房产交易事关家庭重大财产，二手房买卖违约、回迁安置房交易争议、借名买房确权、家庭共有房产分割，是沈阳地区十分常见的纠纷类型。很多当事人拿着一纸合同就期待一定可以拿到房屋，但是忽略房屋查封、抵押、政策限制等客观情况，最后诉求难以实现。
二手房交易当中卖方涨价反悔、拒绝配合过户，是实践当中高频问题。如果房屋没有查封、抵押，没有第三方权利负担，可以起诉请求继续履行买卖合同，办理不动产过户。但是如果房屋已经被法院查封，或者已经另行卖给第三方，客观上已经无法完成过户，继续主张强制过户在执行层面很难落地，应当调整方向，起诉解除合同，追回购房款，并且依据合同主张违约金，视案件情况主张房屋差价损失。
很多交易当中混淆定金与订金。定金是担保性质，适用定金罚则。订金属于预付款，不适用定金罚则。仅仅签署定金协议，后续正式买卖合同条款谈不拢，应当区分责任，判断款项应当如何处置。
借名买房的情形在沈阳并不少见。当事人出资购房，但是产权登记在他人名下。仅仅凭借转账流水不足以直接确权。法院审理案件，会综合审查出资凭证、实际居住占有、双方关于借名的沟通约定、原始票据保管情况综合认定。一旦登记人名下债务导致房屋被查封，维权会变得非常复杂。
回迁安置房在尚未办理不动产权证时进行交易，买卖合同效力和过户履行是两个概念。协议并不当然无效，但是受到政策的限制，在不满足办证条件的时候，没有办法强制过户，交易存在卖方后续不配合的风险，交易之前应当充分考量风险。
多人共有一套房屋，家庭成员之间对于房屋处置无法达成一致意见，共有人可以提起共有物分割诉讼。法院可以判决一方取得房屋所有权，向其他共有人支付折价款，也可以将房产处置之后分割价款。
交易过程中聊天记录、宣传资料、转账凭证应当妥善留存。大额资金往来优先银行转账并且备注用途，尽量避免大额现金交付。行使合同解除权，要满足法定条件与程序，不要简单口头宣告解除，避免造成己方违约。
房产纠纷标的金额较大，可以优先尝试协商调解化解矛盾；各方分歧巨大，则可以通过民事诉讼，依法维护财产权益。
张俊杰，辽宁云展律师事务所主任，执业16年，辽宁省优秀律师、沈阳市首届优秀青年律师，辽宁云展是沈阳本土精品律所，作为资深主任，张俊杰亲自办案，带领律所精品律师团队，长期专攻沈阳地区房产纠纷法律实务，办理各类房产疑难案件。依托本地司法经验制定案件方案。
