什么情况下，农村房屋可以买卖？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告任某诉称：我与被告郭某于1995年8月10日签订房屋买卖协议，我将坐落在大兴区x地的房产北房五间、耳房一间、西厢房一间及其他院内所有地上物、树木等卖给被告郭某，但是我现在得知此协议违反了国家强制性法律规定，故起诉至法院，要求确认原告与郭某签订的房屋买卖协议无效，并要求本案诉讼费由被告承担。

　　2、被告辩称

　　被告郭某提交书面答辩状称：我不同意原告的诉讼请求。我从原告处购买房屋及其他地上物，是经过我与原告友好协商，并有时任村干部到场见证，符合合同法的相关规定，是双方的真实意思表示，房屋买卖合同是真实有效的。任某和村干部从未给我说过买卖此房不合法，我已将此房转售给朱某、朱某某夫妇，任某也知道我转卖一事。现在房价上涨，原告想将房屋收回，依据的也是合同签订之后国家出台的法律，综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。

　　被告朱某辩称：不同意原告的诉讼请求。郭某买来房子以后，一直没有实际居住，卖给我家，我们在这里居住了二十多年，虽然我们户籍所在地不在北京，但是我们在老家也没有宅基地，在北京也没有其他住房;双方签订协议时，并没有法律规定不准外地人买北京农村房屋，而且我认为我们的协议是购买房屋及地上物，没有买卖宅基地，我认为合同是合法有效的，要求法院驳回原告的诉讼请求。

　　被告朱某某辩称：不同意原告的诉讼请求，答辩理由同朱某。

　　二、法院查明

　　1995年8月10日，原告任某和被告郭某签订协议，由郭某以二万元价格购得任某位于大兴区xx村的院落中房屋及地上物(包括树木)，涉案房屋包括正房五间、耳房一间、西厢房三间、院墙及大门等，该涉案院落“北至街道、西至李某院、东至李某某院、南至李某1，房后两米，以土地证所标尺寸为准”，该协议有任某、郭某及证明人张某、李某2签名。合同签订后，双方依约履行了合同。1997年2月1日，郭某与朱某某签订协议，约定由朱某某享有原任某与郭某签订的协议的各项权利义务，朱某某支付郭某二万元。

　　另查，郭某、朱某、朱某某均不是北京市大兴xx村集体经济组织成员。诉争房屋坐落于北京市大兴区xx村，该院落《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为任某。现朱某、朱某某共同居住在争议院落房屋中。

　　三、法院判决

　　北京市大兴区人民法院经审理后判决如下：

　　原告任某与被告郭某于一九九五年八月十日签订的《(农村房屋买卖)协议》无效。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：其一，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;其二，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;其三，以合法形式掩盖非法目的;其四，损害社会公共利益;其五，违反法律、行政法规的强制性规定。

　　本案中，因郭某并非北京市大兴区xx村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，基于房地一体的原则，其购买房屋的行为除签订协议外，就宅基地的使用权变更应当经过生产队讨论通过，由生产大队、公社两级审批，原、被告之间买卖农村房屋的行为没有履行任何申请、审查、批准手续，郭某不能通过交易方式取得该村农村房屋所有权，故任某与郭某于1995年8月10日就涉案院落及其房屋房屋签订的房屋买卖合同无效。符合事实和法律规定，法院予以支持。