房子租下来后，因为工作调动、家庭原因或者单纯想赚个差价，不少承租人会把房屋转租给他人。有人觉得，只要自己按时交租，房东收钱就行，转租给谁无所谓。也有人担心，一旦被房东发现，合同会不会直接被解除。这个问题在法律上有明确答案，但并非“一转租就自动解除”，关键看房东是否知情、是否在法定期限内提出异议，以及原合同有没有特别约定。
下面韩翔律师给大家解答：未经房东同意转租，租赁合同会被解除吗？
《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这条规则适用于房屋、设备、车辆等一般租赁。也就是说，未经同意转租，法律确实赋予了房东解除合同的权利。但解除权不是自动发生的，房东需要主动行使——向承租人发出解除通知，通知到达时合同解除；或者直接向法院起诉请求解除。
不过，法律也给房东设了一个“异议期限”。《民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。这个六个月从房东知道或应当知道转租事实之日起算。如果房东早就发现房子住了别人、租金也一直通过承租人转交，却连续六个月没有提出异议，之后再想解除合同，法院通常不会支持。房东直接向次承租人收租、与次承租人沟通维修、默认次承租人续住等行为，也可能被认定为同意转租。
如果原租赁合同明确写有“未经出租人书面同意不得转租”，承租人仍然转租，构成违约。房东既可以依据合同约定解除，也可以依据法律规定解除。如果合同没有约定，房东同样享有法定的解除权，但需要证明转租事实和未经同意。解除之后，次承租人不能以转租合同对抗房东，通常需要腾退房屋。次承租人的损失——已经支付的剩余租金、押金、装修投入等——只能向承租人主张违约责任，不能要求房东赔偿。如果次承租人不知道承租人没有转租权，且房东长期未提异议，次承租人可能主张自己属于善意，但最终能否继续使用，仍取决于房东是否行使解除权。
对承租人来说，转租前取得房东的书面同意是最稳妥的方式。如果无法取得书面同意，至少应当保留房东知情且未反对的证据，比如房东直接收取次承租人租金、微信中同意转租的回复、物业登记的变更记录。转租期限也不能超过原租赁合同的剩余期限，超过部分对房东没有约束力。对次承租人来说，签约前应当核实原租赁合同是否允许转租，要求查看房东同意转租的书面文件，或者直接向房东确认。不要仅凭承租人一句“房东同意”就付款入住。
未经房东同意转租，租赁合同存在被解除的风险，但不是自动解除。房东必须在知道后六个月内提出异议，否则视为同意。一旦房东依法解除，次承租人需要腾退，损失向承租人追偿。转租这件事，事前拿到书面同意，远比事后争论“房东到底知不知道”要省心。如有具体疑问，欢迎携带租赁合同及相关材料与韩翔律师一对一咨询。
