甲先生（化名）在南京买一套二手房，跟卖家谈定价格七百五十五万元，签了《存量房屋买卖合同》和补充协议；到了网签过户环节，为了少缴税，双方又签了一份总价五百一十二万元的网签合同。后来卖家反悔，双方闹上法院，争议焦点就一个：到底按哪份合同算数？南京市中级人民法院在（2020）苏01民终10559号判决中给出了答案：七百五十五万元的那份是双方真实意思表示，合法有效，继续履行；五百一十二万元的网签合同是为了避税签的，不是真实意思表示，还损害了国家利益，无效。
我是俞强律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，专注代理民事二审、再审及抗诉案件。在我处理的多起房产纠纷案件中，阴阳合同几乎是二手房交易的常见操作，很多人以为这只是行业惯例，出了纠纷才发现，自己连该按哪份合同主张权利都说不清。这篇文章把效力认定和风险讲清楚。
结论先说：为避税签的阳合同，价格条款大概率无效；真实的那份阴合同，效力要按法律具体判断，多数情况下有效或者部分有效；发生纠纷时，法院按双方真实意思的那份来处理。但阴阳合同本身躲不掉税务风险，情节严重的还可能触及刑事责任。
一、阳合同为什么无效？
第一种情形，阳合同是典型的虚假意思表示。《民法典》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。买卖双方心知肚明：网签那份低价合同只是给登记机关和税务机关看的，不是真想按这个价交易。双方通谋作出与真意相反的意思表示，法律直接认定无效，不需要任何一方去举证谁欺骗了谁。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十四条进一步明确：当事人就同一交易订立多份合同，法院应当认定其中以虚假意思表示订立的合同无效。还有一条容易被忽略：该解释第十三条规定，不能以合同已经办理备案、登记为由主张合同有效——也就是说，网签备案不是护身符，法院会穿透审查真实交易。
二、阴合同也不是当然有效
第二种情形，被阳合同藏起来的阴合同，效力要单独判断。根据《民法典》第一百四十六条第二款，以虚假意思表示隐藏的民事法律行为，其效力依照有关法律规定处理；合同编通则司法解释第十四条指引到《民法典》第一百五十三条第一款——违反法律、行政法规强制性规定的无效。实践中的主流处理是：避税意图主要体现在价格条款上，价格条款无效，但合同其他条款（比如房屋交付、过户义务）不受影响，合同继续按真实价格履行。北京二中院在（2016）京02民终687号判决中就明确：为规避税收监管隐瞒真实交易价格，只导致价格条款无效，不影响合同其他部分的效力，买方要求确认整个合同无效的，不予支持。但如果交易本身就是为了规避限购、骗取贷款资格等，整个阴合同也可能被认定无效，要按个案判断。
三、出了纠纷，法院按哪份履行？
第三种情形，效力定了，履行就看真实意思那份。法院认定阴阳合同后，会结合贷款合同载明的价格、付款凭证、中介留存的协议、聊天记录等，查明双方真实成交价，按真实合同继续履行或计算违约责任。前面南京那起案件，二审双方都愿意按七百五十五万元继续履行，法院照准。反过来也有教训：四川广安中院（2018）川16民终1711号判决中，卖方按十三万元的低价合同缴税过户，买方事后咬定书面合同只卖十三万，法院通过中间人证言、社区干部笔录等认定真实价格是二十二万八千元，判买方补足差额。阴阳合同给了对方做手脚的空间，谁来主张真实价格，谁就要多背一层举证负担。
四、比合同效力更麻烦的，是税务风险
第四种情形，就算合同按真实意思履行完毕，阴阳合同这笔账迟早要还。依法纳税是买卖双方的法定义务，通过虚假价格申报少缴税款，税务机关可以追缴税款、加收滞纳金并处罚款。重庆法院在一起房屋买卖纠纷中查明真实交易价格后，向税务部门发出司法建议，税务部门依法追缴了税款并开展专项清查。厦门集美区法院审理的一起别墅交易案中，双方为省税把一千零八十万元的真实成交价报成三百万元，卖方后来被补缴个人所得税十六万二千元及滞纳金，法院认定双方对签阴阳合同均有过错，按过错程度判买方承担百分之七十、卖方承担百分之三十，二审维持。情节严重的，还可能构成逃税罪。
一句话收尾：阴阳合同省下的是小钱，埋下的是效力、举证、税务三重雷。真出问题想维权时，先想清楚你手里哪份合同、哪份证据能证明真实价格。
常见问题速答（FAQ）
问：阳合同无效，整个合同都作废吗？答：实践中通常只有价格条款无效，其他条款继续有效，按真实价格履行。
问：对方拿阳合同的低价主张少付房款怎么办？答：可以举证贷款合同、付款记录、聊天记录等证明真实成交价，法院会按真实意思认定。
问：已经过户了还能翻账吗？答：可以。网签备案不改变合同效力认定，税务部门也可能事后追缴。
问：补缴的税款和滞纳金谁来出？答：法律上双方都有过错，法院常按过错程度分担，个案比例不同。
问：签阴阳合同会坐牢吗？答：一般先由税务行政处理，逃避缴纳税款数额较大且经追缴仍不缴的，可能构成逃税罪。
你在买卖房子时有没有遇到过对方提议签两份合同的情况？当时你是怎么选的？欢迎在评论区说说你的经历。如果这篇文章对你有帮助，欢迎转发给正在买房卖房的朋友，也欢迎关注，我会持续拆解房产交易里的法律坑。
创作时间：2026年10月25日。
