未办理权属登记房屋分割的诉讼请求应当如何选择？

　　未办理权属登记房屋分割的诉讼请求应当如何选择?

　　张某与周某共有物分割纠纷案，一审

　　基本案情

　　原、被告曾建立恋爱关系，在此期间,原、被告作为买受人于2011年5月26日与某地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：原、被告共同购买案涉房屋，总价款187万元;在合同签订当日原、被告支付87万元，余款100万元以商业贷款方式支付。前述的87元购房款，原告支付了44万元。 2011年6月20日，原、被告与交行某支行签订一份《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：原、被告向该支行借款100万元用于购置案涉房屋，借款期限自2011年7月20日至2041年7月20日，等。借款本息均系通过被告的账户归还。

　　原告诉至法院，请求：1、判令案涉房屋归被告所有，被告向原告支付房屋折价款90万元;2、本案诉讼费用由被告负担。

　　判决结果

　　法院认为，原告要求分割案涉房屋，应以已取得房屋的物权为前提。根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。本案中，案涉房屋尚未登记至原、被告名下，原、被告尚未取得该房屋的物权，故原告要求分割该房屋缺乏依据，对其诉讼请求不予支持。据此，依照《物权法》第9条、《民事诉讼法》第64条第一款之规定，判决驳回沈XX的诉讼请求。

　　实务述评

　　本案中，原告的诉请是判令房屋归被告所有，被告向原告支付折价款，涉及确认所有权的问题。笔者认为，法院以要求分割案涉房屋应当以取得房屋的物权为前提，驳回原告分割的诉请，虽然符合法律逻辑，即共有物分割的前提是原被告双方对于待分割的物，享有《物权法》所规定的物权。

　　然而，值得注意的一个问题是，本案应当洞察原告诉请的本质，简单驳回诉请并不利于纠纷的处理解决。尽管现状之下，物权并不确定，但是原、被告双方共同享有对该房屋的权利这一点是非常明确的。再从现实角度出发，恋爱关系解除，共有基础丧失，双方对于共同购置财产进行分割的需求自然也是非常急迫。实践中，房屋买卖登记的流程可能需要较长的时间，并且也可能存在登记人需与签署买卖合同的人相对应的要求等。如果因为产权没有登记，就驳回共有权人主张分割的诉请，会导致问题的解决陷入僵局。

　　驳回诉请固然符合法律逻辑，但纠纷并没有及时化解，从社会效果来说，并不能算是比较理想的处理方式。由此也给了我们一些启示和警醒，原告方在准备自己的诉请时，需要谨慎选择以确认所有权作为诉请。因为根据《物权法》第9条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在产权未登记并且存在开发商、银行多个相关主体的情况下，要求确认所有权，并不是一个明智的诉请。

　　第二种

　　分割共有权利

　　参考案例：武某与文某共有物分割纠纷，一审

　　基本案情

　　2007年1月20日，原、被告双方基于恋爱关系共同出资购买房屋后，预告登记于两人名下，其中首付39万元左右，贷款89.6万元，交屋后该房屋一直由被告占用并出租，租金亦由被告独自占有。因原、被告之间的恋爱关系早已结束，原告多次要求就上述房屋进行分割但遭到被告拒绝。

　　原告诉至法院，请求：1、依法分割原、被告共有的位于某市某路XXX号XXX室的房屋;2、判令上述房屋归被告所有，并由被告向原告支付房屋现有市值的50%折价款。

　　判决结果

　　法院认为，本案系争房屋虽未登记取得房屋产权证明，但原、被告双方在恋爱期间作为共同的买方与卖方房产开发商签订了一份《商品房预售合同》，双方均在合同上签名，相关的购房签约单及购房发票上均有原、被告的名字，应视为原、被告为该购房合同的共同权利人，将涉案合同权利作为债权成为据以分割的标的，并无不可。合同权利的价值可参照原、被告双方一致确认的分割基础确定。

