【律师分析】惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱律师分析，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，商品房买卖合同中双方约定的交付条件合法有效，双方均应依约履行；出卖人未按约定时间交付符合法定及约定标准房屋的，构成逾期交房应承担违约责任，但若房屋已达交付标准仅存在非地基基础、主体结构的质量瑕疵，买受人不得以此拒绝收房，出卖人仅需承担保修责任。
商品房交付的核心认定标准为是否取得法定的竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等约定文件，出卖人通知交房时房屋未达该标准的，交房通知无效；房屋达交付标准后，即便存在装修类质量瑕疵，买受人应先行收房，出卖人按照《住宅质量保证书》约定履行修复义务，该类瑕疵不能成为买受人拒绝收房并主张长期逾期交房违约金的合法理由。逾期交房违约金的计算应按实际违约天数认定，合同对违约金计算标准有明确约定的，在约定范围内按实际逾期天数核算，超出部分法院不予支持。
广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
原告：王女士，女，汉族，1973 年 3 月 26 日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘律师，广东某律师事务所律师。
被告：惠州某实业有限公司，住所：惠州大亚湾某路段某家园营销中心 2 楼。法定代表人：李先生。委托诉讼代理人：刘女士，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘先生，该公司工作人员。
原告王女士与被告惠州某实业有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于 2021 年 10 月 9 日立案受理后，依法适用简易程序，于 2021 年 11 月 16 日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘律师，被告的委托诉讼代理人刘女士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王女士向本院提出诉讼请求：1. 判令被告支付原告延期交付房屋违约金 134731 元（购房款 1224826 元，违约金日万分之二，约定交付之日 2019 年 12 月 30 日，约定 45 天修复期，即从 2020 年 2 月 15 日起至起诉之日 2021 年 8 月 20 日已延期交付 550 天，暂计：1224826×550 天 ×0.0002=134731 元，应计至实际交付之日止。）；2. 本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原被告双方签订编号为大亚湾（2018）10015346 号商品房买卖合同，约定被告出售惠州某房产。建筑面积 91.48 平方米，房屋为精装修交付，交付日期 2019 年 12 月 30 日，双方查验房屋交付，对房屋屋面、管道、门窗、灯具等设备的修复时间为 45 天内，查验房屋后双方应签署商品房交接单。逾期交付的责任约定为交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告已按期付清房款。2019 年 12 月 15 日双方验收单提出 31 个问题点，2020 年 11 月 22 日被告通知原告再次验收，仍有若干质量问题没有修复，被告承诺继续维修，竣工后再交付房屋。但至今仍没有修复交房。原告为维护自身合法权益特向贵院提起诉讼，请依法维护购房者的合法权益。
被告某公司辩称，一、原告房屋查验后提出的质量问题主要是装修方面的瑕疵问题，被告依约承担保修责任，原告无权以此为由拒绝收房及主张逾期交付违约责任。原告于 2019 年 12 月 15 日前往项目验收，就房屋装修提出了问题点，要求维修。被告维修后也于 2020 年 11 月 22 日通知被告再次验收。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第 4、第 5 款约定，“出卖人按合同约定交付条件交付房屋的，除非有法定理由，买受人不得拒绝受领，否则视为交付”；“买方确认：出现除地基基础和主体结构外的质量瑕疵，买受人应当先行办理收楼手续，出卖人按照《住宅质量保证书》的约定修复，买受人不应以此为由拒绝收楼”。案涉房屋已经具备合同约定的交付条件，原告应收楼而未收楼，应视为已经交付。原告提出的装修相关的修复意见，被告按约定承担维修义务，并在维修完成后通知原告。二、涉案房屋保修期为 2 年或 5 年，原告在此期间对房屋保修范围内的质量问题均可要求被告进行维保。原告在交付验收时提出的质量瑕疵并非地基基础和主体结构的质量问题，亦非严重影响生活居住的装修问题，原告以此拒绝收楼没有合法合理的依据，其主张被告逾期交付不符合双方约定。综上所述，被告已依约将符合交付条件的房屋交付给原告，并未逾期交付。被告亦依约履行了保修义务。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于惠州某房产，房屋总价款为 1224826 元。合同第九条约定商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同第十条约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。交付时纳入城市供电网络并正式供电。合同第十一条约定被告应当在 2019 年 12 月 30 日前向原告交付商品房。补充协议第四条第一款约定双方一致同意，对合同第九条商品房交付条件 1 的补充：被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。补充协议第五条约定双方确认：出现除地基基础和主体结构外的质量瑕疵，原告应当先行办理收楼手续，被告按照《住宅质量保证书》的约定修复，原告不应以此为由拒绝收楼。补充协议第六条约定逾期交付责任：逾期在 90 日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按照约定向被告付清了全部购房款。被告向原告送达入伙通知书，通知原告收房时间为 2019 年 12 月 30 日。被告同时在业主群中通知 2020 年 1 月 1 日也可以为业主办理集中交付。原告前往收房时发现房屋存在地板瓷砖部分空鼓、发霉、墙面开裂、入门门锁问题以及其他装修问题，原告当天拒绝收房。之后被告对案涉房屋进行维修，期间多次通知原告收房，原告均未收房。
另查明，案涉房产于 2019 年 12 月 30 日取得竣工验收备案，于 2019 年 12 月 31 日取得房屋测绘报告（实测）。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。合同及补充协议约定交付标准为取得竣工验收备案和房屋测绘报告，因此案涉房屋自 2019 年 12 月 31 日起具备交付条件。本案中，被告通知原告于 2019 年 12 月 30 日可以办理入伙手续，通知时案涉房屋尚未达到交付标准，该通知无效，但是被告同时也通知原告于 2020 年 1 月 1 日可以前往办理收房手续时案涉房屋已达到交付标准，应视为被告完成了交房义务。被告已按照约定将水电接装入户，案涉房屋存在的地板瓷砖部分空鼓、发霉、墙面开裂、入门门锁问题以及其他装修问题属于房屋质量瑕疵，可通过修复进行解决，原告不能以此为由拒绝收房。按照合同约定被告应于 2019 年 12 月 30 日前向原告交付商品房，但被告于 2020 年 1 月 1 日才为原告办理收房手续，逾期交房时间为 1 天，应按约定承担违约责任。按照合同约定被告逾期交房在 90 日之内的，应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，金额为 122 元（1224826 元 ×0.0001×1 天），原告请求超过部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州某实业有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告王女士支付逾期交房违约金 122 元；二、驳回原告王女士其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费 1497.31 元，由原告王女士负担 1472.31 元，被告惠州某实业有限公司负担 25 元；原告预交由被告负担的案件受理费 25 元，判决生效后原告可向本院申请退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
