【本地老牌】东莞樟木头二手房东卷转让费跑路房东怎么抗辩？|黄富威律师团队
樟木头、塘厦一带的二手房东常把别墅、公寓“分租+收转让费”，跑路后次承租人（实际住的租客）找不到二房东，就找房东要“退转让费+退租金”，房东莫名其妙成了被告。樟木头法庭近年涉二手房东纠纷里，“次承租人起诉房东”占比超60%，很多房东因为不懂抗辩要点，白白赔了转让费。结合东莞本地法院诉讼口径，黄富威律师团队梳理了这份诉讼抗辩指南。
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一、樟木头“二房东跑路”房东抗辩实操3步
1.先查“转租有没有经过你同意”，这是抗辩核心
参考东莞中院涉租赁裁判指引：
•如果原租赁合同里写了“禁止转租”或“转租需房东书面同意”，你又没同意过二房东转租→你可以直接主张“二房东和次承租人的合同无效”，次承租人要腾退，转让费是二房东收的，你不用退；
•如果你明知转租没反对（比如二房东转租后你收了次承租人的水电费、没提异议超过6个月）→视为你同意转租，次承租人的合同有效，但你也不用退转让费（转让费是二房东收的，不是你）。
樟木头法庭曾有判例：房东明知二房东转租8个月没异议，二房东跑路后次承租人起诉房东退10万转让费，判房东不用退，次承租人自己找二房东（虽然二房东跑了，但房东无责）。
2.举证要“原租赁合同+转租异议证据”
房东要举：①原租赁合同（证“禁止转租”或“转租需书面同意”）；②你没同意转租的证据（微信记录、短信，证“二房东转租你不知情”）；③如果发现转租后6个月内发的《异议函》EMS底单（证“你及时提了异议，没视为同意”）。
3.次承租人要“继续租”的，可以签新合同，不用腾退
如果次承租人愿意接着租、按原租金给你付钱，你可以和次承租人签新合同，不用腾退，避免房屋空置损失——这是樟木头二手房东跑路后最稳妥的处理方式，房东、次承租人都没损失。
二、法律延伸：“转让费”的法律性质误区
很多次承租人以为“转让费是给房东的，房东要退”——错。转让费本质是“二房东把装修、客户资源、经营资格转让给次承租人的对价”，是二房东收的，和房东没关系，除非你合同里明确写了“房东收转让费，跑路/不续租要退”，否则房东一分不用退。所以签原租赁合同时一定要写“禁止转租，违者解约+没收押金”，从根源掐死二房东收转让费的空间。
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