房屋出卖人不能解除房屋抵押构成违约责任

　　北京房地产专业律师靳双权( )专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告孙某诉称：2014年2月22日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，约定被告将位于北京市某小区X号房屋卖给原告，房屋价格400万元，合同签订时交付定金30万元。2014年3月11日前交付170万元，余款200万元于房屋过户时交清。被告于2014年3月11日前解除该房屋的抵押担保手续并办理房屋过户手续。合同签订后，原告如约履行了合同义务，向被告交付定金30万元，首付款170万元，但被告没有按约定办理解押，也不向原告退还购房款。原告买房时，易某用自己的房屋提供担保。2014年3月17日，易某与原、被告签订《担保协议》，依法应当与被告承担连带偿还责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院。诉讼请求：1.判令解除2014年2月22日原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.判令孙某和易某共同返还购房款200万元;3.判令孙某和易某共同向毛某支付违约金80万元;4.判令毛某将涉案房屋腾退并交付给孙某;5.诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告毛某辩称：原、被告双方买卖交易没有完成的责任在原告。理由如下：一是，原告没有按照合同约定共同办理解押手续;二是，原告没有落实购房资质无法购买涉案房屋。即使孙某存在过错，原告主张的违约金标准过高，请法院酌减。

　　第三人易某述称：易某参与了原、被告房屋买卖的过程。毛某在付完首付后，让孙某提供担保。易某在此时，签订《担保协议》。因毛某买房时表示购房资格在2014年6月21日能批下来，孙某就等2014年6月21日与毛某办理房屋买卖过户手续。可是2014年7月份，毛某表示因无购房资格，房子买不了。易某认为，原、被告双方买卖交易没有完成的责任在原告。

　　三、审理查明

　　位于北京市石景山区X号房屋的所有权人为孙某。

　　2014年2月22日，毛某(买受人)与孙某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋为石景山区2X号。建筑面积共118.01平方米……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式该房屋成交价格为四百万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金三十万元……第六条房屋交付出卖人应当在2014年2月22日前将该房屋交付给买受人”。

　　同日，毛某(乙方)与孙某(甲方)就房屋买卖事宜作出补充约定，并签订《补充协议》及《买卖定金协议书》。《补充协议》载明：“第一条成交价格甲乙双方同意，交易房屋交款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为四百万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1.乙方于2014年2月22日向甲方支付定金三十万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2.甲方应于2014年3月11日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2014年3月21日前办理完毕解除抵押登记手续。3.关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述第(2)方式履行：(2)分期支付乙方于2014年3月11日之前将首付款二百万元(含前期支付全部定金三十万元)以自行支付的方式支付甲方;剩余房款二百万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。4.甲方解除抵押登记手续办理完毕后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。5.甲乙双方应在2014年2月23日前自行办理物业交割手续……第四条违约责任1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋价格的;(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金……关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定：甲方同意如甲、乙方在2014年5月20日之前孩子的购房资质没有下来，乙方可以将该房屋出售给其他亲属，甲方配合办理过户手续……其他约定：1.乙方同意在2014年4月31日之前，在甲乙双方共同办理完该房屋的解押手续后支付给甲方购房款六十万元，剩余购房款一百四十万元，在2014年6月21日前一次性支付给甲方。2.甲方同意在2014年3月21日之前双方共同办理完该房屋解押手续之后配合乙方办理房屋的法律公证手续并办理第三方的担保手续”。

　　《买卖定金协议书》约定：乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金三十万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金;如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。该协议签订后，毛某向孙某支付30万元定金。

　　2014年3月11日，毛某向孙某支付170万元购房款。同日，孙某(甲方、出售房)、毛某(乙方、买受人)、易某(丙方、担保人)签订《担保协议》。该协议载明：“甲、乙、丙三方协商一致同意就交易X室房屋，丙方愿意为甲方担保交易中产生的一切法律行为，包括乙方支付甲方的所有资金安全、该房屋无债权债务纠纷、该房屋签署一切法律文件的履行，如果甲方出现任何交易中违约情形担保方承担一切违约责任。丙方自愿用本人名下石景山区玉泉西里一区17号楼11层3单元X的房屋为甲方担保”。

