（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
老周与妻子郑某婚后育有三名子女。
1996年，二人在婚姻存续期间购买一号房屋（65.6㎡），登记在老周一人名下。
2012年，郑某去世，未留遗嘱，遗产未分割。
2020年，老周与小儿子签订《赠与合同》，将一号房屋无偿过户至儿子名下，并注明“作为其个人财产”。
2022年，老周去世。
女儿小周得知后起诉，主张：
一号房屋系父母夫妻共同财产；
母亲去世后，房屋应由父+三子女共同共有；
父亲无权单独处分，赠与行为恶意串通、损害其继承权，应属无效。
儿子辩称：
父母曾立遗嘱，约定房屋“百年后归孙子”；
赠与实为“代孙子保管”，且民法典已不再否定无权处分合同效力。
另，大女儿书面声明放弃继承及诉讼权利。
二、裁判结果
法院判决：
✅ 确认《赠与合同》涉及郑某遗产部分无效；
❌ 驳回小周要求200万元折价赔偿的请求（因房屋可返还，无需折价）；
📌 明确：未析产的夫妻共同房产，属于全体继承人共同共有。
注：本案为确认合同效力之诉，不处理具体继承份额。小周可另行提起继承诉讼，要求分割房屋。
三、法院说理要点
1. 房屋为夫妻共同财产，母亲份额转为遗产
一号房屋购于婚姻存续期间，虽登记在父亲名下，仍属夫妻共同财产；
母亲去世后未分割，其50%份额成为遗产，由配偶+三子女共同共有。
2. 擅自赠与构成无权处分，且损害第三人利益
父亲明知房屋含母亲遗产，却未征得其他共有人同意；
与儿子签订赠与合同，构成恶意串通，损害小周继承权；
根据《民法典》第154条，该部分处分无效。
3. “代持”“遗嘱”抗辩不成立
所谓“留给孙子”的书面材料，属死因行为（遗嘱性质），仅在父母双亡后生效；
父亲生前赠与行为，与遗嘱内容相悖，视为撤回；
且小周对遗嘱真实性不认可，法院不予采信。
4. 合同部分无效，但不支持折价赔偿
因房屋仍在儿子名下，具备返还条件；
折价补偿适用于“不能返还”情形，故驳回赔偿请求；
小周可通过另案继承诉讼主张具体份额。
四、胜诉办案心得
本案胜诉关键在于：
精准锁定“共同共有”状态：强调“未析产=全体继承人共有”，打破“登记即所有”误区；
聚焦“恶意串通”要件：父亲与儿子明知存在其他继承人却隐瞒操作，符合《民法典》第154条；
切割诉讼目标：本案只求确认合同无效，不贪图一步到位拿钱，策略清晰；
守住程序边界：接受“另行继承诉讼”的安排，为后续行动铺路。
重要提醒：
⚠️ 父母一方去世，房产不能由另一方随意处置；
⚠️ 赠与、买卖等处分行为，若未经共有人同意，可能被撤销；
⚠️ 即使有“留给孙子”的说法，生前赠与仍可能无效。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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