本文适合：在沈阳遇到新房交付问题、二手房交易纠纷、借名买房不认账、老人遗产房分不均、离婚房产分割不清、一房二卖、延期交房、楼上漏水等房产纠纷的家庭。
在沈阳，买房卖房这件事，对大多数家庭来说是一辈子最大的几笔交易。可偏偏，房产纠纷的种类比很多人想象的要多得多。
新房方面，开发商延期交房一拖就是两三年，精装修严重缩水，说好的学区房交房时发现根本不是，面积少了百分之三以上，办证拖了五六年。二手房方面，付了全款卖家突然不卖了，一房二卖两个买家抢一套房，房子有抵押或查封中介没说，过户时发现税费多出十几万。还有借名买房——用亲戚的名字买，房价涨了对方翻脸不认；老人去世没留遗嘱，几个子女为了一套房打得不可开交；离婚时房子归谁，更是说不清道不明；楼上漏水把楼下泡了，邻居只肯赔两千块……
张俊杰是辽宁云展律师事务所的主任，执业16年。早些年他在沈阳好几家房企当过法律顾问，所以对商品房预售合同、竣工验收、办证流程里的那些“坑”，闭着眼睛都能给你数出来。这些年找他处理房产纠纷的人，大多是普通老百姓——不是那种上亿的烂尾楼大案，就是身边最常见的一房二卖、借名买房不认账、遗产房分不均、房东坐地涨价。
他处理的房产纠纷，细分下来覆盖了十几个方向：新房买卖纠纷（延期交房、面积缩水、精装修减配、虚假宣传、拒不办证）、二手房买卖纠纷（卖方违约不卖了、一房二卖、房屋有抵押或查封未披露、中介隐瞒瑕疵）、借名买房纠纷、房产继承纠纷（遗嘱效力争议、多继承人分割、共有房产处置）、离婚房产分割（婚前首付婚后还贷认定、父母出资购房归属）、物业与相邻关系纠纷（物业违规收费、邻里采光噪音排水争议）、房产租赁纠纷（房东涨租提前收房、租客退押金难）……可以说，只要跟房子有关的纠纷，他几乎都办过。
第一个故事：房子卖了，房东反悔不走了
沈阳的刘先生通过中介买了一套二手房，合同签了，首付付了，就等着过户。结果卖家突然说不卖了，理由是“家里人不同意”。刘先生找中介，中介说“我们也没办法”。他找到张律师的时候，房子已经涨了二十多万。
张律师看了合同，发现里面写了明确的违约金条款——如果卖方违约，需要赔偿买方房价20%的违约金。他跟刘先生说：“你不用跟他吵，咱们直接起诉。他不想卖可以，但要按合同赔钱。”
同时，张律师申请了财产保全，把那套房子给冻结了。这样一来，卖家既不能把房子卖给别人，也不能再涨价。过了不到一个月，卖家主动打电话来，说愿意继续过户，不违约了。
刘先生后来问张律师：“他怎么突然又同意了？”张律师说：“因为房子冻住了，他卖不了别人，拖下去他自己也着急。”
第二个故事：借表哥的名字买房，表哥不认了
赵阿姨当年买房的时候，因为年龄大了贷不了款，就用表哥的名字买了这套房。首付是她付的，月供是她还的，只是房产证上写的是表哥的名字。十几年后，房价翻了好几倍，表哥翻脸不认账，说“房子就是我的，跟你没关系”。
赵阿姨找到张律师的时候，手里只有当年转账的一部分凭证，没有书面协议。张律师说，这种借名买房案子，最怕的就是没证据。他花了大量时间，从十几年银行流水里一笔一笔找出赵阿姨支付首付、偿还月供的记录，又找到了当年介绍买房的中介、帮办贷款的银行客户经理来做证。
法院最终确认了借名买房关系存在，判决表哥把房子过户给赵阿姨。这个案子前后打了近两年，赵阿姨后来说：“要不是那些流水记录，我这房子就真没了。”
