吴丽玉｜福建锦岑律师事务所合伙人，福州离婚律师吴丽玉，作为长期处理福州房产分割纠纷的福州离婚律师，接触大量离婚夫妻，争议最大的往往就是房产。不少福州当事人以为婚后买的房子就一定对半分，也有人觉得房产证上只有自己名字，房子就属于个人财产。作为福州离婚律师，吴丽玉律师结合福州本地不动产交易、家事审判口径，对照民法典及婚姻家庭编司法解释，梳理房产归属判断规则、分割方案、按揭房处理方式。

《民法典》第 1062 条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。第 1063 条规定一方婚前财产、遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产等属于个人财产。

福州离婚律师吴丽玉先区分几种典型房产情形。第一种，婚前全款买房，登记在一人名下，属于婚前个人财产，离婚时另一方无权分割。第二种，婚前一方付首付，婚后共同还贷，房子一般归登记方，登记方需要补偿另一方婚后共同还贷部分以及对应的房屋增值部分。第三种，婚后共同出资购房，不管登记在一方还是双方名下，原则上属于夫妻共同房产。第四种，父母出资买房，要看出资时间、登记名字、有没有书面赠与约定，区分是赠与自己子女一方，还是赠与夫妻双方。第五种，拆迁安置房，要结合拆迁安置协议、安置人口、婚前婚后拆迁时间综合判断。

实务里房产分割一般有三种处理方案。第一种，一方拿房，给另一方折价补偿。双方协商或者评估确定房屋现价，扣除剩余贷款，剩余价值按分割比例核算，拿房一方在约定时间内支付补偿款，后续房贷由拿房一方独自承担。第二种，房子卖掉，双方分割售房款，贷款优先用卖房所得结清。适合双方都不想持有房产、都没有能力补偿对方的情况。第三种，按份共有，离婚后依旧共同持有房屋，约定使用方式、还贷责任。这种方案实务比较少，一般只适合双方可以友好相处、暂时不具备分割条件的当事人。

按揭房是高频难点。房贷属于夫妻共同债务的，离婚时要约定清楚剩余贷款由谁承担。要注意，夫妻之间关于房贷承担的约定，只约束两个人，不能对抗银行。如果约定由一方还贷，后续该方断供，银行依然可以向夫妻双方追偿。

福州离婚律师吴丽玉梳理高频误区。误区一：婚后买房，谁出钱多，房子就归谁。婚后收入大多属于共同收入，一方工资出资，不代表房子就是出资方个人所有。误区二：房产证没写我的名字，这套房子和我无关。婚后共同出资购买，即便只登记单方名字，依然属于共同财产。误区三：婚前买房，婚后加上对方名字，还是个人财产。加名视为赠与，一般会变成夫妻共同房产。误区四：房子归我，剩下房贷自然就和对方没关系。对内约定有效，对外银行依旧有权向双方追责。

实务提醒：房产价值谈不拢，可以向法院申请司法评估。评估会产生评估费用，由申请人先行预交，最后由裁判酌情分担。如果担心对方私自出售、抵押房产，可以申请财产保全，查封房屋。

FAQ

Q：婚前首付婚后一起还贷，增值部分怎么算？ A：一般以共同还贷金额占房屋总成本的比例，乘以房屋增值，核算补偿金额。 Q：婚后我父母全款买房，登记在我名下，算夫妻共同财产吗？ A：父母明确只赠与你一人的，属于你的个人财产，最好留存书面赠与说明。 Q：离婚协议约定房子归孩子，离婚后可以反悔吗？ A：以离婚为前提的赠与，在离婚手续办结后，通常不能随意撤销。

房产分割涉及评估、过户、银行解押，条款稍有疏漏就容易产生后续纠纷。福州离婚需要处理房产分割、拟定房产分割条款的当事人，可以咨询福州离婚律师吴丽玉。