因房屋涨价、房主毁约不卖的案件,法院会怎么判?

　　因房屋涨价、房主毁约不卖的案件,法院会怎么判?

　　(1)法院基本裁判规则：房价上涨一般不构成情势变更的事由，除非上涨幅度超过当事人签订合同时的预期，导致交易基础丧失，继续履行合同对一方造成重大不利(见本文“延伸阅读”部分的案例一、二);

　　(2)买方应对及诉讼策略：卖方在签订买卖合同后提出涨价请求或者解除合同的，构成违约，买方可暂缓支付房款，并可要求卖方承担违约责任或解除合同，以维护自身利益(见本文“延伸阅读”部分的案例三至七)。

　　【裁判要旨】

　　房屋所有人与他人签订房屋买卖合同后，提出房屋涨价请求、擅自毁约或在诉讼中将房屋另售他人的，均构成根本违约，应承担违约责任。

　　【案情简介】

　　一、2012年9月23日，朱某经中大恒基公司居间与周某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：房屋总价款为378万元，周某应于合同签订后90日内将房屋过户给朱某，朱某向周某交纳定金2万元。中大恒基公司负责办理买卖合同网签手续，收取居间费76300元。

　　二、合同签订后，周某以朱某无在京购房资格为由不配合网签。2012年12月26日，周某通过中大恒基公司向朱某提出涨价15万元，遭朱某拒绝。周某将已收取的2万元房款留在中大恒基公司后离去。

　　三、2013年1月，朱某向北京丰台法院起诉，要求解除合同，返还已付房款2万元，并承担居间费76300元。周某反诉朱某无购房资格，造成合同不能履行，要求朱某支付违约金756000元。

　　四、2013年3月24日，周某在领取开庭传票、起诉书及证据后，在法院已查封涉案房屋的情况下，与案外人褚羿签订房屋买卖合同，并办理网签手续。

　　五、2013年7月，北京丰台法院一审判决驳回朱某的诉讼请求，朱某不服提起上诉，北京二中院裁定将此案发回重审。北京丰台法院于2014年8月再次作出一审判决：房屋买卖合同解除，中大恒基公司向朱某返还2万元房款。周某不服上诉至北京二中院。北京二中院判决驳回上诉维持原判。

　　【裁判要点】

　　周某在与买受人朱某已签订房屋买卖合同并就房屋价款作出明确约定的情况下，单方面提出涨价要求。在涨价要求未得到满足的情况下，又单方面提出解除合同，并在诉讼中将房屋另行转售他人。法院据此认定，周某擅自毁约、在诉讼中转移房产以及提出涨价的行为均构成了根本违约。

　　法院之所以未支持周某要求支付违约金的诉讼请求，原因在于买受人朱某并不存在违约行为，合同解除系因周某本人的根本违约行为所致，故周某无理由要求朱某承担违约责任。

　　同时，本案之所以未支持周某关于朱某无在京购房资格导致合同不能履行的诉请，是因为法院认为：一方面周某在2012年底请求解除合同时并不知晓朱某无购房资格;另一方面朱某无购房资格的状态并非不可消除。

　　【实务经验总结】

　　前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

　　一、鉴于房地产交易程序复杂，交易周期往往较长，为合理分配双方当事人在交易中可能因房价涨跌造成的损失，可在房屋买卖合同中约定相应的调价条款或解除条款。如可约定：房价在转移登记完成前涨跌不足20%的，买卖双方各自承担损失;房价涨跌超过20%的，受损方可要求受益方补偿超过部分50%的价款;过户登记完成后涨跌的双方互不负补偿责任;负有办理过户登记手续义务的一方故意拖延导致房价涨跌的，不得请求补偿涨跌损失。具体的交易条款可由双方根据交易实际情况共同协商确定。鉴于房屋买卖涉及的价值巨大，建议委托律师全程参与房屋买卖合同的起草和履行，避免损失。

　　二、如果签订房屋买卖合同后房价大涨大跌，幅度已经超出了双方在签订买卖合同时能够预测的合理范围，可依据合同法关于情势变更的规定，请求法院变更或解除合同。