一、案件背景：
2021年5月，某开发商作为出卖人，马某作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定：买受人购买出卖人开发的某项目某栋某单元某室房屋，房屋总价款为200万元，采用商业贷款方式，买受人应当于2022年10月10日前支付首期房款人民币100万元，余款100万元向银行申请贷款支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2024年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第是一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除通知之日起30日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照年利率3%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付购房服务费5万元并按照合同约定向被告支付了首付款。
2021年9月1日，原告作为借款人（甲方），第三人作为贷款人（乙方），被告作为保证人共同签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：（冀）农信房借字2021第HT2200200106081xxx21091500xx号）约定：甲方向乙方借款人民币1000000元，借款期限自2021年9月1日至2046年8月31日止，用于购买涉案房屋，原告自2021年10月开始向第三人还款，自2021年10月至2025年8月，共计还款47期。
但直至诉讼之日2025年9月，被告并未向原告交付涉案房屋，已构成违约，原告按照合同约定，根据相关法律规定，向法院提起诉讼。
二、开发商抗辩：
诉讼中开发商辩称：
1.根据补充协议约定：如果出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过90日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，系双方的约定双方应当遵守，因此不应当解除；
2.涉案房屋已经达到交付条件，已经向马某发送了收房通知书，但是马某拒收；
3.因为疫情管控及大气污染治理等问题导致延期247天，属于不可抗力，因此不存在违约行为；
4.购房服务费并非开发商收取，开发商不是责任主体。
三、商品房买卖存在的几大问题，我们来逐一进行梳理分析：
1.买卖合同约定逾期解除条款，但是补充协议约定不可以解除，是否还可以主张解除？
根据《民法典》第563条规定，当事人一方迟延履行主要债务（如交房），经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方有权解除合同。该规定优先于合同中的限制性条款。虽然合同是双方自愿达成的协议，但合同内容不能违反法律法规的强制性规定。如果合同中约定开发商逾期交房业主不能退房，这一条款可能因违反《民法典》及相关司法解释中关于合同解除权的规定而无效。因此马某仍有权主张解除合同。
2.合同中约定解除权的合理期限为解除权发生之日起三十日内行使，否则视为放弃，该约定是否合理？
合同明确约定30日内行使解除权，且双方自愿签署，一般有效，但是在实际履行过程中存在不可抗力、争议协商等特殊情形，法院也可能认为该期限不合理予以调整，作为格式条款的提供方30天期限可能过短，未能考虑到购房者需要时间核实情况、与开发商协商等合理过程，对购房者显示公平。特殊情形下该条款可能面临无效风险，如果限制解除权的条款属于格式条款（如开发商单独拟定的合同）开发商未能证明其已就该条款向购房者履行了明确的提示和说明义务，该类条款实际上排除了购房者在出现法定或者预定解除事由后，依法享有的解除权这一主要权利，可能因排除对方主要权利而无效，
3.没有约定解除权时间的，解除权的行使期限。
结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，经催告后，解除权行使的合理期限为三个月。若对方当事人没有催告，解除权人应自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使解除权，逾期则解除权消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条进一步明确，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。如果逾期交房超过一年，且在这一年期间，买受人没有按照上述规定进行催告或在催告后未能在合理期限内行使解除权，那么根据法律规定，买受人可能确实丧失了基于逾期交房事由的合同解除权。
