征收及其前置性程序——集体土地篇

2019/09/15 16:48:33 查看1278次 来源:北京盖梦琪律师团律师

  被征收人经常会问我们提出这样的咨询:土地征收的程序是怎样的。

  这是一个很难一句话回答清楚的问题,作为专注土地征收维权工作的律师,我们很想给被征收人进行明确、详细的解答,但是三言两语又难以囊括。征收及其前置性程序对于整个征收工作的意义十分重大,严格的程序肯定是合法征收、公平补偿、杜绝腐败、推动法治进步重要的前提。如果征收中某些的程序是违法的,被征收人完全可以拒绝任何补偿条件甚至拒绝搬迁。诚如那句古老的法谚:正义先于真实,程序先于权利。所以,在回答这个问题之前,作为专门从事征收维权工作的律师,面对严格的征收程序及复杂的法律规定,我们不得不产生以下三个忧虑——

  第一个:征收程序十分严格、复杂,其涉及的法律、法规、部门规章、国务院决定等等规范性文件繁多,我国的法律用语及官方文件虽然并没有过于晦涩难懂,但是对于平时对法律接触不多的被征收人来讲,很难精准把握!即便有法可依,不能准确使用,其效果会大打折扣,甚至没有效果!

  第二个:如果征收部门的征收程序违法,被征收人不通过专业的法律程序是无法发觉的。并且根据实践来看,仅凭借一个简单的法律程序也无法对征收程序进行全面调查。对征收信息的不了解,往往会严重影响被征收人对补偿合理性的判断。

  第三个:即便被征收人通过专业的法律程序对征收的合法性进行了全面的调查,那么面对征收及其前置程序的违法性问题,如何有针对性地进行利用,用于谈判及提高补偿、督促行政机关依法行政。这也是被征收人要面对的问题。

  能够正视征收及其前执行程序重要性后,再有针对的了解征收程序,会产生更好的效果。下面结合相关法律法规为大家介绍征收及其前置性程序。

  一、项目立项。项目建设通常是土地征收的前提,不同的项目也会对补偿高低产生一定的影响。根据投资者主体不同,我国立项分为审批立项、核准立项及备案立项三种方式。三种立项的程序虽有差别,但是对于被征收人来说,可以掌握的均为城乡规划、国土资源、环境保护部门办理的规划选址、用地预审及环评报告等法律文件来判断项目“上马”的合法性。同时,发改部门做出的审批及其报送的可行性研究报告也是必不可少的调查事项。以上程序违法会导致项目可行性报告或核准项目申请报告、农用地专用、土地征收等批准的不通过,无法顺利进行征收工作。

  二、上述事项完成后,项目法人将申请建设部门办理建设用地规划许可、申请国土部门办理用地手续、申请建设规划主管部门办理工程规划许可,这些都是征收前置性程序调查的重点工作。其中,国土部门在这个过程中要发布相应的公告,内容包括:征地范围、征地面积、补偿方式、补偿标准、安置途径、征地用途等等,这被我们称做“预征知情权”,即通过征询“准被征收人”意见并进行汇集、记录以及整理听证的有关材料,作为向上级报批的内容材料。

  三、在被征收范围内进行调查及登记,并经权利人进行确认。同样作为报批的材料。

  四、根据上诉工作完成“一书四方案”(建设项目承包说明书、农用地专用方案、土地征收方案、供地方案、耕地补充方案)、落实社保问题并向具有相应批准权限政府进行征地报批。

  五、国务院或省级人民政府做出征地批转文件后转发至征收土地的县级人民政府,该政府的国土部门应当在10个工作日内在被征收土地所在村(乡)明显位置进行征地公告,根据《征地公告办法》第五条的规定,征收土地公告应当包括下列内容:(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。

  六、国土资源部门在张贴征地公告45日内对安置补偿方案进行拟定、报批及公告。对此,广大被征收人一定会给予十二分的关注,但是对于律师来说,这于其他程序的合法性时并重的是根据《征地公告办法》第八条的规定征地补偿安置、方案公告应当包括下列内容:(一)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;(五)农业人员的具体安置途径;(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

  七、进行土地补偿登记及实施征地补偿及土地交付。

  在征收过程中,对征收及其前置性程序的调查可谓是重中之重,关系到征收的合法性及补偿的合理性,也是日后与征收部门谈判的重要依据。当然,在征收的过程中,绝大多数征收部门为了达到快速征收、低成本征收,会使出五花八门的办法,例如将宅基地房屋及养殖场认定为违法建筑要求限期拆除、降低评估金额利用被征收人对救济程序的忽视申请强拆、甚至出现明目张胆的违法强拆及令人深恶痛绝“误拆、偷拆”等等!这些都需要律师介入,启动相应的法律程序进行维权救济。

  大致了解了征收及其前置性程序一般规定后,我们可以得知,国家对于土地征收的程序限定时十分严格的,但是由于实施工作的政府及其相应部门在征收过程中对法律的漠视及不了解,极容易出现违法征收、不合理的补偿的情况,而面对这种情况,目前来说最好的办法就是请律师介入维权依法提高补偿,这是获得合理补偿的方式,也是督促行政机关依法行政,促进法治国家建设的最好途径!

  作者:盖梦琪律师,转载请注明作者


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