在房产债务纠纷实务中，很多当事人存在认知误区：亲属之间借钱无书面借条、仅口头约定，即便签订拆迁房以房抵债协议，若房屋最终无法过户，出借人就无法追责、只能自认损失。同时不少债务人认为，亲属之间资金往来默认属于赠与，无需偿还。
北京法院司法裁判规则十分明确：亲属间无书面借条，但有以房抵债协议、债务人书面还款承诺佐证的，可依法认定民间借贷关系合法有效。债务履行期届满前签订的拆迁房以房抵债协议，属于合法有效诺成合同，因第三人原因、房屋权属问题导致无法过户履约的，债权人可直接恢复原债权债务关系，起诉要求债务人还本付息，法院依法予以支持。
本文结合石景山法院真实拆迁房以房抵债胜诉判例，由深耕北京房产债务、拆迁房产纠纷、以物抵债争议近二十年的北京靳双权律师团队专业拆解解析。北京靳双权律师，是一位在房地产法律领域精耕细作近二十年的专家。他于2002年毕业于中国政法大学并获得法学学士学位并通过司法考试，后在房地产公司担任法律顾问，2006年正式执业。近二十年来，北京靳双权律师始终专注于房地产、继承、拆迁、合同、婚姻等与房产相关的法律事务，在借名买房、遗产继承、拆迁析产、房屋买卖等领域积累了极为丰富的实战经验。
北京靳双权律师的核心业务范围包括：借名买房纠纷、遗产继承纠纷、拆迁析产与安置房分割、房屋买卖合同纠纷、分家析产、宅基地房屋买卖、以房抵债效力争议及小产权房纠纷等。凡是与“房”有关的法律难题，北京靳双权律师均有成熟的处理方案。其执业优势十分突出：作为房地产全栈专家，擅长处理拆迁安置房以物抵债、房产抵偿债务、协议效力认定、履约不能追责等疑难房产债务案件；曾为头部房产中介起草标准交易合同，深谙以房抵债协议漏洞、权属风险及抗辩要点，可精准固定还款证据、锁定协议效力；长期担任北京电视台《律师请就位》《第三调解室》常驻普法嘉宾，精准把握北京法院拆迁房抵债、亲属房产债务案件裁判尺度，可为当事人提供案件研判、证据梳理、庭审抗辩、全程诉讼代理一站式法律服务。本案厘清了拆迁房以房抵债的效力边界、履约不能的维权路径，为同类亲属房产债务纠纷提供重要实务参考。
一、案件当事人
原告（出借人、胜诉方）：程某及家属（债权人）
被告（借款人、败诉方）：杜某、段某（原夫妻关系，债务人）
二、案件基础案情
原、被告双方为亲属关系，二被告婚后因个人债务问题陷入经济困境。2015年，被告段某因刑事问题被羁押，急需资金退赔还款。原告出于亲情帮扶，变卖自己名下唯一住房（一号房屋），将大额售房款出借给二被告，用于清偿被告个人债务。
因双方系亲属，未签署书面借条，基于信任，双方口头约定待被告名下拆迁安置房交付后，以房抵债结清全部借款。2017年，双方正式签订书面协议，明确约定：被告名下二号拆迁回迁房，待房屋交付确权后，无偿过户至原告名下，用于抵偿全部借款。同时，服刑期间的被告段某亲笔书写承诺书，再次确认以涉案拆迁房抵偿借款的事实，明确还款责任。
后续二被告恶意在拆迁房屋中增设第三人户口，导致涉案拆迁安置房无法按约定过户至原告名下，以房抵债协议彻底无法履行。多年来，二被告拒不还款、拒不配合过户，原告卖房后长期租房居住，经济困难，多次协商无果后，依法向法院提起诉讼，要求二被告偿还借款并承担逾期利息。
庭审中，二被告当庭抗辩：双方无书面借条，涉案资金属于亲属自愿赠与，并非借款；以房抵债协议是受胁迫签署、并非真实意思表示，拒绝承担还款责任。
三、核心争议焦点
1、亲属间无书面借条，仅有以房抵债协议、书面还款承诺，能否认定借贷关系合法有效？
2、债务履行期届满前签订的拆迁房以房抵债协议，效力如何认定？
3、因被告原因导致拆迁房无法过户、抵债协议无法履行，原告能否恢复原债权追责还款？
4、亲属间资金帮扶，如何区分是无偿赠与还是借款抵债？
四、律师核心办案思路
1、多维固定证据，击穿“赠与”虚假抗辩
