一地数卖,均未过户并占有土地的,谁先付款谁就优先取得土地 ?

　　一地数卖,均未过户并占有土地的,谁先付款谁就优先取得土地 ?

　　【裁判要旨】

　　一地数卖，受让方均未办理过户手续，也未合法占有投资开发土地，先支付土地转让款的受让方优先受让土地。值得特别注意的是，仅在土地上存放物资不能证明实际占有土地。

　　【案情简介】

　　一、2011年，河北冀丰房地产开发有限公司(“冀丰公司”)与石家庄市金之源化工有限公司(“金之源公司”)签订《土地使用权转让协议》，约定金之源公司将某地块土地使用权有偿转让给冀丰公司。协议签订后双方未办理过户手续。

　　二、2014年，石家庄市金河石油化工有限公司(“金河公司”)与金之源公司因租赁合同纠纷，河北省石家庄中院作出民事调解书，确认将涉案土地转让给金河公司，金河公司已支付转让款，土地已交接。

　　三、金之源公司给冀丰公司出具书面通知解除《土地使用权转让协议》，并退还冀丰公司已支付的首付款。

　　四、冀丰公司不同意解除合同，起诉要求继续履行合同。石家庄中级法院和河北省高级法院判决，均未予支持其诉讼请求。冀丰公司不服河北省高级法院判决，向最高法院申请再审，最高人民法院裁定驳回再审申请。

　　【裁判要点】

　　本案土地转让方金之源公司就同一土地订立了两份转让协议：土地购买方冀丰公司、金河公司均未办理土地过户手续，也未实际占有土地，但区别是：金河公司已支付土地转让款、冀丰公司则在涉案土地上存放有部分机器设备及材料。根据相关法律规定，此情形下最关键的是判断是否有一方已先行合法占有投资开发土地?如果各方均没有占有，那么看谁先付款：先付款的购买方优先受让土地。最终法院对冀丰公司优先受让土地的主张不予支持，冀丰公司因而败诉，未获得土地使用权。最高人民法院认为，“冀丰公司在金之源公司仓库内存放有部分机器设备及材料，不足以充分证明其实际占有涉案土地”。因此，不支持冀丰公司根据占有优于交款的规定主张优先受让权。

　　【实务经验总结】

　　前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

　　1、土地受让人在签订土地转让协议后，一定要及时办理过户手续。否则，将有可能导致最终不能取得土地使用权。

　　2、受让方可要求在协议中约定办理完成过户手续的具体时限及相应违约责任，督促土地转让方积极配合办理过户手续。

　　【相关法律规定】

　　《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

　　第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

　　(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;

　　(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;

　　(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;

　　(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

　　未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

　　【法院判决】

　　以下为该案在最高法院审理阶段“本院认为”部分关于此问题的论述：

　　关于二审判决未予支持冀丰公司关于金之源公司应继续履行《土地使用权转让协议》的主张是否适当的问题。冀丰公司与金之源公司于2011年8月28日签订的《土地使用权转让协议》第十一条第1项约定：“协议签订后，若甲方单方面解除合同，应按履行合同定金和已交付土地使用权转让金(借款)的四倍赔偿乙方损失，退还乙方履行合同定金和已交付土地使用权转让金(借款);若乙方单方面解除合同，应按履行合同定金和已交付土地使用权转让金(借款)的四倍赔偿甲方的损失。”该条系对单方解除合同情形下所应承担违约责任的约定，即因一方行为导致合同解除时，解约方应承担相应的违约责任。(2014)石民二初字第00005号民事调解书已经确认涉案土地转让给承租人石家庄市金河石油化工有限公司(以下简称金河公司)，在金之源公司单方解除合同且二审判决依据合同约定并结合本案查明的事实判令其支付相应违约金的情况下，冀丰公司再行主张继续履行《土地使用权转让协议》没有合同依据。冀丰公司主张其一审提交的《公证书》、发票、交接清单及收据等证据显示，其已实际占有涉案土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于占有优于交款的次序规定，其诉求理应得到支持。本院认为，上述证据仅能证明冀丰公司在金之源公司仓库内存放有部分机器设备及材料，不足以充分证明其实际占有涉案土地。因此，二审判决综合考虑合同约定、冀丰公司另案诉请撤销(2014)石民二初字第00005号民事调解书被判决驳回诉讼请求、涉案土地上有金河公司财产、合同履行的可行性以及对土地资源的有效利用等因素，在判令金之源公司支付违约金的前提下，未予支持冀丰公司关于金之源公司应继续履行《土地使用权转让协议》的主张，并无不当。

　　【案件来源】

　　最高人民法院，河北冀丰房地产开发有限公司与石家庄市金之源化工有限公司建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书[(2016)最高法民申1325号]