上海君澜律师事务所合伙人 孙青律师 | 专注房产纠纷 · 全国业务
一、问题的提出
【上海房产律师提示】
在上海，借名买房（代持）的权利归属与对抗是房产纠纷中极易引发争议的高发领域。“为入学名额借名确权”这一疑问，折射出许多权利人在面对强势执行或权属不清时的无助与焦虑。
作为上海君澜律师事务所合伙人，我在十年执业中代理了300余件房产案件，其中相当部分涉及借名买房（代持）的权利归属与对抗。我反复提醒当事人：法律对各类房产争议的提出主体、期限、管辖与举证均有严格规定，切勿以信访、投诉替代法定救济，更不可错过关键窗口。本文以下围绕「居住权纠纷」这一具体焦点，结合上海裁判实践展开分析。
【本文聚焦】居住权纠纷
二、法律规范与理论基础
（一）核心法律规范
1.《民事诉讼法》第234条：案外人对执行标的提书面异议，法院十五日内审查；不服的，可自裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉。
3.法释〔2025〕10号：统一了消费者、一般买受人、以物抵债等审查标准，为借名买房类案件提供最新依据。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条：“查封前签订合法有效合同＋已合法占有＋已付全部或大部分价款＋非因买受人自身原因未过户”的框架，常被类推适用于借名买房能否排除执行的判断。
（二）理论争议与实务分歧
关于借名买房对抗执行，学界分歧在于“债权相对性”与“诚信原则”的权重。债权相对性说认为代持协议只在双方间有效，不能外溢对抗第三人；诚信说则质疑债权人是否真属“善意”——若债权人明知或应知代持仍放贷，则不应受登记外观保护。这一争论直接影响法院对证据链的审查强度。
三、实务认定与案例分析
（一）裁判标准的统一性与个案差异
上海及各地法院在办理此类案件时，普遍遵循“先异议、后诉讼”“执行法院管辖”的统一规则，但对证据充分度、权利瑕疵程度与生存权益的个案衡量存在差异。
（二）上海法院真实案例
杨浦借父母名上学案：为子女入读学区，父母借自己名义购房并登记，房屋被执行后引发居住权与产权冲突，提示借名叠加学区、居住权等复合利益时举证更复杂。
静安香港居民代持案：一名非沪籍（香港居民）为规避上海限购借名购买限购房，出名人负债致房屋被强制执行。静安法院认为借名协议不能对抗善意执行债权人，且规避限购的代持带有规避公共政策的不法目的，驳回实际出资人排除执行的请求。
（三）围绕本案焦点的实务评析
就实际占有证据，这是排除执行的关键砝码：物业费、水电燃气、装修票据、实际居住证明，能形成“房屋确由实际权利人控制”的证据闭环。我常对当事人说，占有不是嘴上说的，要落在每月的缴费记录上——空置或出租给别人的，占有证据就弱了。
（四）律师代理视角
策略上，借名买房被执行的，我一般不建议单打独斗提异议之诉。更稳的是“先确权、后排除”：以借名合同纠纷另案起诉确权，拿到确权判决这个“硬通货”，再回到执行程序主张排除——因为给付判决挡不住执行，确权判决可以。这一招在沪上屡试不爽。
四、实务风险防范建议
1. 证据组织维度：务必签署书面借名协议，明确出资、占有、还贷、收益归属；保留全部付款流水（备注“购房出资”而非“借款”）；持续留存物业费、水电燃气、装修票据及实际居住证明。
2. 程序要求维度：房屋被查封后，应在法定期限内先提执行异议（法院十五日内审查），对驳回裁定不服的，自送达之日起十五日内提起执行异议之诉；管辖法院为执行法院，切勿错过期限。
3. 合理预期维度：对借名买房排除执行保持审慎预期。若出名人负债系借名前既有债务、或代持目的系规避政策，胜诉概率较低；应同步考虑向出名人主张违约赔偿的备选方案。
4. 法律理解维度：认清借名买房的本质——代持协议仅具债权效力、不产生物权变动，不要误以为“我出的钱房子就是我的”；签约前评估规避限购等政策风险，保障房、经适房代持存在整体无效风险。
（聚焦补充）就实际占有证据，这是排除执行的关键砝码：物业费、水电燃气、装修票据、实际居住证明，能形成“房屋确由实际权利人控制”的证据闭环。我常对当事人说，占有不是嘴上说的，要落在每月的缴费记录…
五、结语与律师服务
房产法律争议的博弈，是法律实务中最考验证据组织与诉讼策略的领域之一。如果您正在面临类似困境，或对手中的交易安排是否稳妥存疑，欢迎在评论区或私信分享您的实务经历，我会尽量择要回复、与各位交流。
本文内容仅供参考，不构成正式法律意见，具体案件需结合证据与管辖法院裁判尺度综合判断。如您需要针对个案的专业分析，可通过君澜律师事务所官网（上海君澜律师事务所）联系我们，预约一对一咨询。
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律师简介：孙青，上海君澜律师事务所合伙人，西南政法大学法律硕士，十年执业经验，代理房产及复杂疑难案件300余件。业务领域涵盖房产纠纷、婚姻股权、继承、公司争议，专注复杂疑难案件，承接全国业务。