　　根据法律规定，共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

　　鉴于原、被告双方已于2008年初终止了恋爱关系，符合共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有财产的情形。考虑到系争房屋的出资管理状况，原、被告恋爱关系早已终止，双方共有基础关系丧失较久，以及办理产权证明还需交纳相关的契税及登记费用等各方面因素，本院确认双方所签订的购房合同权利归被告享有，并确认以《商品房预售合同》的合同权利价值，即双方一致同意的分割基础计算得出的价值进行分割，原告可获得20%左右的折价款，酌情确定被告给予原告折价款……

　　实务述评

　　本案中，原告的诉请是分割房屋，至于是分割房屋这个“物”还是分割房屋的“合同权利”，这个不明确性使得在案件的处理过程中，原告方可以根据案件审理的情况进一步的对诉请进行明确。

　　在这个问题的处理上，法院将原、被告认定为该购房合同的共同权利人，将涉案合同权利作为债权成为据以分割的标的。透过了双方要求分割房屋的现象，明确了双方要求分割共同权利的本质，这一理解对于本案的处理有着关键的影响。在明确定性之后，考虑双方的出资情况，对双方共有的权利进行了分割。

　　笔者认为，这一处理方式更有利于定纷止争，切实解决问题。同时，也为我们处理该类案件提供了一个明确的思维路径，即未经登记并非共有物权，而是共有债权——该权利由原被告共同享有——基于共有关系可以要求分割。共有人要求按照比例分割符合法律规定，同时也能达到获得该比例增值部分房款的效果。

　　第三种

　　返还购房款、对应房屋市场增值

　　参考案例：王某与马某共有物分割纠纷案

　　基本案情

　　原告王某诉称，原被告恋爱期间，于2011年7月共同出资购买婚房，但双方于2012年1月分手。被告与开发商某置业公司签订购房合同，购买了后者开发的某楼盘某号房屋(加送车位)，房屋总价款为308万元，首付128万元。首付款系从原告银行账户转账支付给开发商，其80万元系被告父母出资并打入原告银行账户，其余48万元系由原告自己支付。该房屋已于2013年9月交房。

　　原被告分手后，多次协商分割该房屋，被告拒不履行。

　　原告诉至法院，请求：1、依法分割原被告双方共同出资购买的房屋一套及车位;2、本案诉讼费用由被告承担。

　　诉讼过程中，原告王某放弃要求分割车位的诉讼请求，仅要求被告马某向原告返还购房款48万元，以及该款购买房屋面积所对应的房屋市场增值。

　　判决结果

　　法院认为，被告王某在与原告马某恋爱、同居期间以结婚为目的购买房屋，为购买涉案房屋二人均有出资。现双方的恋爱关系已终止，原告王某诉至本院要求分割房屋，要求被告马某向其返还其已出资的购房款及对应的房屋市场增值，本院予以支持。因该房屋尚未办理产权，尚在开发商大产权名下，故该房屋由被告马某居住使用，日后产权办理至被告马某名下。

　　结合被告马某购买房屋的单价、房屋面积及双方一致认可的房屋目前的市场价值，本院确定由被告马某补偿原告王某已出资的购房款所对应购买面积的市场增值为9万元。被告马某于本判决生效后十日内向原告王某返还购房出资款及对应面积的房屋增值款共计57万元。

　　实务述评

　　本案中，原告的诉请是要求返还购房款及相对应的房屋市场增值，这个诉请较之第二种诉请更为具体，引导法院从债权角度考虑，最终达到分割房产的效果。但是进一步的对该诉请进行思考，笔者存在一个疑问，返还购房款的主张依据的法律基础是什么?是不当得利?还是借贷?亦或者是其他?在要求返还购房出资的基础上，同时主张对应面积房屋增值款的请求权基础又是什么?由于该案的说理部分较为简单，裁判者对此如何定性不得而知，该诉请是否恰当仍然值得商榷。

　　结论

　　综上，对于尚未办理权属登记的房屋进行分割的，笔者认为在诉讼中选择第二种诉讼请求，也就是要求分割共有权利更为恰当，更能够达到诉讼目的和效果，能够及时解决当事人之间的矛盾纠纷。