卖方由于离婚拒不办理过户手续，买方应该怎么办？

　　北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告唐某诉称，2013年8月2日，其向赵某、顾某购买拆迁安置期房两套(含车库2间)，双方签订了房产买卖协议，约定购房价为88万元。同日，赵某、顾某收到其购房款60万元，并向其提供了证明他们对该房屋具备所有权的材料，同时顾某也承诺该两套房产无一房多卖或多抵。如有此情况发生，则承担所有责任。同年8月5日其支付购房款25万元。2015年2月5日其支付余款3万元，双方以借条形式进行确认。事后其催促办理手续，赵某、顾某竟然告知其已无法交房及过户，导致其无法实现合同目的。另赵某、顾某于2015年2月10日协议离婚，其购房及付款发生在他们婚姻关系存续期间，且所购房屋原系赵某、顾某的夫妻共同财产，赵某、顾某应当承担连带责任。为此诉至法院：1.请求判令解除双方签订的房产买卖协议;2、判令两被告退还其购房款88万元，并支付违约金20万元;3.本案诉讼费由两被告承担。

　　2、被告辩称

　　被告赵某辩称：一、对唐某的诉讼请求有异议，双方不是单纯的房屋买卖，而是顾某向唐某丈夫张勇借款60万元，在归还借款过程中，双方约定以本案诉争房屋抵债，并对房屋价格超过部分另行支付部分款项。实际上签订房屋买卖协议后，唐某家庭仅付款28万元，其余60万元是原先的借款。造成本案诉讼非其方原因，诉争房屋系其与顾某2011年6月20日从王某处因债权债务抵偿所得，与唐某签订买卖协议后，其也在积极协调相关关系，争取早日将房屋过户到唐某名下。但由于王某的原因导致现在房屋过户有困难;二、其与顾某已经离婚，双方对婚姻存续期间的相关事项已经达成一致，本案诉争纠纷由顾某个人承担，与其无关;三、其已经通过司法途径处理与王某之间的相关问题，故其与唐某之间的房屋买卖协议是否要解除，暂时无法肯定答复。对要求返还购房款88万元不认可，因其中的60万元是借款。如果双方之间的房屋买卖协议无效或者解除，顾某应当返还唐某购房款28万元。对违约金不认可，双方对违约金没有明确约定，且本案诉争金额大部分为借款，对房屋买卖价款唐某没有足额支付。

　　被告顾某辩称：其与赵某的答辩意见一致。对于赵某的第二点答辩意见认可，由其本人独自承担本案的法律后果。

　　二、法院查明

　　北京市丰台区法院查明：顾某于2011年7月30日、2012年2月7日分别向唐某丈夫张勇借款50万元和10万元，合计60万元。2013年8月2日，赵某与唐某签订房产买卖协议，约定赵某将坐落于本市东郊三期的房产(房屋所有权证及土地使用权证待领)出售给唐某，约定：双方商定房屋成交总价为88万元。具体付款方式：2013年8月2日付60万元，2013年8月10日前再付25万元，余款3万元作为今后房产证、土地证过户保证金，于该两套房产拿到钥匙后，壹个月内付清;赵某按政府通知可领钥匙起将房产交付给唐某;赵某应保证上述房产的权属清楚，若发生与赵某该房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由赵某负担，由此给唐某造成的经济损失，由赵某负责赔偿;双方达成协议后，若赵某悔约，应书面告知唐某，并在10日内将已付购房款返还给唐某，同时支付违约金50万元给唐某等内容。同日，赵某向唐某出具收条一份，载明收到唐某购房款60万元，该笔购房款系上述张勇借给顾某的60万元借款转付。赵某将案涉房屋的集体土地房屋拆迁安置协议书、集体土地房屋拆迁货币补偿协议书、赵某与王某等人签订的房屋买卖协议书、收条等原件交付给了唐某。顾某并向唐某作出承诺，承诺“东郊三期”二套A6幢1101室及B6幢301室无一房多卖或多抵。如有此情况发生，则由本人承担所有责任。2013年8月5日，唐某向赵某支付购房款25万元。2015年2月5日，顾某以借款形式收到购房款3万元。

　　赵某与顾某原系夫妻关系，双方于2015年2月10日协议离婚。离婚时双方约定，双方婚内无共同债权债务。若有，各自经手的债权债务，离婚后由经手人享有和承担，与另一方无关。后因赵某、顾某未向唐某交付案涉房屋，唐某诉至法院。庭审中，赵某、顾某陈述称，案涉房屋其不能交付的原因是该房屋内已经有其他人在居住，可能是被王某又卖给了其他人。

　　三、法院判决

　　北京市丰台区法院判决：

　　1、解除唐某与赵某签订的房产买卖协议。

　　2、赵某、顾某返还唐某购房款80万元，并支付违约金20万元。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，赵某与唐某签订房产买卖协议，将其从王某等人处购买的两套拆迁安置房及车库出卖给唐某，并将顾某向唐某家庭借款60万元转化为已付购房款，并对房屋的交付、尾款支付、违约责任承担等权利义务作出约定，同时顾某也承诺上述房屋无一房多卖或多抵，否则由其承担所有责任。上述房产买卖协议及承诺，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，唐某已按约向赵某支付了购房尾款。上述拆迁安置房屋相关单位已经返还，但赵某至今未向唐某交付，且该房屋内有其他人在居住使用，赵某无法交付该房屋，已构成违约，致使唐某不能实现合同目的，对于唐某主张要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。赵某、顾某认为，不能交付房屋的原因是由王某造成，而非其方原因造成，系另一法律关系，与本案无涉。合同解除后，唐某已经支付的购房款88万元，赵某应予返还，并应承担相应的违约责任。赵某、顾某认为唐某支付的购房款为28万元，对房屋买卖价款没有足额支付的抗辩主张与事实不符，法院不予采纳。根据合同约定，若赵某悔约，应向唐某支付违约金50万元，现唐某自愿将违约金调整为20万元，综合本案实际损失、当事人过错程度等因素，对于唐某的该项主张，法院予以支持。案涉房屋买卖行为发生在赵某与顾某婚姻关系存续期间，上述债务应为赵某与顾某的夫妻共同债务，顾某应对该债务承担共同还款责任。赵某、顾某认为，双方已经离婚，案涉纠纷由顾某个人承担，与赵某无关的主张，法院不予支持。