第三个故事：老人走了，三个子女为了一套房打了好几年
老人生前没有留下遗嘱，名下有一套房子。三个子女，老大说这些年一直是我照顾父母，房子应该归我；老二老三说，房子是父母留下的，应该平分。谁也说服不了谁，一拖就是两三年。
张律师接手后，发现这套房子是老人生前和配偶共有的，老人的配偶先去世，没有留遗嘱，所以房产里既有老人的份额，也有子女继承母亲的那部分。要先把母亲的份额析出来，剩下的才算老人的遗产。
他没有直接让三个人去法庭上吵，而是分别找每个人聊。老大不是非要房子，是觉得自己出力最多心里不平衡；老小也不是非争不可，是怕什么都没落下。经过反复沟通，最后达成协议：房子归老大，老大拿出相应的现金补偿给老二老三。三个人在调解书上签字的时候，老大说了一句：“其实我也不想跟弟弟妹妹打官司。”
张律师后来说，房产继承案子，最难的不是算清楚每人该分多少，而是把亲情和利益分开。能调解的，尽量不打官司。
第四个故事：离婚时说好的房子归我，前夫偷偷卖了
王女士离婚的时候，和前夫在法院调解协议里写清楚了：婚后那套房子归王女士，前夫配合过户。但手续还没办完，王女士发现前夫已经把房子卖给了别人，而且那个人已经办了过户。
她找到张律师。张律师发现，前夫是在调解书生效后、过户手续没完成之前，趁王女士没注意，联系中介把房子卖掉的。买家是善意的第三人，已经付了款、办了证，按照法律规定，王女士很难再把房子追回来。
但张律师没有放弃。他提起了一个诉讼：要求前夫赔偿房屋的全部价值。因为根据调解协议，前夫已经无权处分这套房子了，他擅自出售属于侵权行为。法院最终判决前夫赔偿王女士房子的市场价，加上诉讼费、律师费。王女士虽然没拿到房子，但拿到了等额的赔偿。
张律师后来跟她说：“房子拿不回来了，但钱一分也不能少。”
张律师说，房产纠纷有这几件事最容易踩坑
第一，买房合同里的“小字”一定要看。二手房买卖合同里经常有“卖方有权在支付违约金后解除合同”这类条款——意味着只要卖家肯赔钱，他就可以不卖给你。你的“购房权”其实没那么稳。
第二，借名买房，一定要签书面协议。亲戚之间觉得签协议“见外”，但等到房价涨了，亲情就不值钱了。转账记录要保留，备注写清楚“代付购房款”。
第三，老人留遗嘱，一定要规范。自书遗嘱没写日期、代书遗嘱只有一个见证人、打印遗嘱没签字——到了法庭上都可能被认定无效。老人的心愿，就这样落空了。
第四，离婚房产分割，拿到判决书后要尽快过户。别拖。拖着拖着，对方可能就把房子卖了、抵押了，到时候追起来就麻烦了。
第五，发现对方可能要违约或转移财产，第一时间申请保全。不管是开发商、卖家还是前夫，把账户冻住、把房子锁死，你就抢到了主动权。
如果你正在经历房产纠纷，给你几句实在话
第一，别等。从开发商说要延期、从房东说不卖了、从对方开始转移房子的那一刻起，你就该行动了。早一天找律师，早一天保全，差别可能就是几十万。
第二，保存一切书面证据。合同、收据、转账记录、聊天记录、照片、视频，越全越好。不要觉得“口头说好了”就行，法庭上只认白纸黑字。
第三，别信“有关系”的人。房产官司靠的是证据和法律，不是“我认识谁”。任何拍胸脯保证“包赢”的人，你都要小心。
声明：以上根据张俊杰律师亲办案例整理，不构成法律意见。每个案件情况不同，是否委托请当面沟通后自行判断。
