浅析商业地产租赁中的租金条款

　　租金指出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款。商业地产租赁中出租人向承租人计收租金主要有以下三种模式：

　　(1)固定租金方式，无论承租人经营状况如何，每个租期承租人均应向出租人缴纳固定数额(一般依据计租面积×租金单价确认)的租金;

　　(2)提成租金方式(也叫扣点分成)，出租人与承租人双方约定分成点数和租赁面积，然后在约定期间按营业额乘以分成点数计收租金的方式;

　　(3)固定租金结合提成租金的方式(也叫保底分成)，保底分成方式是固定租金方式与提成租金方式的结合，是指出租人与承租人双方约定一个固定的保底租金，再约定一个分成租金，按租期计算，以孰高者为准。

　　出租人在租赁关系中承担的风险三者由小到大依次为固定租金方式、固定租金结合提成租金的方式、提成租金方式。但商业地产租赁需要考虑整个商业综合体的运营与管理，出租人应根据实际情况综合运用租金计收方式进行整体招商，例如前期出于引入大型商户与培育市场的需要，可以约定前期采用提成租金方式，出租人承担一定的经营风险并让利于承租人，约定后期运营稳定后再转换为其他租金计收方式。

　　注意事项

　　1.提成租金方式或固定租金结合提成租金方式的计算方式

　　如果采用提成租金方式或固定租金结合提成租金方式，提成租金部分的计算方式是“营业额×提成比例”，对于营业额就要尽可能详尽地描述清楚，使承租人通过租赁房屋所获得的收入最大化的体现在租金收益的计算基础——营业额之中。

　　一方面，通过正向约定营业额应当包含利用商铺出售的各种货物的收入，提供服务与咨询的服务费与咨询费;使用商铺而得到的非商业性收入;承租人或其雇员、代理人、被特许人或任何与商铺相关的人员利用商铺从事交易获得的收入;其他与该商铺相关的收入。另一方面，也可以通过反向的排除对营业额进行约定，例如约定除了下述项目及类似款项不计入销售额之外，其余收入均计入营业额：

　　(1)为承租人经营上的需要，承租人的两家商铺之间交换商品或货物，该等交换并没有实现销售;

　　(2)退货给生产或供应商而取得的款项;

　　(3)出售该商铺使用过的固定装置、工具和设备的收入;

　　(4)该商铺获得的任何保险赔偿;

　　(5)该商铺员工收到的服务小费;

　　(6)该商铺给予顾客和员工的销售折扣;

　　(7)该商铺出售预付费性质的券、卡的预收款项;

　　(8)任何免费赠品。

　　2.营业额的核实

　　营业额的核实也需要通过合同条款进行设计与限制，一般应包含以下几点：

　　(1)出租人要求承租人定期提供财务报表，并有权保留对承租人查账及审计的权利;

　　(2)出租人负责商业房屋地统一收银，出租人与承租人定期对营业额情况进行核对和确认;

　　(3)双方约定较为严格的违约责任，从而降低承租人违约的可能性。

　　3.租金发票相关注意事项

　　收取租金、开具发票是出租人的合同义务之一，但在实务中发票税金也是出租人考虑租金水平的一项重要指标。因此，在租赁合同中会出现“含税租金”和“不含税租金”之分，在双方约定中应注明租金是否含税，避免租金税款上的争议。另外，承租人因内部财务流程所需，一般希望出租人先开具发票，再支付租金，但为避免额外成本支出，出租人更愿意在收取租金后再开具发票。为避免争议，双方当事人在签订租赁合同时也应将付款与开票的先后顺序进行明确。但需要注意的是，关于承租人能否以出租人未开具发票为由主张不予支付租金的抗辩权，司法实践中一般持否定态度，开具发票仅为合同附随义务，并不影响承租人支付租金的主合同义务。

　　4.其他费用与租金的关系

　　除租金外，承租人在租赁期间还会产生物业管理服务费、空调费(含超时空调费)、公共事业费、车辆管理服务费等其他费用，为免疑义，租赁双方应当在租赁合同中对租金范围(是否包括其他费用)进行明确，并对这些费用的缴纳进行明确约定。

　　5.租金递增标准

　　商业地产租赁的周期一般都比较长，基于通货膨胀的经济考虑，在固定租金方式或固定租金结合提成租金方式下的固定租金部分，应随着租赁市场的价格调升与整个商业物业的运营发展有所提升，在租金条款中对租金递增标准进行明确约定。