其不登记。

对于买家：切记！切记！切记！买房前，务必把“查档”（查询不动产登记簿）作为铁律。这笔小小的投入，能帮你避开巨大的法律陷阱。不要只听信中介或卖家的口头承诺，白纸黑字的登记信息才是唯一的真相。

对于银行：必须更新风控模型。将“登记禁止转让约定”作为标准操作流程，同时加强贷后管理，动态跟踪抵押物的状态变化。