房屋征收流程概述

　　背景简介

　　房屋征收是指征收主体基于公共利益需要，以行政权取得土地使用权并给予被征收人适当补偿的行政行为，征收时需要依照法律规定的权限和程序。国务院最早于1991年颁布了《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第78号)，2001年对该条例进行了修订(国务院令第305号)。由于拆迁条例制定背景复杂，且90-10年社会发展迅速，拆迁条例无法满足客观需要，全国拆迁纠纷激增，矛盾加剧，上访现象不断。

　　在这样的背景下，2011年1月21号，国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)，同时废止了《拆迁条例》。征收条例施行前已经按照拆迁条例规定核发了拆迁许可证的项目，可以继续适用原拆迁条例进行拆迁工作，但禁止行政机关自行组织强拆。征收条例相较于拆迁条例无论是从实体上还是程序上，均有了极大的进步。强化了对被征收人的保护，规范了征收主体的行为，明确了各方权利义务。

　　法律法规相关文件

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)

　　《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》(浙江省人民代表大会常务委员会公告第14号)

　　浙江省人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》的若干意见(浙政发【2011】57号)

　　杭州市人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》的若干意见(杭政【2011】40号)

　　杭州市人民政府关于贯彻实施《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》的若干意见(杭政函【2015】125号)

　　杭州市人民政府办公厅关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿工作的通知(杭政办函【2012】284号)

　　一、征收主体

　　原来拆迁的时候，拆迁主体可以是房地产开发商、企业、事业机关、等各种民事主体，政府仅是监督者。现行的征收条例将政府放在了征收主体位置。

　　1、市、县级人民政府

　　市级人民政府：除直辖市以外的设区的市、直辖市所辖区、自治州人民政府;县级人民政府：不设区的市、设区的市辖区、县、自治县人民政府(设区的市和它的辖区都有房屋征收权)。

　　2、房屋征收部门组织

　　征收部门的产生有2种，一是由市县人民政府专门设立征收部门(如杭州市房屋征收和管理办公室)，这种方式有历史的原因。以前杭州市负责拆迁的部门-----拆迁管理办公室，具有拆迁经验，自然承接工作进行征收。二是在市县人民政府的相关部门中确定一个机构作为房屋征收部门(区住建局)，这是近年来常见的方式。

　　3、房屋征收实施单位

　　房屋征收实施单位是受房屋征收部门委托来完成征收与补偿工作的。这个实施单位也是历史遗留因素造成的，因为有部分事业单位、国企当时就是负责拆迁工作，积累了大量的工作经验。

　　二、征收流程

　　房屋征收部门在启动房屋征收程序前需要取得的规划性文件，包括：国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划4项规划性文件。不符合要求的则不能征收。

　　1、启动程序：

　　由房屋征收部门向市县级人民政府提出书面房屋征收申请，并提交建设项目符合公共利益需要的批准文件、规划文件、土地预审文件等(发改部门--国民经济及社会发展规划;规划部门--城乡规划和专项规划;国土部门--土地利用总体规划)。市县级人民政府进行审核是否符合房屋征收条件，包括符合公共利益需要、符合4规划做出房屋征收确认批文，对于符合要求的做出同意征收的意见。

　　2、行为限制程序

　　房屋征收范围确定后(批复确定)，征收部门依据审查意见和资料，做出禁止实施增加补偿费用的行为的通知。

　　(1)禁止新建扩建改建房屋

　　(2)禁止改变房屋用途

　　(3)禁止其他不当增加补偿费的行为

　　房屋征收部门应当向城乡规划 房屋管理 工商管理 税务管理等部门通知暂停办理新建扩建改建房屋，工商登记等手续。

　　3、确定房屋征收实施单位，对被征收房屋的调查登记程序

　　组织开展征收房屋调查登记工作的主体为房屋征收部门，街道办居委会参与和配合，受委托的社会稳定风险评估机构、和受委托的房地产价格评估机构。调查登记需在征收决定前进行，内容包括被征收房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查完成后将调查结果公布。

