农村宅基地房屋买卖合同的效力

2019/09/15 11:53:35 查看1035次 来源:广东六立律师事务所律师

  农村宅基地房屋限制自由流转

  由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系紧密联系,农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到限制。

  根据《土地管理法》第六十三条规定,原则上禁止村民将宅基地及宅基地房屋卖给本集体经济组织以外的人员。故这部分的买卖合同无效,基于此发生的行为不受法律保护。

  农村宅基地房屋买卖合同无效的法律后果

  根据《合同法》第五十八条,“合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

  《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办[2011]442号)第15条规定“在确定合同无效后的损失承担时,应综合考虑当事人的过错,避免处理结果导致当事人利益的失衡。”

  《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条明确“合同无效后,买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建,也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”

  因此农村宅基地买卖合同无效的法律后果具体包括:

  1

  返还财产

  宅基地房屋买卖合同无效后,出卖人取得房屋价款应当返还给买受人。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人。

  2

  损害赔偿

  首先,确认双方过错责任分担。出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错的,一般而言,出卖人对合同无效承担主要责任,买受人承担次要责任。

  具体表现为:出卖人在出卖时已经知道其所出卖的房屋及宅基地属于我国明文规定禁止流转的范围,但由于地价上涨或拆迁补偿原因,事后主张房屋买卖合同无效的,违反诚信原则。

  买受人在明知其不具备购买宅基地及宅基地房屋资格的情况下,仍然购买房屋。

  其次,明确损害赔偿范围。司法实践中,为平衡买卖双方的利益,衡量双方的信赖利益,全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获的利益,以及买受人因房屋价格增长造成的损失等方面因素,参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据,酌情予以确定。

  买受人已对房屋进行新建、翻建、扩建或者装饰装修的,出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。

  总结

  1.农民将宅基地或宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同无效;2.合同无效后,买受人有腾房的义务,出卖人有返还房款的义务;3.买受人请求赔偿翻建或新建等成本的,法院结合各方当事人错过程度予以确定赔偿范围。


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