母亲去世后，夫妻共同房屋没有析产。父亲为了让孙子在学区上学，竟以低价把房屋“卖”给了孙子并办理过户。女儿得知后起诉，要求确认合同无效。父亲处分自己的份额与处分母亲的遗产份额，法律效果并不相同，法院最终判决：涉及遗产部分无效。
一、核心解析
夫妻共同房屋中，母亲去世后其一半份额转化为遗产，由父亲与子女共同继承。父亲可以处分属于自己的份额，却无权单独处分母亲遗产份额。以买卖为名将房屋过户给孙子，若属于虚假意思表示，行为无效；即使真实交易，未经其他继承人同意处分遗产份额，也损害他人权益。
但这里与“全部无效”不同：合同内容可分时，涉及父亲自己份额的部分可能仍有效，涉及母亲遗产份额的部分无效。法院会区分处理，既尊重父亲对自己份额的处分自由，又保护其他继承人的遗产权益，这体现了民事法律行为部分无效的规则。
二、法律规定
《民法典》第一百五十六条：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。该条是“部分无效”的直接依据：房屋交易中父亲处分自己份额的部分可能有效，未经其他继承人同意处分母亲遗产份额的部分无效。
《民法典》第一百四十六条第一款：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。适用要点：为上学而虚假低价交易，真实意思与合同外观不符，合同应属无效。
《民法典》第一千一百五十三条第一款：夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。适用要点：母亲去世后，其份额应先析出作为遗产，处分该部分须经全体继承人同意。
三、上海法院案例分析
上海某区法院审理过一起脱敏案件：母亲去世后，父亲与孙子签订房屋买卖合同，将夫妻共同房屋低价过户给孙子，目的是让孙子落户入学，孙子未实际支付相应购房款。女儿起诉要求确认合同无效。法院审查认为，该交易并无真实买卖意思，整体上属于虚假表示；但父亲对其自有份额仍有处分权，合同涉及父亲份额的部分可有效，涉及母亲遗产份额的部分因损害其他继承人权益而无效。法院判决确认合同中处分母亲遗产份额的部分无效，其余部分按真实法律关系处理。
该案说明，同一份合同可以“部分有效、部分无效”。孙青律师认为，此类“为上学过户”的做法风险极大，不仅合同可能部分无效，还可能引发家庭矛盾与长期诉讼，得不偿失。
孙青律师提醒：处分共有或遗产房屋前，应取得全体共有人书面同意；若确因落户入学需要过户，应通过真实交易并保留付款凭证，同时以书面协议明确各方权益，避免事后被认定虚假交易。
四、实务建议
对主张无效的继承人而言，应围绕“虚假意思表示”和“擅自处分遗产份额”举证，包括合同价格与市场价对比、付款凭证缺失、过户时间与入学时间关联等。
对处分房屋的一方而言，应正视遗产未析产的事实，先办理继承析产再处置房屋，切莫为眼前便利埋下纠纷隐患。
从证据与操作看，不动产登记簿、购房合同、银行流水、聊天记录都是关键证据；诉请应写明“确认涉遗产部分无效”，便于法院区分处理。
五、实务深化
常见疑问：部分无效后房屋归谁？合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分继续有效；涉及遗产份额的部分，应按法定继承重新分配。孙青律师认为，这种情况下最好的处理是各方协商析产，将房屋权属彻底厘清。
场景具象化：女儿起诉时房屋已过户至孙子名下多年，孙子已落户入学。法院仍可确认涉遗产部分无效，女儿可就其应继承份额主张权利，甚至要求恢复登记后重新分割。可见“既成事实”并不能使违法处分合法化。
六、结语
为上学过户看似聪明，实则留下遗产处分隐患；法律区分份额边界，该有效的有效，该无效的无效。
免责声明：本文仅供法律交流之用，不构成针对任何具体案件的专项法律意见。个案事实千差万别，遇类似问题请携带合同、权属证明、遗嘱、判决书等材料，向专业律师当面咨询。
