宅基地使用权所涉买卖合同的效力分析

　　随着不动产权权利的逐渐完善，农村也逐渐成为了“产权矛盾”频发的聚集地。自建房屋产权纠纷、买卖流转纠纷，浪潮式地将农村土地产权问题曝露在大众的视野中。针对农村土地，本文主要从宅基地所涉合同的相关问题进行分析。

　　宅基地使用权不同于其他用益物权，其处分权极为有限。我国法律仅仅承认宅基地使用权随房屋所有权一并物权变动，对于其他处分类型和方式，均未有明确规定。以相关政策和司法实务为参照，我国宅基地使用权买卖可分为二种类型：

　　(一)同一集体经济组织成员之间的转让

　　我国相关立法及有关规定，并未禁止宅基地使用权在同一集体经济组织成员之间流转，而在司法实践中，这种流转方式合法性已逐渐得到认可。

　　2011年《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》第15条第2款规定，“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”

　　但在司法实践中，仍有部分法院认定此类买卖合同无效，理由是：如果已拥有宅基地使用权的村民在购买其他村民的宅基地房屋后，会形成“一户多宅”的格局，违反了我国“一户一宅”的原则。其实这是对“一户一宅”原则的错误理解导致的。

　　首先，虽然根据《土地管理法》规定：农村一户只能拥有一处宅基地，但土地管理法并未明确“拥有”是指自始至终只能拥有一处宅基地，还是只是在申请阶段只能申请一处宅基地。就此，2010年国土资源部《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》中载明：“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。也就是说，国土资源部已将“拥有”解释为“申请”，即一户只能申请一处宅基地。因此，“一户一宅”仅限于宅基地使用权的初始取得，“一户一宅”不是对宅基地使用权继受取得的限制。

　　(二)向同一集体经济组织成员以外的农村村民及城镇居民转让

　　就此类转让，目前在司法实践中较多的做法是认定买卖合同无效，理由是宅基地使用权仅限于特定身份，仅为农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员是无权取得的。

　　最高人民法院在《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿) 第35条又进一步明确指出“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效”。

　　因此，村民向非同一集体经济组织的农村村民或城镇居民出售宅基地房屋及宅基地使用权的，一般应认定无效。