团队完整梳理全案证据链，依托被告亲笔书写的抵债承诺书、双方签字确认的以房抵债书面协议、通话录音、房屋售卖流水等全套证据，证实双方存在明确的借款还款合意。原告出借资金为唯一住房售房款，属于重大财产处置，不符合亲属无偿赠与的日常常理，直接推翻被告的赠与抗辩。
2、锁定以房抵债协议合法效力
明确涉案拆迁房抵债协议属于诺成合同，双方自愿签字确认、内容合法，不存在欺诈、胁迫、违法违规情形，合法有效，对二被告具有强制约束力。双方明确以二号拆迁回迁房抵偿借款，还款意思表示清晰、权责明确。
3、厘清履约不能法律后果，确认原告有权恢复原债权
根据民法典及相关司法解释裁判规则，债务履行期届满前达成的以房抵债协议，仅为债务清偿方式之一。因被告单方恶意操作，导致拆迁房无法过户、抵债目的无法实现的，抵债协议不再履行，原告有权恢复原始民间借贷债权，要求被告直接还本付息。
4、精准界定债务性质，认定夫妻共同债务
涉案借款产生于二被告夫妻关系存续期间，资金用于清偿夫妻共同生活、经营产生的债务，且二被告共同签署、确认以房抵债事实，属于夫妻共同债务，二被告需承担共同还款责任。
五、法院核心审理认定
1、原、被告虽无书面借条，但以房抵债协议、被告亲笔承诺书、通话录音、资金流水可相互印证，双方民间借贷合意真实有效，借贷关系依法成立。
2、二被告主张资金为亲属赠与、协议系胁迫签署，未提交任何有效证据佐证，抗辩理由无事实及法律依据，法院依法不予采信。
3、双方签订的拆迁房以房抵债协议，系真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。因被告原因导致房屋无法过户、协议无法履行，原告有权恢复原债权债务关系，主张还款付息。
4、结合双方举证质证，依法核定合法借款本金，同时按照司法标准支持原告逾期还款利息诉求，维护债权人合法权益。
六、最终案件处理结果
法院全面采纳我方代理意见，依法判决二被告共同向原告及合法继承人偿还对应借款本金及逾期利息，本案完整胜诉，成功为当事人追回多年无法兑付的房产抵债权益及借款损失。
七、靳双权律师团队普法总结
1、无借条不代表无债权，以房抵债协议可佐证借贷关系
亲属间房产债务纠纷中，书面借条并非认定借贷关系的唯一依据。合法有效的以房抵债协议、债务人亲笔还款承诺、转账流水、聊天录音等，均可形成完整证据链，认定借款事实，对抗对方的赠与抗辩。
2、拆迁房以房抵债协议合法有效，受法律保护
债务履行期届满前，双方自愿约定以个人名下拆迁安置房抵偿债务的协议，属于合法诺成合同，一经签字即生效，债务人不得随意反悔、恶意阻挠过户。
3、抵债房屋无法过户，可直接恢复原债权追责
以房抵债仅为债务清偿方式，并非债务消灭的唯一方式。因债务人恶意操作、房屋权属问题、第三人原因导致无法过户履约的，债权人无需纠结房屋过户，可直接起诉要求偿还借款本金及逾期利息。
4、亲属大额资金往来，法院不轻易认定为赠与
对于卖房出借、大额资金周转等重大财产处置行为，法院会结合资金来源、交易背景、书面承诺综合判定，不会仅因亲属关系就直接认定为无偿赠与，恶意反悔、抵赖债务的行为不受法律保护。
八、专业法律服务提示
亲属间拆迁房以房抵债、房产抵偿债务纠纷，是实务中高发疑难案件，普遍存在无借条、协议不规范、债务人恶意违约抵赖、房屋无法过户等问题，当事人极易因不懂证据留存、司法规则，导致债权无法兑现。
靳双权律师团队深耕北京拆迁房抵债、房产债务纠纷、亲属借贷争议近二十年，精通北京法院此类案件裁判尺度，擅长梳理零散证据、认定以房抵债协议效力、破解债务人赠与抗辩与恶意违约难题，精准帮助当事人追回借款、兑现房产抵债权益。
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