农村房屋买卖合同是否有效，法院如何认定？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　张某诉称：张某原系×村村民，在该村中心街×号有宅基地一处，集体土地建设用地使用证登记在张某名下。1998年春，张某与李某签订买卖协议，由张某将上述宅院及房屋建筑物作价1.2万元卖予李某。因李某系城镇居民为非农业户口，不符合购买农村宅基地及房屋的条件，所以张某认为张某、李某签订的房屋买卖协议因违反法律规定而无效。现双方就此事经协商无法达成一致。为维护张某的合法权益特诉至法院，请求判令：一、确认张某、李某就×号院落、房屋所签订的买卖协议无效;二、李某从×号宅院内腾退，并将涉诉院落、房屋、附属设施及宅院集体土体建设用地使用证返还张某。

　　2、被告辩称

　　李某辩称：1998年1月李某经人介绍购买张某位于×号院落，张某、李某在征得当地村委会同意并见证下签订关于涉诉房屋的书面购买合同。该合同经双方签字确认，村委会盖章同意。事后，张某、李某双方又在当地镇政府土地规划科、村委会见证下，签订正式的房屋买卖草契，并经镇政府土地规划科、村委会盖章同意。事后张某、李某办理了房屋契证变更手续，李某依法缴纳了房屋契税。

　　李某认为张某、李某所签房屋买卖合同有效。理由如下：首先，农村宅基地使用权是可以依法转让的，而对于受让人的身份法律并没有明确规定。目前社会上认定城镇居民购买农村房屋合同无效的主要理论依据是《土地管理法》第62、63条之规定、国办发(1999)39号文件、法发(2008)36号，以及2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》。以上《土地管理法》及相关部门文件的规定不能作为认定城镇居民购买农村房屋合同无效的法定理由。此外，依据法不溯及既往的原则，不能以后生效的法律及文件作为认定前法律行为是否有效的法律依据，故以上法律及文件不能作为认定双方合同无效的依据。

　　其次，张某李某签订房屋买卖合同经过当地政府部门的认可也依法办理了契证的变更，依法缴纳了契税，从尊重历史，照顾现实出发，依法认定双方合同有效，不仅有利于社会关系，也使得法律效果和社会效果得到和谐统一，具有积极的现实意义。

　　二、法院查明

　　李某的户籍性质为非农业。张某在北京市顺义区×有一处宅院，具体坐落为北京市×号。1993年11月土地行政主管部门对该宅院进行确权登记，土地使用权人登记为张某。该宅院内原有北正房5间、西厢房2间、厕所以及院墙。1998年1月3日，张某与李某达成了房屋买卖协议，约定张某将上述房屋以12000元的价格卖给李某。事后，张某、李某双方于1998年12月3日在当地镇政府土地规划科、村委会见证下，签订房屋买卖草契。现张某以李某不具备购买房屋的资格为由诉至法院，要求确认其与李某之间的房屋买卖合同无效，并要求李某返还房屋。

　　经询问，李某坚持认为房屋买卖合同有效。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)张某与李某就房屋所签订的房屋买卖合同无效;

　　2)李某将坐落在北京市顺义区×中心街一百一十二号的院落、房屋及附属设施腾空后返还给张某。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。农村宅基地属于农村集体组织所有，农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据《物权法》、《土地管理法》的规定，宅基地使用权的主体只能是农村村民。李某为城镇居民，并非房屋所在地的集体经济组织成员，故张某与李某就房屋所达成的买卖合同属无效合同。

　　李某主张其与张某签订的合同时间为1998年，当时适用的是1986年的《土地管理法》，该法律规定城镇居民可以取得农村的宅基地使用权。法院认为，合同签订时适用的是1988年的《土地管理法》，该法律第41条规定："城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。"李某未提交证据证明其使用宅基地已经县级政府批准并已交纳补偿费和安置补助费，故对李某之主张法院不予采纳。

　　李某提出的房屋买卖合同已经过镇政府土地规划科、村委会盖章同意，并缴纳了房屋契税因此应认定合同有效的主张，于法无据，法院不予采纳。李某主张为维持社会关系的稳定应认定该合同有效，于法无据，法院不予采纳。对于合同无效后的处理问题，由于李某未在本案中予以主张，本案不予处理，李某可就购房款、房屋重置成新价及信赖利益等另行主张。