因此买受人应在开发商逾期交房后及时进行催告，并明确要求开发商在合理期限内履行交房义务。若开发商在催告后的合理期限内仍未交房，买受人可依法行使解除权，要求退房并主张相应的违约责任。
4.超过约定的解除权期限是否还可以主张解除？
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。
结合法院认为部分：“上诉人主张被上诉人于2023年10月5日发出解除合同通知超过了《商品房买卖合同补充协议》中约定的解除权行使期限，被上诉人丧失解除权，但上诉人至今仍未能按合同约定履行交付房屋的义务，在二审庭审中上诉人亦明确陈述案涉房屋尚未建设完成，且上诉人已申请破产重整并被河北省兴隆县人民法院裁定受理，案涉房屋能否继续建设并完成建设不能确定，上诉人客观上已无法履行合同义务向被上诉人交付房屋，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同补充协议》处于事实上不能继续履行的状态，被上诉人的合同目的已无法实现，故，一审判决解除案涉合同并由上诉人按照合同约定承担相应的违约责任并无不当，本院予以确认”。可知即使超过约定的解除权期限，如果没有交房，购房者仍可以按照法定解除权以合同目的无法实现主张解除。
5.未发送解除通知是否可以直接到法院进行诉讼？
结合法院的裁判文书部分：“原告王某卿主张其于2022年6月20日委托律师向被告发送律师函解除合同，但其并未提交证据证明被告泰昌某某公司收到上述通知，故案涉商品房买卖合同应自起诉状副本送达对方之日即2022年9月14日解除”，可知，买受人亦可以直接向法院进行诉讼，如果已经达到了解除条件并达到合理的履行期限，法院可以认定起诉状副本送达对方之日即解除之日。
6.疫情管控及大气污染治理问题是否可以作为延期交房的理由？
因近年疫情管控、大气污染治理等问题无法动工致使延期交房，属于不可抗力，应对合理期限进行扣除，但是该问题所涉及具体时间应以政府部门公布的文件为准，而不能简单的以疫情防控作为理由，最终被告提供相关文件经核实仅有66天为合理时间，也就是说即使扣除合理时间被告应于2025年3月交房。
7.马某是否可以主张开发商退还购房服务费5万元？
马某因购买涉案房屋按照业务人员要求通过转账方式向开发商业务员个人帐户转账，包括第一笔首付款及购房服务费元，后业务人员通过收款账户向被告转账第一笔首付款元，开发商出具收据，并向另一收款人李姓人员转账购房服务费元，李姓人员开具收据，从始至终马某基于信任向开发商业务员缴纳相关款项，业务员代表开发商履行职务，购房者明确知晓并信任该业务员的代理身份，代收购房款的行为通常有效，视为开发商收款，开发商应予以退还。
8.因购买涉案房屋办理房屋贷款是否可以主张一并解除？
结合法院裁判文书：“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该规定本义并没有免除购房者（借款合同的借款人）的还款义务，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行,从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之所以这样规定，是考虑到按揭借款合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同均解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还银行，而应当直接由商品房出卖人归还给银行。故依据该规定，被告某甲公司应返还原告已向被告赵县某某联社所还贷款;并向被告赵县某某联社偿还自判决生效之日起的剩余贷款”，可知法院可一并判决解除贷款合同同时要求开发商将银行支付的贷款先归还给马某。当然也有部分法院认为与买卖合同不属于同一关系，要求另案处理。
四、律师建议：
商品房买卖合同从合同角度来讲已经达到了解除条件，但是因涉及人数较多，如果一旦支持，会有大批的购房者相继诉讼，产生不可估量的连锁问题，裁判文书中多以大气污染、疫情原因没有支持购房者的诉讼请求。对于购房者来讲，大多是用全部家当进行购房，每个月节衣缩食去偿还贷款，如果不解除合同会面临既得不到房还要偿还贷款的困境，也就是万千购房者牺牲自己共同去维持了合同继续履行。所以近一两年也有很多法院支持了购房者诉讼请求，从而保障购房者合法权益，但是需要提前考量是否无法实现合同目的，如果还是无法交房支持解除，如果房屋可以交付只是存在延期多是支持继续履行。
对于购房者本身来讲，要综合考量合同解除后，开发商是否有经济能力退还购房款，否则可能既拿不到房也拿不到钱。
此外服务费缴纳时一定要核实清楚收款人是谁，是否缴纳到卖房人处，是否是开发商收取还是个人私收款项，是否开具加盖卖房人盖章的收据，是否真的存在价格优惠，否则只能通过另案主张不当得利，该部分损失可能无法追回。