　　4、未登记建筑的调查认定和处理程序

　　区分处理：一、违法建筑，包括未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证建成的建筑物;未经批准改变许可证建成的建筑物;擅自改变使用性质建成的建筑物;擅自将临时建筑设成永久建筑。对于严重违反规划的，责令限期拆除或没收，对于一般违反的可以改正的责令改正并罚款。补正并缴纳罚款的，可以按照合法建筑补偿。二、临时建筑看期限，超越期限的限期拆除不予补偿，没有超越期限的，按剩余年限适当补偿。 三、合法建筑则按照合法建筑进行处理。

　　5、拟定征收补偿方案

　　征收补偿方案由房屋征收部门拟定，报市县级人民政府组织论证。应当包括征收事由与目的，征收范围和被征收房屋情况;征收房屋价值补偿标准;用于产权调换的房屋、周转用房的基本情况;搬迁费和临时安置费标准;停产停业损失补偿标准;补助和奖励标准;其他事项等。

　　6、公布征收补偿安置方案，征求公众意见

　　征求意见的期限不得少于30日，意见的受理渠道应当畅通，用书面形式记录并保留公众意见。征求公众意见后将修改后的情况予以公布。其中旧城区改建征收补偿安置方案存在听证程序。

　　7、社会稳定风险评估程序

　　市县人民政府组织进行社会风险评估，根据结果可能有停止实施、暂缓实施、分步实施、准予实施等评估结论。

　　8、征收补偿费用拨付和监管程序

　　实现市县人民政府应当建立专户，到位全部补偿费用，包括货币补偿资金(房屋价值补偿、搬迁临时安置补偿、停产停业损失补偿)和安置房源价值的总和。组织落实产权调换房屋、公示批准的产权调换房屋的户型图。

　　9、房屋征收决定的做出与公告

　　房屋征收决定由市县人民政府做出;应当予以公告;必须载明安置方案。被征收人和利害关系人不服有向上一级人民政府申请复议的权利，以及提起行政诉讼的权利。

　　10、解释宣传程序(动员大会)

　　11、选定、决定或确定评估机构

　　被征收人协商选定房地产价格评估机构;协商不成的采用投票多数决或随机的方式确定。

　　12、分户评估与复核鉴定

　　要遵循对被征收房屋价值的补偿原则，对被征收的房屋价值补偿不得低于类似房地产的市场价格，评估的时间节点为房屋征收公告之日。

　　13、签订补偿安置协议

　　两种补偿方式，货币补偿和产权调换，应当由被征收人进行选择。补偿金额、支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、过渡期限，停产停业损失、搬迁期限等事项签订补偿安置协议。

　　14、做出房屋征收补偿决定

　　达不成补偿协议或所有权人不明确的，房屋征收部门向市县人民政府提出补偿决定方案申请，市县级人民政府审查后认为符合规定的，做出房屋征收补偿决定。并应当在房屋征收范围内进行公告。

　　15 、履行协议或补偿决定执行

　　16、申请法院强制执行

　　被征收人应当依据协议履行腾退义务，在法定期限内既不申请复议也不提起诉讼的，在补偿决定期限内没有搬迁，由市县人民政府依法申请法院强制执行。

　　17、征收补偿档案的建立与补偿费用的审计监督

　　征收过程相关资料需要建立档案，资金使用情况通过审计部门予以公开。

　　三、实务处理

　　实务中关于房屋征收的受案范围，除了可诉行政行为，不可诉的内部行政行为包括内部的监督监察行为;拟定征收补偿方案行为;征求公众意见行为;公布征求意见情况行为;听证行为;社会稳定风险评估行为;政府会议讨论行为;准备征收补偿费行为;房屋调查登记行为;提供产权调换房屋行为等不成熟行政行为。但要注意，上述行为不可诉，但政府机关不实施上述行为构成的不作为是可诉的。