如何破解复杂房产纠纷

以案释法：从一起成功退房案看沈阳张俊杰律师如何破解复杂房产纠纷

在房产交易、持有和使用的全链条中，法律风险无处不在。从开发商违约、房屋质量缺陷，到二手房买卖欺诈、物业纠纷、房产继承分割，每一个环节都可能产生复杂的争议。辽宁云展律师事务所主任张俊杰律师，凭借其深厚的法学功底与丰富的实战经验，尤其在处理重大、疑难房产纠纷领域，形成了独特的专业化解决路径。其代理的一起典型商品房买卖合同纠纷案，正是这一专业能力的集中体现。

一、 专业领域：专注复杂房产纠纷解决方案

张俊杰律师在房产纠纷领域的法律服务并非泛泛而谈，而是聚焦于那些法律关系交织、事实认定困难、或执行风险高的复杂争议，主要包括：

· 商品房买卖纠纷：如逾期交房办证、房屋质量重大缺陷（如本案的严重渗漏）、虚假宣传、规划变更等导致的退房、索赔。

· 二手房交易纠纷：如房屋权属瑕疵、恶意违约、“一房二卖”、户口迁移、房屋内发生非正常死亡事件（凶宅）等引发的合同解除与索赔。

· 房屋征收（拆迁）补偿纠纷：对征收决定、补偿方案的程序合法性及补偿标准的合理性进行法律审查与谈判维权。

· 婚姻家事中的房产处理：离婚案件中涉及房产的复杂分割、婚前婚后房产的性质认定与归属争议。

· 房产执行与执行异议：处理案外人针对房产执行提出的异议之诉，保护合法产权。

二、 典型案例深度剖析：一招“主体扩容”破解退房执行难

以下通过一起由辽宁省某基层人民法院审理的典型案件，具体展示张俊杰律师在处理复杂房产纠纷中的策略性思维。

1. 案件背景：陷入僵局的“顽疾”房屋

委托人王先生、李女士（均为化名）购买的商品房出现大面积、反复性反水渗漏，经多次维修无法根治，房屋基本居住功能丧失。与开发商协商无果后，他们决心解除合同、退房退款，但面临一个普遍性难题：即便胜诉，若开发商账户无钱，判决如何执行？

2. 破局策略：超越“就案论案”的系统性设计

张俊杰律师并未止步于起诉开发商违约这一常规动作。他敏锐地察觉到，该商品房买卖交易结构中存在担保合同与反担保合同这一关键链条。他创造性提出了“主体扩容、责任穿透”的诉讼策略：

· 第一步：将开发商列为被告，主张根本违约，诉请解除《商品房买卖合同》。

· 第二步（核心创新）：同时将担保人及反担保人列为本案第三人，并诉请解除相应的担保与反担保合同。此举目的明确：在诉讼阶段即锁定所有可能承担退款责任的主体，为判决执行构建“双重保险”。

3. 策略价值与结果

该策略一举解决了退房诉讼中最核心的“执行风险前置化”问题。审理法院完全采纳该代理意见，判决：

· 解除《商品房买卖合同》、《担保合同》及《反担保合同》。

· 开发商返还全部购房款及利息。

· 担保人及反担保人对上述款项承担连带清偿责任。

 此判决不仅确认了退房权利，更通过一揽子解决担保关系，为王先生、李女士追回四十余万元损失提供了无可争议的可执行保障，彻底免除了后顾之忧。

三、 核心执业理念：策略性思维实现权益最大化

张俊杰律师处理房产纠纷的突出特点在于：

1. 全局性风险预判：不局限于解决眼前争议，而是预判案件可能涉及的各个环节（如本案的后续执行风险），并提前布局。

2. 法律关系精准拆解：擅长从复杂的交易文件中梳理出多层次的法律关系（买卖、担保、反担保），并找到法律上的连接点进行突破。

3. 程序与实体并重：深刻理解诉讼程序本身即是实现实体权利的有力武器。精准确定诉讼当事人、设计诉讼请求，往往能取得事半功倍的效果。

4. 以实现客户终极目标为导向：客户的目标不是一纸胜诉判决，而是切实拿回钱款、解决居住问题。律师的所有工作都围绕这一终极目标展开。

结语

房产纠纷往往涉及百姓重大财产利益，处理不当可能导致“钱房两空”。本案例的成功，清晰地表明：面对复杂房产纠纷，选择一位兼具精深法律知识、丰富实战经验，更拥有前瞻性策略思维的律师至关重要。张俊杰律师正是通过其专业化、体系化的解决方案，在维护当事人合法权益的道路上，将法律条文转化为实实在在的胜果。