安置房屋置换协议在什么情况下是有效的？

　　北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告张某、卫某诉称，2009年8月22日原告与被告签订房屋买卖协议一份，双方约定被告孙某、被告康某和被告孙某之母金某将其安置房(含车库)以330000元的价格出售给原告，原告应在协议签订之后先付80000元给被告，剩余款项到抽签拿到钥匙后再付给被告，但须扣除10000元待两证办理好过户手续付清。2010年2月6日，原、被告双方在法律服务所的见证下，对上述房屋又签订了一份房屋买卖协议书，原告同时支付给被告320000元。因买卖房屋超出原来约定的4.47平方米，故原告在2010年2月9日又支付给被告15000元。2011年1月27日原告将办理两证的押金10000元支付给被告，要求被告协助原告办理上述房屋的过户手续，但被告迟迟不办。原告从动迁办拿到上述房屋后就对该房屋进行装修并居住至今。原告向法院提起诉讼，请求：1、请求法院确认原、被告双方签订的房屋买卖协议书合法有效;2、判令四被告、第三人协助原告将坐落在苏州市国泰五村17幢101室房屋(包括车库)过户到原告名下;3、本案诉讼费用由被告承担。

　　2、被告辩称

　　被告孙某辩称：原告钱已经付清了，我跟原告之间也没有矛盾，但我不同意现在过户，要等我出狱后才协助原告过户。

　　被告康某辩称：这个买卖协议上的字是我自己签的，但当时是由被告孙某一手包办的，他让我签字我就签了。这件事情是被告孙某处理的，钱我也没有拿到，孙某愿意怎么处理就怎么处理，我不管。

　　被告孙小某未作答辩。

　　被告孙大某辩称：当初我弟弟拿了三套拆迁房，后来要卖掉，我老公就介绍了人与我弟弟洽谈。当时是以300000元的价格卖掉的。这件事情与我们并无关系，我们也没有拿到一分钱。原告没有跟我们商量一下怎么处理、怎么过户就直接去法院起诉了我们。如果原告要过户，我们也不会去签字，除非原告给予我们适当的补偿。

　　第三人某街道办辩称：目前本案所涉房屋产证尚未办理，最迟不迟于2018年年底即可办理，其愿意履行协助过户义务。

　　二、法院查明

　　北京市朝阳区法院查明：2008年7月2日被告孙某与街道拆迁办签订村民住宅拆迁补偿协议一份，约定被告孙某同意街道拆迁办拆迁其坐落于徐浜社区长丰村10组的房屋，街道拆迁办为被告孙某安置房屋三套，其中有面积为80平方米的房屋两套，面积为120平方米的房屋一套，安置房屋总面积为280平方米。被告孙某的房屋共有人为被告康某和被告孙某之母金某。

　　2009年8月22日原告张某(房屋买卖协议乙方)与被告孙某(房屋买卖协议甲方)签订房屋买卖协议书一份，约定甲方将面积为120平方米的安置房以330000元的价格出售给乙方，乙方需在协议签订后先支付给甲方预付款80000元，余款到抽签拿到钥匙后由乙方支付给甲方，但须扣除10000元待办理好两证的过户手续后付清。该买卖协议甲方签字处有被告孙某、被告康某和被告孙某之母陈金珠(原告在庭审中解释陈金珠即为金某)三人的签名，乙方签字处有原告张某和原告卫某的签名。

　　2010年2月6日原告张某(房屋买卖协议乙方)与被告孙某(房屋买卖协议甲方)在法律服务所的见证下就上述房屋重新签订了房屋买卖协议书，房屋实际面积为124.47平方米，房屋总价款为330000元，新协议签订后乙方向甲方支付320000元，余款10000元待两证办好后付清。同时约定房屋过户时，甲方必须协助乙方进行过户，过户费用由乙方承担。该买卖协议甲方签字处有被告孙某、被告康某和被告孙某之母金某三人的签名，乙方签字处有原告张某的签名。

