上海君澜律师事务所合伙人 孙青律师 | 专注房产纠纷 · 全国业务
一、问题的提出
【上海房产律师提示】
在上海，借名买房（代持）的权利归属与对抗是房产纠纷中极易引发争议的高发领域。“浦东新区借名买房办公证委托售房”这一疑问，折射出许多权利人在面对强势执行或权属不清时的无助与焦虑。
作为上海君澜律师事务所合伙人，我在十年执业中代理了300余件房产案件，其中相当部分涉及借名买房（代持）的权利归属与对抗。我反复提醒当事人：法律对各类房产争议的提出主体、期限、管辖与举证均有严格规定，切勿以信访、投诉替代法定救济，更不可错过关键窗口。本文以上海常见情形为切入，系统梳理相关规则与实务要点，供拟提起一审诉讼的当事人参考。
【本文聚焦】委托售房风险大，代持人可售
二、法律规范与理论基础
（一）核心法律规范
1.《民事诉讼法》第234条：案外人对执行标的提书面异议，法院十五日内审查；不服的，可自裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条：“查封前签订合法有效合同＋已合法占有＋已付全部或大部分价款＋非因买受人自身原因未过户”的框架，常被类推适用于借名买房能否排除执行的判断。
3.法释〔2025〕10号：统一了消费者、一般买受人、以物抵债等审查标准，为借名买房类案件提供最新依据。
4.《民事诉讼证据若干规定》：案外人就“足以排除强制执行的民事权益”承担举证责任，购房合同、付款凭证、占有使用证据须形成完整证据链，缺一不可。
5.上海有关房产确权规范与一中院裁判要点：实际出资人已持生效确权判决确认房屋归其所有的，可据以排除执行；仅有给付判决（如返还原物）的，则不能排除。
（二）理论争议与实务分歧
围绕借名买房能否排除执行，理论上存在“严格解释”与“适度扩张”两派：严格解释（外观主义）认为登记簿具绝对公示效力，名义产权人的一般金钱债权人系善意信赖登记，借名协议仅约束双方、不能对抗外部债权人，此为上海主流立场；适度扩张（实质正义）则认为真实出资且长期占有者应获例外保护。分歧集中在三点：出名人负债形成于借名前还是借名后、借名原因（规避限购/限贷/保障房 vs 亲属间善意代持）、以及是否存在确权判决。
三、实务认定与案例分析
（一）裁判标准的统一性与个案差异
上海及各地法院在办理此类案件时，普遍遵循“先异议、后诉讼”“执行法院管辖”的统一规则，但对证据充分度、权利瑕疵程度与生存权益的个案衡量存在差异；证据齐备、权利清晰的，成功率明显更高。
（二）上海法院真实案例
静安香港居民代持案：一名非沪籍（香港居民）为规避上海限购借名购买限购房，出名人负债致房屋被强制执行。静安法院认为借名协议不能对抗善意执行债权人，且规避限购的代持带有规避公共政策的不法目的，驳回实际出资人排除执行的请求。
金山母女借名案：女儿代持母亲出资购买的房屋，后房屋因女儿债务被查封，母亲作为实际出资人主张排除执行。金山法院审查重点落在代持关系真实性、出资与占有证据是否闭环——胜负关键在证据链而非“谁实际住着”。
杨浦借父母名上学案：为子女入读学区，父母借自己名义购房并登记，房屋被执行后引发居住权与产权冲突，提示借名叠加学区、居住权等复合利益时举证更复杂。
（三）律师代理视角评析
从代理经验看，借名买房执行异议之诉的胜负，七分在证据、三分在策略。当事人常犯的错误是仅有口头约定或转账备注写成“借款”，缺乏书面代持协议；或房屋长期未实际占有、未留存物业与水电费凭证。我通常建议采取“确权之诉＋执行异议之诉”双轨策略：先以借名合同纠纷提起确权，取得归属确认后，再在执行程序中主张排除，以最大化救济空间。
四、实务风险防范建议
1. 法律理解维度：认清借名买房的本质——代持协议仅具债权效力、不产生物权变动，不要误以为“我出的钱房子就是我的”；签约前评估规避限购等政策风险，保障房、经适房代持存在整体无效风险。
2. 证据组织维度：务必签署书面借名协议，明确出资、占有、还贷、收益归属；保留全部付款流水（备注“购房出资”而非“借款”）；持续留存物业费、水电燃气、装修票据及实际居住证明。
3. 程序要求维度：房屋被查封后，应在法定期限内先提执行异议（法院十五日内审查），对驳回裁定不服的，自送达之日起十五日内提起执行异议之诉；管辖法院为执行法院，切勿错过期限。
4. 合理预期维度：对借名买房排除执行保持审慎预期。若出名人负债系借名前既有债务、或代持目的系规避政策，胜诉概率较低；应同步考虑向出名人主张违约赔偿的备选方案。
五、结语与律师服务
房产法律争议的博弈，是法律实务中最考验证据组织与诉讼策略的领域之一。如果您正在面临类似困境，或对手中的交易安排是否稳妥存疑，欢迎在评论区或私信分享您的实务经历，我会尽量择要回复、与各位交流。
本文内容仅供参考，不构成正式法律意见，具体案件需结合证据与管辖法院裁判尺度综合判断。如您需要针对个案的专业分析，可通过君澜律师事务所官网（上海君澜律师事务所）联系我们，预约一对一咨询。
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律师简介：孙青，上海君澜律师事务所合伙人，西南政法大学法律硕士，十年执业经验，代理房产及复杂疑难案件300余件。业务领域涵盖房产纠纷、婚姻股权、继承、公司争议，专注复杂疑难案件，承接全国业务。
