买卖不破租赁的例外，你知道吗

　　【什么是“买卖不破租赁”】

　　含义：是指在租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。

　　法条依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。其中“买卖不破租赁”中的“买卖”应当指私法上的自由交易行为。实际上，该“买卖”不仅仅指钱物交易行为，还包括其他民事法律行为如赠与、互易、以物抵债等。

　　意义：有利于保护处于弱势地位的承租人，即使不动产所有权发生变动，承租人也不会因此而丧失租赁权。

　　成立要件：1、存在合法有效的租赁合同;2、租赁物已经交付承租人使用;3、出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。

　　但有原则就会有例外，并不是所有的房屋租赁关系都能够对抗房屋买卖关系，今天就来说说买卖“破”除租赁的几种情形。

　　一、房屋在出租前已设立抵押权或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁合同对受让人不具有约束力，承租人不能请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条也有相应规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

　　二、双方之间不存在实质租赁关系，名为租赁合同而实为其他类型的权利义务关系，不能适用“买卖不破租赁”原则。

　　根据《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人的合同义务是支付租金，出租人的合同义务是提供房屋的使用权。双方地位平等，权利义务对等。

　　判断双方之间是否存在实质租赁关系，其中一个方面是看合同中所约定的承租人所应支付租金数额是否正常、合理，不合理就不符合《合同法》第二百一十二条规定的“租赁合同”的特征，也有悖合同法的公平原则和民事法律关系的诚实信用原则。故而承租人无法对房产享有租赁权，亦无法以之对抗房产受让人的所有权。

　　某些合同虽然形式上类似于房屋租赁合同，但其实质内容却约定的是其他类型的权利义务关系，如《房屋使用权抵债合同》，债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于房屋租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”原则，因而不能认定合同双方当事人之间成立租赁关系。

　　三、法院强制拍卖房产不适用“买卖不破租赁”原则的情形。

　　“买卖不破租赁”由《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，属于平等民事主体之间的行为，属于私法的范畴，为合同法所调整。根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十二条规定，被执行财产需要变价的，人民法院执行机构应当依法采取拍卖、变卖等变价措施。可见，法院强制拍卖所导致的所有权变动是基于公法上的强制行为，而非平等民事主体之间基于意思自治所导致的所有权变动，不受合同法调整，故而不受“买卖不破租赁”的限制。因法院强制拍卖致使承租人遭受损失的，承租人可以依据租赁合同向出租人主张权利。

　　综上，“买卖不破租赁”原则适用的前提是：

　　1、存在合法有效的租赁合同;

　　2、租赁物已经交付承租人使用;

　　3、出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。

　　此外，能够对抗所有权的租赁关系必须是真实的、符合《合同法》对租赁关系之规定的，而不是虚假的、或以租赁关系之名行其他权利义务关系之实的其他合同。而且，“买卖不破租赁”作为私法所规定的原则，无法对抗公法行为，承租人若因公法强制行为遭受损失，可依据租赁合同向出租人主张权利。