　　2010年2月6日，被告孙某收到原告张某支付的房款320000元。2010年2月9日，被告孙某收到原告张某因房屋面积超过原先约定的120平方米而支付的超过部分(超过面积为4.47平方米)的房款15000元。2011年1月27日，被告孙某收到原告张某为办理两证而支付的押金10000元。

　　原告张某与原告卫某于1984年12月27日结婚。被告孙某与被告康某于2007年5月8日结婚，于2010年7月28日离婚。金某为被告孙某、孙小某、孙大某之母，并于2015年6月24日过世。

　　三、法院判决

　　北京市朝阳区法院判决：

　　1、原、被告双方签订的房屋买卖协议书合法有效。

　　2、第三人某街道办将房屋(包括车库)登记于被告孙某、康某名下。

　　3、待第三人某街道办完成判决第二项义务之日起十日内，被告孙某、康某协助原告张某、卫某将房屋(包括车库)转移登记至原告张某、卫某名下。

　　4、驳回原告张某、卫某其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，因为被告孙某是房屋的产权人，被告康某和被告孙某之母金某是上述房屋的产权共有人，而本案所涉房屋买卖协议中的房屋(是街道拆迁办因拆除上述房屋而安置给被告孙某、被告康某和被告孙某之母金某的三处房产之一，故本案所涉房屋买卖协议中的房屋所有权应为被告孙某、被告康某和被告孙某之母金某共同所有，对本案所涉房屋买卖协议中的房屋的处分也应该经过三人的同意。而原告张某与被告孙某分别在2009年8月22日、2010年2月6日签订的房屋买卖协议中出售方处均有被告孙某、被告康某和被告孙某之母金某三人的签名，买受方处均有原告张某和原告卫某的签名，即共有该房屋的三人已经同意将房屋出售给原告，故法院认定本案所涉房屋买卖协议合法有效，协议双方应当按照协议约定履行相应的义务。虽然原告张某已经按照协议约定支付了全部房款(包括房款320000元、超过约定房屋面积部分的房款15000元、办理两证的押金10000元)，也拿到了上述房屋并在装修后入住，但不动产物权的变更需经依法登记后才发生效力，结合双方签订的房屋买卖协议第四条所述“今后房屋过户时，甲方必须协助乙方进行过户，过户费用由乙方承担”，共有该房屋的被告孙某、被告康某和被告孙某之母金某应当协助原告张某、卫某办理过户手续。

　　原告张某与被告孙某最后签订的房屋买卖协议的时间是2010年2月6日，被告孙某、孙小某、孙大某之母金某过世的时间为2015年6月24日，即原告张某与被告孙某签订的房屋买卖协议的时间均在被告孙某、孙小某、孙大某之母金某过世之前，故金某的过世不会对本案所涉房屋买卖协议的效力产生影响。现被告孙某、孙小某、孙大某之母金某已经过世，被告孙某、孙小某、孙大某为金某之法定继承人，应当继续履行本案所涉房屋买卖协议中规定的义务，故被告孙小某、孙大某也应当与签订本案所涉房屋的被告孙某、被告康某一同协助俩原告办理过户手续。但鉴于本案所涉房屋系拆迁安置房，应当先由某街道办将本案所涉房屋过户登记于被告孙某、康某、金某名下之后，再由被告孙某、康某、金某协助原告办理转移过户手续，但鉴于金某已死亡，且孙某、康某、金某已将本案所涉房屋的权利全部处分完毕，因此孙某、孙小某、孙大某实际对金某在本案所涉房屋上不存在可继承之权利，因此本案所涉房屋无登记之金某或其继承人名下之必要，被告孙小某、孙大某亦无协助之必要，故出于经济效率原则考虑，可由某街道办协助将本案所涉房屋登记于被告孙某和康某名下，再由被告孙某和康某协助登记于原告名下。关于某街道办的协助义务之履行时间问题，因本案所涉房屋系拆迁安置房，其登记时间受政府政策安排影响，根据第三人在本案中的陈述，其最迟于2018年年底前可以协助办理，故第三人的协助义务应于2018年12月31日前履行。