商品房预售合同纠纷胜诉案启示：违约方解除合同的法律边界与应对策略

原创 兵兵律师
2025年9月7日 21:09 江苏

笔者代理的一起商品房预售合同纠纷，最近二审法院维持的判决已经收到了，案件最终以解除商品房预售合同以及房屋装修包协议，退回首付款的结果宣判。

2023年8月，北京青年鹏鹏(化名)在亲友推荐下，与南京某地产公司签订《商品房买卖合同(预售)》及《房屋装修包协议》，约定以三成首付款+贷款方式购买南京某楼盘房产，并支付首付款150万余元，合同约定总价款500万元，一方违约应承担合同总价的20%违约金。后鹏鹏因失业、创业失败导致无法继续履约，开发商拒绝退款并主张高额违约金。经一审、二审法院审理，最终判决解除合同，开发商退还扣除20万元违约金后的剩余款项，并支付资金占用期间的利息。

这个案件主要核心的争议焦点有两个：

1、鹏鹏作为违约方是否有权解除合同?

2、合同约定的111万高额违约金是否合理?

二、法院采纳笔者关于积极破解”合同僵局”的司法逻辑

大多数商品房预售合同纠纷，尤其是针对已经支付了预付款的合同，法院是一般支持解除合同的，但从从本案判决可见，法院在处理某类商品房预售合同纠纷时，遵循以下原则：

1、违约方解除合同的例外情形，当合同陷入“法律或事实上不能履行”的僵局，如购房者确无支付能力、标的物不宜强制履行，即使违约方提出解除，法院可支持解除合同，但不免除违约责任。本案中，丁煜葳葳因失业、贷款失败导致无力支付剩余467万元房款，法院认定继续履行已无现实可能，故支持解除合同。

2. 违约金调整的公平性原则，开发商主张按合同约定追究总房款20%+装修款30%的违约金，合计111万元，但法院认为该标准明显过高，最终酌定为20万元。法院综合考虑了购房者的过错程度，非恶意违约，体现“补偿为主、惩罚为辅”的违约金功能。另外开放要求的房屋价格降了150万元的损失应当由鹏鹏承担，为何法院仅支持了20万元的违约金，首先房屋降价的原因并非为鹏鹏所导致，另外鹏鹏个人的情况也及时告知了开发商，是开发商迟迟不解除合同，才导致房子几年时间陷入僵局未出售导致的降价。

三、为何本案商品房预售合同能被解除？

1、合同僵局的客观性

购房者已丧失履约能力，且房屋买卖不宜强制履行，法院不能强制购房者借钱付款，就是我们常说的法律不强人所难。

2. 开发商的损失可控，违约方及时告知开发商

差价损失150万元可通过违约金部分覆盖，未造成不可弥补的损失，另外其房屋还是可以另行进行出售。丁煜葳葳在违约后及时通知开发商并积极协商，避免了损失扩大，符合诚信原则。

房子本来是用来提高生活质量的，而不应当成为生活的负担。房屋买卖是大事，在买房时要充分考虑到自身的资金情况，房屋的实用性以及未来的预期等等，千万不要冲动买房，一旦签订了合同，就要去履行合同，商品房买卖合同的解除在司法实践中的难度还是较大的，即使解除合同也会承担相应的法律责任。