十几年前，母亲再婚后与丈夫住在老房子里。丈夫口头答应：“这房子你住到老，谁都赶不走你。”母亲放心住着，从未办理任何登记。丈夫去世后，其子女要求母亲搬离。母亲起诉主张居住权，法院却驳回了她的请求。白纸黑字都没写，口头承诺能算数吗？
一、核心解析
居住权是《民法典》新设立的用益物权，要求以书面形式订立居住权合同，并向登记机构申请居住权登记，自登记时设立。在《民法典》施行之前，我国法律体系中并不存在居住权这一物权类型。
根据法不溯及既往原则，民法典施行前的家庭承诺，即使真实存在，也不能直接创设物权性质的居住权。老人依据口头承诺主张的，只能按债权关系处理——例如以合同约定为由主张继续居住或要求赔偿，但无法对抗房屋所有权人转让房屋。
二、法律规定
《民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。适用要点：居住权的主体是“居住权人”，客体是“他人的住宅”，核心是满足居住需要。
《民法典》第三百六十八条第一款：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。适用要点：登记是居住权设立的法定要件，未登记不产生物权效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。适用要点：民法典施行前作出的承诺，不能依据民法典创设居住权。
三、上海法院案例分析
上海某区法院审理过一起脱敏案件：母亲再婚后随丈夫居住于其名下房屋，丈夫曾承诺其可居住至终老，但未订立书面协议，亦未办理登记。丈夫去世后，其子女要求母亲限期搬离。母亲起诉，主张对房屋享有居住权。法院认为，居住权系民法典新设物权，须书面合同并经登记设立；本案承诺发生于民法典施行前，且未办理登记，不能认定母亲取得居住权，遂驳回其诉讼请求，同时告知其可依据家庭协议另行主张债权性质的权利。
该案的处理体现了上海法院对居住权纠纷“时间边界”的把握：民法典前的承诺不是居住权，民法典后的承诺必须登记。孙青律师认为，老人靠口头承诺安度晚年的时代已经过去，书面合同加登记，才能让“住到老”真正落袋为安。
孙青律师提醒：家庭成员之间涉及居住安排，务必在民法典施行后及时补签书面居住权合同并办理登记；否则再真诚的承诺，在物权面前也可能只是一纸空谈。
四、实务建议
对居住需求方：与房屋所有权人签订书面居住权合同，明确居住期限、居住范围、是否无偿，并及时办理居住权登记。
对房屋所有权人：同意他人在自有房屋内居住，应评估对房屋流转的影响；签订居住权合同前，建议咨询专业律师。
对证据与操作：居住权登记证明是最有力的权利凭证；未能登记的，应保留书面协议、往来聊天记录，作为债权主张的依据。
五、实务深化
常见疑问：民法典施行后，父母答应让子女“住到老”，没登记，有效吗？居住权合同成立但居住权未设立。在合同层面，子女可以要求父母履行承诺；但若父母出售房屋，子女无法对抗新所有权人，只能主张违约赔偿。
场景具象化：老人离婚协议中约定“女方居住至再婚或死亡”，但未办理居住权登记。孙青律师建议，尽快在民法典施行后补办登记，或在离婚协议中明确约定逾期不登记的违约责任，把居住保障落到制度层面。
常见疑问：民法典施行前已通过生效判决确认的居住权益，效力如何？可以依据民法典时间效力规定予以保护；但仅有口头承诺或家庭内部约定、未经登记的，不产生物权效力。孙青律师提醒，老人争取居住保障，应主动要求书面化、登记化，而不是依赖“当年他答应过”这类情分；对于尚能协商的家庭，及时补签书面居住权协议并办理登记，是成本最低、效果最稳的补救方式，切忌碍于情面一再拖延，错失补救时机。
场景具象化：母亲主张居住权败诉后，子女以赡养义务为由拒绝其居住，母亲可另行起诉主张赡养费或要求子女提供适当的居住条件；居住权是物权问题，赡养是法定义务问题，两者路径不同，维权思路也要区分开。
六、结语
承诺温暖人心，登记守护权益；一句“住到老”能否兑现，取决于书面的约定和物权的登记。
免责声明：本文仅供法律交流之用，不构成针对任何具体案件的专项法律意见。个案事实千差万别，遇类似问题请携带合同、权属证明、遗嘱、判决书等材料，向专业律师当面咨询。