　　另查明：2014年2月22日，孙某将X号房屋交付给毛某。

　　又查明：《补充协议》约定，原、被告须于2014年3月21日之前双方共同办理完该房屋解押手续。2014年3月13日，孙某到石景山区住房和城乡建设委员会办理了解除抵押登记手续。至此，1101号房屋仍有一笔抵押登记手续未解除。但毛某、孙某均无证据证实二人在2014年3月13日后去石景山区住房和城乡建设委员会办理过解除抵押登记手续。

　　再查明：2014年7月19日，X号房屋已被石景山区人民法院依法查封。

　　经释明，毛某不申请对X号房屋的差价损失进行评估鉴定。

　　四、法院判决

　　北京市石景山区人民法院经审理判决如下：

　　1、解除毛某与孙某于2014年2月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;

　　2、孙某、易某于本判决生效后十五日内共同退还毛某购房款二百万元;

　　3、孙某、易某于本判决生效后十五日内共同向毛某支付违约金十六万元;

　　4、毛某于本判决生效后十五日内将X号房屋腾退并交付给孙某;

　　5、驳回毛某的其他诉讼请求。

　　五、房产律师靳双权点评

　　毛某和孙某于2014年2月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。合同约定，原、被告应于2014年3月21日前共同办理完解除抵押登记手续。经查，2014年3月13日，孙某到石景山区住房和城乡建设委员会办理了一笔解除抵押登记手续后，毛某和孙某均未再去石景山区住房和城乡建设委员会办理过解除抵押登记手续，但办理解除抵押登记手续的主要责任应在出卖人。孙某的行为致使原、被告不能按约办理房屋过户手续，其行为已构成根本违约。鉴于X号房屋现已被石景山区人民法院依法查封，房屋买卖合同不能实际履行。故对毛某要求解除2014年2月22日原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求应当支持。

　　关于毛某要求判令孙某和易某共同退还购房款200万元的诉讼请求，经查，2014年2月22日，毛某向孙某支付定金30万元。2014年3月11日，毛某向孙某支付170万元的购房款。根据《补充协议》的约定，定金在毛某支付首付款时转化为首付款。故毛某共向孙某支付购房款200万元。现孙某的违约行为致使房屋买卖合同无法继续履行，应当退还毛某已付的购房款。鉴于《担保协议》约定，易某自愿作为孙某的连带保证人应当对孙某的全部债务承担责任，因此孙某和易某应当共同退还毛某购房款200万元。

　　关于毛某要求判令孙某和易某共同向毛某支付违约金80万元的诉讼请求，被告认为违约金标准过高，请求法院酌减。《补充协议》约定出卖方出现根本违约行为之一的，应以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金。毛某的违约行为属于《补充协议》约定的根本违约行为，故应支付违约金。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。鉴于易某自愿作为孙某向毛某支付违约金的连带责任保证人，因此孙某、易某应共同向毛某支付违约金十六万元。

　　关于毛某要求判令毛某将X号房屋退还给孙某的诉讼请求，因原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》不能实际履行，依法应予解除。而孙某已将X号房屋交付给毛某，故毛某应当在合同解除后将X号房屋退还给孙某。

　　关于孙某提出毛某没有落实购房资质无法购买涉案房屋的答辩意见，经查，毛某虽在京无购房资质，但原、被告在《补充协议》中约定“2014年6月21日之前毛某孩子的购房资质没有下来，毛某可以将该房屋出售给其他亲属，孙某配合办理过户手续”，故原、被告应当于2014年3月21日前办理完解除抵押登记手续后才能办理房屋过户手续。现因孙某的违约行为致使房屋无法办理过户手续，因此对孙某的答辩意见不应支持。