卖方不配合买方过户，却又将房产抵押

　　案情介绍：

　　2007年狗蛋将名下一套回迁房产出售给张三，由于回迁房暂时没有房产证且无法过户，双方约定在房屋过户之前，若狗蛋将该房屋出售给第三人，导致合同终止，由狗蛋承担支付张三按合同约定的购房款装修费两倍的违约金。2016年张三要求狗蛋配合过户，却得知狗蛋已将该房屋以200万元的价钱抵押给了小芳。多次协商无果后，张三向法院提起诉讼请求，以张三与小芳明知涉案房屋已经出售给自己，还恶意勾结签订了抵押协议，严重侵害了自己的合同权益为由，请求法院确认抵押合同无效。

　　案件审理过程中小芳述称：“我与狗蛋并不认识，不存在勾结串通。我与狗蛋签订《借款抵押协议》是狗蛋找到我父亲，由我父亲介绍，双方达成了协议，在2016年11月11日借款给狗蛋时，未见到案涉房屋所有权证，但向拆迁安置部门了解了情况，如果狗蛋配合房屋所有权证会很快办理下来，有房屋所有权证即可办理抵押登记。2016年11月15日签订《借款抵押协议》时见过案涉房屋所有权证。但是在签订《借款抵押协议》期间未现场到过房屋，并不知道房屋已经出售。”

　　那么在这种情况下，张三的诉讼请求能否得到支持呢?

　　首先，以案涉房屋抵押有可能因为狗蛋与小芳恶意串通损害张三普通债权利益。2007年12月13日，张三与狗蛋签订《居间服务合同》及《补充条款》后，张三基于该合同有效履行，涉及普通债权利益，如果狗蛋违反合同约定，其即具有恶意。就小芳对案涉房屋设立抵押权而言，如果其知道有张三与狗蛋签订的《居间服务合同》及《补充条款》存在，而与狗蛋恶意串通损害购房人张三普通债权利益，狗蛋与小芳《借款抵押协议》中抵押条款应被确认无效。但是，张三应对小芳具有恶意提交充分证据，从本案查明的事实看，张三并未提交充分证据予以证明。因此，对狗蛋与小芳签订《借款抵押协议》中抵押条款属恶意串通损害张三普通债权利益之事实不予认定。

　　其次，根据《执行规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产;(三)已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持;(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。前述规定之要义为，申请执行人对执行标的依法享有优先权的，有权对执行标的的价值先于无优先顺位的普通债权受偿。而案外第三人对执行标的主张所有权或者租赁权、物权期待权等其他阻止执行的实体权利情况下，依据法律法规及司法解释规定申请执行人对执行标的的优先受偿权足以对抗案外第三权利的，人民法院对案外第三人异议不支持。相反，如果案外第三人的权利符合该《执行规定》第二十八条、第二十九条构成要件的，则应保护案外第三人的权利。本案中张三与狗蛋签订的买卖合同已履行，根据《执行规定》第二十八条规定，已拥有物权期待权，具有优先于狗蛋所设立抵押权的效力。因此，法院对于张三提出的执行异议予以支持