如果为了省税费，生前把房子“卖”给女儿，结果她不付钱还跟你翻了脸。你能把房子要回来吗？我们看一个案子。
梁某有三个女儿。2018年，她想把房子留给三个女儿平分，但为了省继承税费，就跟大女儿签了一份房屋买卖合同，把房子过户给她。合同上写的转让价是30万，但房子市价大概150万。过户之后，大女儿一分钱都没付。
后来母女闹翻了，梁某起诉到法院，说这份买卖合同不是她的真实想法，要求确认合同无效，让大女儿把房子还回来。大女儿说房子转让合理合法，二女儿和三女儿都站在母亲这边。
法院最后判了：买卖合同无效，大女儿要把房子过户回母亲名下。
法院为什么这么判？
第一个原因，这份买卖合同不是双方的真实想法。法院查出来，在签买卖合同之前，梁某和三个女儿已经签了一份协议，明确说房子是“无偿赠与”，暂时过户到大女儿名下，母亲保留居住权，等母亲百年之后，房子按市场价卖了，三个女儿各分三分之一。没过多久，梁某又写了一份打印遗嘱，再次强调了这个意思。所以“买卖”只是表面形式，真实目的是“赠与并代持”。
第二个原因，合同价格明显不合理。30万对150万，价格差太多了，而且大女儿承认一分钱都没付。以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。这份买卖合同就是典型的虚假意思表示。
第三个原因，合同无效之后，房子要恢复原状。民事法律行为无效后，取得的财产要返还。大女儿拿到房子没有合法依据，必须还回去。
这个案子给我们一个提醒。
第一，“阴阳合同”风险很大。为了避税签一份低价合同去过户，实际按另一份约定执行，一旦闹翻，法院会认定那份低价合同无效。
第二，多子女家庭，生前过户要慎重。把房子过户给一个孩子，万一她反悔或者跟其他人闹矛盾，你想追回来很难。这个案子的母亲能赢，是因为她保留了之前的协议和遗嘱，证明了真实想法。
第三，别忘了保留居住权。这个案子的母亲在协议里写了“保留居住权”，这是保护自己的关键。不管房子在谁名下，你都有权住。
如果你想把房子留给多个子女，怎么做才稳妥？
不要用“买卖”的方式避税，风险太大。可以考虑立遗嘱，或者生前赠与并做公证。如果一定要生前过户，保留书面证据，写清楚过户的目的是什么、是不是买卖、房款要不要付、你自己保留什么权利，所有子女签字确认。不管怎么操作，都要写清楚你保留居住权，保证自己晚年有地方住。
我是李晓娟律师，只办婚姻家事案件，房产过户和继承纠纷问题可以随时联系我。
