房屋因地震等自然灾害毁损灭失，房贷还需要还吗？

　　今年，全国很多地方都有暴雨，导致了洪水、泥石流等自然灾害，因为这些自然灾害导致了很多房屋倒塌，这其中并没有关于商品房倒塌的新闻报道，但是，因为这种情况的出现，我们也需要考虑一个问题，那就是如果发生自然灾害导致购买的商品房损毁、灭失，我们因购买该商品房的贷款还需不需要继续偿还给银行呢?这里我们不考虑房屋质量不合格的因素，以房屋质量符合国家标准为前提，来说明该问题。

　　因自然灾害导致购买的商品房毁损、灭失，是否可以以发生不可抗力，请求解除商品房抵押贷款合同，从而实现不归还贷款呢?

　　首先，法律是如何定义不可抗力的呢?按照《合同法》的规定不可抗力就是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。很显然，自然灾害属于不抗抗力。

　　《合同法》对于不可能抗力的其他规定：1、因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2、因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。

　　从上述《合同法》的规定来看，发生不可抗力可以解除合同，解除合同后合同不再继续履行。那么对于签署的商品房抵押借款合同是否可以适用呢?

　　这里我们需要清楚贷款买房的借款人款人和银行是怎么的法律关系：

　　作为购房人与房地产开发商签订《商品房买卖合同》，与银行签订《贷款合同》，同时还要和银行签订《抵押合同》，在银行审批通过后，银行将款项支付给房地产开发商，办理不动产登记手续，购房人取得房屋所有权，而银行与购房人之间形成债权债务关系，购房人按照约定按期还款，银行与购房人还存在抵押权人和抵押人的关系，但是抵押权的设立并非是银行取得房屋所有权，而只是有优先受偿权，银行与购房人之间系金钱关系，金钱债务不适用不可抗力免责，当银行将贷款按照与购房人签署的《贷款合同》约定支付给房开商以后，银行的合同义务已经履行完毕。因此，如果最终房屋因不可抗力抗力毁损灭失，与银行无关，也与购房人与银行签订的《贷款合同》无关，如果不存在其他情形，抵押权因此可能消灭，失去对抵押物的优先受偿权。

　　有些人可能觉得很冤枉，我房子都没有了，还要我还钱，哪有这个理，对于银行来说，更冤枉，我只是借钱给你买房，你的房子不损毁我也不能去居住，你的房子涨价了我也得不到一分利益，凭什么你的房子没了要怪我。我给大家举一个通俗的例子，你的朋友想要买房，凑不齐几十万的首付，于是找你借几十万，给他支付首付款，几年后你朋友购买的房子因地震损毁、灭失了，你会不会给他免除债务，说我借钱给你买房，现在你房子没了，我钱也不好意思找你要了。其实是一样的，你只是借钱给你朋友买房，并不是承诺要保证他一直能够居住该房屋，你钱已经借出去了，你已经履行了你的义务，至于最终他是否能够得到房屋已经与你没有关系。

　　综上所述，购房人与银行之间形成的借贷关系不符合《合同法》关于不可抗力的规定，房屋因不可抗力毁损灭失，购房人无权以该不可抗力主张解除合同，房屋毁损、灭失的风险由购房人承担，贷款需要继续归还。

　　当然，如果真的发生此种情况，国家应该会有相应的补救措施，同时如果房屋存在质量问题，还可以向房开商主张救济。

　　本文作者：陈磊律师，贵州群众律师事务所律师。