6个高频疑问，帮你多拿补偿不踩坑

征拆关系到每个人的切身利益，也是大家最关心、疑问最多的话题。很多人因为不懂征拆法律规则，要么被征收方套路压价，要么因操作不当错失权益，甚至白白浪费维权机会。作为征拆律师，今天就针对大众最关心的征拆高频问题，用通俗易懂的语言讲清法律边界和实操要点。

一、拆迁补偿，能漫天要价吗？

   这是最常见的疑问，答案很明确：不能漫天要价，但也不能被随意压价。法律明确规定，征拆补偿的核心原则是“公平合理”，国有土地上房屋补偿不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格，集体土地上房屋补偿要保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

   简单说，补偿金额有明确的核算标准，要以专业评估机构的评估结果为基础，结合房屋面积、用途、装修、区位等因素综合确定，不是被征收人想多少就多少。但如果征收方给出的补偿明显低于周边市场价，或者远低于你的实际损失，你有权拒绝签约，并通过法律途径争取合理补偿，这并非“漫天要价”，而是维护自身合法权益。

   二、无证房、自建房，到底有没有补偿？

   很多人担心自己的房子没有房产证、或者是自行搭建的，拆迁时会一分补偿都没有，其实这是误区。无证房不等于违法建筑，能否获得补偿，关键看房屋的建设时间、建设原因和是否符合规划。

   自建房的补偿的也有明确标准，合法审批的自建房，按房屋评估价+装修及附属物补偿+搬迁费等全额补偿；未办理审批手续但符合规划的自建房，可协商给予合理补偿，不会一律无补偿。

   三、征收方的这3种套路，别再被忽悠

   征拆中，征收方常利用信息差设置套路，很多人不知不觉就吃亏，这3种最常见的套路一定要警惕，坚决抵制。第一种是“以租代征”，征收方绕过合法征地审批程序，与村集体或被征收人签订长期租赁协议，按年支付少量租金，实则永久占用土地。这种行为违反《土地管理法》，农用地转用必须报国务院或省级政府批准，未取得征地批复的“以租代征”属违法，被征收人可拒绝签署租赁协议，并要求出示合法征地批文。

   第二种是“突击认定违建”，前期入户调查时认可房屋合法性，一旦补偿谈判陷入僵局，就突然下发《违建认定书》，以“违建零补偿”逼迫签约。遇到这种情况，不要慌，收到违建认定书后可申请行政复议，同时收集早年水电费单据、航拍图等，证明房屋建设的历史合理性，反驳违法认定。

   第三种是“口头承诺”，谈判时口头答应提高补偿、追加安置面积，要求立即签约，称“后续补签补充协议”，但房屋拆除后就矢口否认。征收补偿协议必须书面订立，口头承诺不具备法律效力，所有约定都要写入正式协议，空白协议、模糊条款的协议坚决不签。

   四、补偿款拖多久算违法？怎么要？

   很多被征收人签完协议后，补偿款被无限拖延，征收方以“资金未到位”“审批未完成”为由搪塞，不知道该怎么办。其实法律对补偿款发放有明确的时间要求，拖延发放即属违法。

维权时，先收集安置方案公告、补偿协议、沟通记录等证据，书面催告征收方限期支付，逾期未支付的，可提起行政诉讼，要求支付补偿款及逾期利息，同时可举报征收方的违法拖延行为。

   五、征拆证据怎么留，维权才有效？

   征拆维权，证据是王道，哪怕不懂法律，只要把证据留全，维权成功率就能大幅提升，很多人维权失败，就是因为证据没留好、留不全。

   事前要把房子和权属证明“锁死”，将房产证、土地证、购房合同等复印多份，原件妥善保管，同时对房屋进行全方位拍照、录像，从屋外全貌到屋内每个房间、家具家电，尤其是贵重物品，拍的时候要包含时间、地点，证明物品归属和房屋现状。事中要记录征收方的所有言行，拆迁方上门谈补偿、送文件，全程录音录像，收到任何书面文件，不管是征收通知、补偿决定还是催告书，都要保留原件，注意查看盖章单位和落款时间，没有盖章的文件一律无效；微信、短信沟通记录不要删除，及时截图备份。

   如果遭遇强拆，第一时间报警，边报警边录像，拍清拆除人员着装、工牌、车牌，以及拆除过程和屋内财物损毁情况，同时留好邻居、路人的联系方式，后续可请他们作证；事后向相关部门举报、申请复议，所有提交的材料都要留底，用邮政EMS邮寄，保留快递单和签收记录，证明维权痕迹。

   征拆没有那么复杂，大众关心的核心，无非是“补偿合理、程序合法、权益有保障”。只要记住，补偿不能漫天要价，但也不能被随意压价；无证房不等于无补偿；口头承诺不可信，书面协议是关键；补偿款拖延可维权，证据留存要全面。征拆涉及重大利益，一旦遇到疑问或被套路，不要忍、不要慌，也不要盲目维权，及时咨询专业征拆律师，梳理自身权益，找准维权方向，用法律武器守住自己应得的补偿，避免因不懂规则而错失权益。