小区专项维修基金用完了，再遇维修怎么办？ 别慌，彭律师教你三招续筹！

小区专项维修基金用完了，再遇维修怎么办？

别慌，彭律师教你三招续筹！

      这两天好几个业主找我咨询同一个问题：“我们小区的维修基金用完了，现在楼顶漏水、电梯故障，这钱谁出？”

      这确实是个让人头大的事儿。很多业主以为维修基金是一次性交完就万事大吉，殊不知它就像咱们的养老金——花完了，就得续。 可问题是，真到用完了那天，续筹谈何容易？今天咱们就聊聊这个难题。

 一、到底啥叫“用完了”？

      很多业主有个误区：以为账户里还剩几万块就不算用完。错！

       根据《住宅专项维修资金管理办法》第十七条，只要你家那户头上的钱，低于首次交存额的30%，就属于“余额不足”，该续交了。

       举个例子：你买房时交了8000元维修基金，如果账户里只剩2400元以下，哪怕小区总账户里还有百来万，你也触发了续交义务。为啥这么严？因为这钱是按户头分的，你家那份不够用了，将来修你家的楼顶，就得大家帮你凑，这不公平。

 二、真要续筹，谁说了算？怎么个续法？

      很多业委会头疼：我让业主交钱，业主说“凭啥你说了算”？法院判例告诉我们答案。

 1、续筹必须走法定程序。 根据《民法典》第二百七十八条，筹集维修资金属于业主共同决定事项，必须满足“三分之二参与表决、四分之三同意”。 

       简单说就是：全小区三分之二以上业主（按人数和面积算）参与投票，其中四分之三以上同意，方案才能通过。

  2、续筹的钱从哪来？ 主要有三种方式：

      业主直接补交：按建筑面积算，一次性或分期交；

      公共收益划转：电梯广告费、停车费收益，扣除成本后转进去；

     公积金提取（部分地区）：业主可申请用公积金补交。

     三、最头疼的问题：续筹还没搞定，房子却漏水了，咋办？

      这是实务中最常见的情形：钱还没筹上来，急修等不了。法院也有说法。

 方案一：全体业主临时分摊，谁垫付谁有理

     2025年秦皇岛中院判过一个案子：小区没维修基金，楼顶漏水，业主郭某自己垫钱修了。法院说得很直白：“楼顶是全体业主共有的，维修义务大家共同承担。没维修基金的情况下，费用就得大家分摊，垫付的业主有权向其他人追偿。”

方案二：紧急情况可简化程序，先修后补手续。

      四川住建厅的文件也明确：应急维修可以“先维修后支取”，甚至“边维修边支取”。物业或业委会紧急处置后，再补公示、补手续。新疆一个案子也认可：程序有点瑕疵，但不影响资金使用的必要性和合法性。

       所以，遇到紧急情况，别傻等续筹到位。业委会或物业可以先组织维修，费用由受益业主临时分摊，后续再通过续筹的维修基金返还给垫付人。

      四、最棘手的问题：有人就是不续交，怎么办？

这才是续筹工作的“硬骨头”。上海普陀区有个真实案例：玉城宝都广场小区，2019年维修资金就低于30%了，业主大会通过了续筹方案，结果170户业主里，50多户就是不交，涉及金额70多万元。电梯坏了没钱修，楼顶彩钢瓦掉下来没钱拆，小区陷入僵局。

遇到这种情况，该怎么办？根据法律规定和司法实践，有四条路可走：

1、先定性：这是法定义务，不是愿不愿意的事

      最高法指导案例65号明确了一个核心原则：缴纳专项维修资金是业主的法定义务，不是为了某个特定交易，而是为了维护全体业主的共同利益。

      这话什么意思？意思就是：你不能用“我没享受到”或者“我不同意”来对抗续交义务。就像你不能说“我不开车，所以我不交税”一样。法院明确指出，维修资金具有公共性、公益性，如果允许某些业主不缴纳而白嫖别人的维修成果，那叫“搭便车”，严重不公平。

      更关键的是：这个义务没有诉讼时效限制。 有业主会说：“都过了好几年了，诉讼时效过了吧？”最高法说：不行。维修资金义务只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。

       2、 行政途径：向房管部门投诉

  根据《民法典》第二百八十六条第三款，业主拒不履行相关义务的，有关当事人可以向行政主管部门报告或投诉，由行政主管部门依法处理。

      3、司法途径：业委会起诉，法院强制执行

      这是最硬核的手段，也是最后的手段。

    上海普陀那个案例中，业委会在催告无效后，把50多户业主告上了法庭。有个业主在9号楼有6套房产，欠缴87680.3元，法庭上说“以前交过啊，凭什么再交”？法官和律师反复解释：续筹是法定程序，不是重复收费。最终这个案子调解成功，被告当场同意补缴。

    《上海市住宅物业管理规定》第六十五条第六款明确：业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

     法院怎么判？这类案件胜诉率很高。判决生效后，如果还不交，可以申请法院强制执行，查封、划扣账户资金，甚至纳入失信被执行人名单。

      4. 交易限制：卖房过户前必须结清

     这是非常有效的一个杠杆。如果业主拖着不交，将来卖房时会卡住。

     多地政策规定：未足额交纳住宅专项维修资金的，不予办理不动产登记。北京的政策征求意见稿就明确：“大修金”如未足额交纳，不予办理不动产登记。辽阳也规定：二手房交易前，业主必须先到维修资金管理机构办理交存或过户手续，才能办网签备案。

     这意味着，欠款会跟着房子走，不交清就过不了户，想卖房都卖不掉。这个杠杆，比啥都好使。

      五、给业主的几点实在建议

别拿“我不在这儿住”当借口：法院判例明确，不能以不住在这儿或没用上为由拒交。

公共收益是个好来源：很多小区的广告费、停车费这笔钱按规定应该优先补充维修基金。

 拒不续交的后果很严重：被起诉、被强制执行、卖房卡壳、甚至上失信名单，值当吗？

维修基金这东西，平时不觉得重要，真要用的时候，少一分钱都不行。续筹难，难在人心。但只要程序合法、账目透明、多方合力，没有收不齐的钱，只有没做通的工作。

    毕竟，房子是自己的家，修好了，住着才踏实。