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签订《个人购房借款合同》因一方违约,要求转卖房产,应该怎么办?

2019/11/13 14:36:51 查看:1193次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  原告诉称

  1、判令被告吴纯、黄恒、黄向偿还原告借款本金200921.59元及利息55159.80元(利息暂计至2018年1月4日,之后的利息按照合同约定计至实际清偿之日止);2、判令被告黄园、庞媛、熊亨房产公司对被告吴纯、黄恒、黄向的上述债务承担连带清偿责任;3、判令原告对被告吴纯、黄恒、黄向提供的抵押物(位于湛江市霞山区××路××、××公寓××房)(以下简称1704房)享有优先受偿权;4、本案的全部诉讼费用、公告费等由上述被告负担。事实和理由:根据被告吴纯、黄恒、黄向的申请,原告于2009年1月9日与被告吴纯、黄恒、黄向签订编号为2008年湛商按房贷字第0102号的《个人购房借款合同》,约定原告向被告吴纯、黄恒、黄向发放贷款人民币260000元,月利率为4.95‰,期限为20年,自2009年1月9日至2029年1月8日。合同还约定被告以所购房产(位于霞山区××路××、××公寓××房)作为抵押,并在相关部门办理了抵押登记手续。因被告吴纯、黄恒、黄向未按期偿还本金、利息,截止2018年1月4日,尚欠到期未还本金及未到期本金合计为200921.59元,均已逾期,拖欠利息55159.80元,已违反了双方签署的《个人购房抵押借款合同》。根据合同第9条规定,原告有权“要求被告提前偿还全部欠款”。鉴于上述借款已出现逾期并发生欠息,上述被告均未履行还款责任和承担连带保证责任,经原告多次催收未果。为了维护原告的合法权益,特此起诉,请求法院依法判决,支持原告的诉讼请求。

  被告辩称

  被告吴纯、黄恒、黄向、黄园、庞媛、湛江市熊亨房产有限公司既未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见。

  本院查明

  2009年1月9日,湛江市商业银行股份有限公司(乙方)与被告吴纯、黄恒、黄向(甲方)、熊亨房产公司(丙方)签订《个人购房借款合同》(合同编号为:2008年湛商按房贷字第0102号),合同主要约定,湛江市商业银行股份有限公司为吴纯、黄恒、黄向提供260000元贷款,本贷款用于购买丙方商品房,贷款期限20年,自2009年1月9日至2029年1月8日止,贷款利率为月利率4.95‰,本借款利率在合同期内如遇人民银行调整,则从规定的调整日起作相应调整。还款原则,甲方应从支用借款的次月开始,分期按月等额还本付息,总期数为240期,每期还款付息金额为1853.23元。甲方分期还本付息日期定为每月21日,甲方应在商业银行帐户内留足每期还本付息存款余额,并不可撤销地授权乙方在规定的甲方还本付息日(如遇国家规定节假日顺延)自行从该帐户中以转帐方式划收款项。甲方若因帐户存款余额不足未能在规定还本付息日还款,则从逾期日起根据逾期金额按日利率万分之二点四七五计收罚息,直至甲方帐户存款余额满足当期还款额止。

  同日,湛江市商业银行股份有限公司(债权人、乙方)与被告黄园、庞媛(保证人、甲方)分别签订《保证合同》(合同编号均为:2008年湛商房保字第0102号)。《保证合同》约定甲方的保证方式为连带责任保证,甲方担保的主债权最高限额为260000元。保证期间为主合同债务人履行债务期限届满之日起两年。当主合同债务人不按主合同的约定履行还款义务时,乙方有权直接向甲方追偿,甲方应立即向乙方清偿相应的债务等。

  2009年1月9日,被告吴纯填写《湛江市商业银行借款借据》(付本)一份交原告收执。该借据主要载明:借款人吴纯;借款金额260000元;借款月利率4.95‰;借款用途为购买商品房;约定偿还日期为2029年1月8日。同时,被告吴纯、黄恒、黄向(甲方)与湛江市商业银行(乙方)签订一份《湛江市商业银行个人购房贷款委托扣款协议》,约定甲方吴纯委托乙方在湛江市商业银行开立的银行或储蓄存折账户中扣划贷款本息,扣款指定账户为01×××85;乙方通过该账户每月扣款回收所发放的贷款本息,至甲方还清全部借款本息为止。随后湛江市商业银行股份有限公司按《个人购房抵押借款合同》约定向吴纯的银行账户01×××85付了260000元。2009年1月5日,1704房办理了抵押备案证明手续,《湛江市预购商品房抵押登记和预告登记证明》,抵押权利人为湛江市商业银行股份有限公司,抵押人为吴纯、黄恒、黄向,担保人为熊亨房产公司,设定日期自2009年1月5日至2029年1月30日。

  贷款发放后,截止2018年1月4日,被告吴纯、黄恒、黄向欠借款到期未还本金为20173.13元,利息为55159.80元,未到期本金为180748.46元,由于被告违反《个人购房借款合同》,原告提出解除合同提前收回贷款本息。因被告未能按时履行合同约定的还本付息义务。原告遂向被告追索,但均无效果,遂提起本案诉讼。

  另查明,2011年9月19日,经中国银行业监督管理委员会的批准,湛江市商业银行的名称变更为“广东南粤银行股份有限公司”。

  再查明,2018年1月24日,原告请求对被申请人吴纯、黄恒、黄向、黄园、庞媛、湛江市熊亨房产有限公司名下的256081.39元银行存款、房产或其他等值财产采取保全措施,并出具担保书提供担保。本院于2018年1月25日作出裁定:一、查封申请人吴纯、黄恒、黄向共有位于湛江市霞山区××路××、××公寓××房;二、查封、冻结被申请人吴纯、黄恒、黄向、黄园、庞媛、湛江市熊亨房产有限公司名下的其他财产(查封、冻结其他财产,详见协助执行通知书)。上述查封、冻结的财产价值以256081.39元为限。

  上述事实,原告对自己的主张提供了原告的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、《个人购房借款合同》、借款借据、《湛江市商业银行个人购房贷款委托扣款协议》、《湛江市预购商品房抵押登记和预告登记证明》、《中国银监会关于湛江市商业银行更名的批复》、《本息明细表》、被告身份证复印件、企业法人营业执照复印件及本案庭审笔录等证据在卷佐证,本院予以认可。

  本案为金融借款合同纠纷。被告吴纯、黄恒、黄向与原告签订的《个人购房借款合同》,系双方真实意思表示,没有违反法律、法规的禁止性规定,应为合法有效合同,当事人均应按合同的约定履行自己的义务。被告吴纯、黄恒、黄向取得贷款后,未依合同的约定按期偿还贷款本息,显属违约,依法应当承担相应的民事责任。《个人购房借款合同》第三十九条第3项“甲方连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息,乙方有权停止向甲方发放贷款,有权解除本合同,提前收回已发放贷款本息,并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。”被告吴纯、黄恒、黄向在还款过程中,于2013年3月9日起已逾期还款至今,现原告根据合同的违约责任条款提前解除借款合同,并要求被告吴纯、黄恒、黄向按《个人购房借款合同》第六十二条约定逾期贷款部分按每日万分之二点四七五计收罚息,并请求被告吴纯、黄恒、黄向偿还借款本金200921.59元和支付相应利息,符合合同的约定及法律的规定,本院予以支持。

  湛江市商业银行股份有限公司与被告黄园、庞媛分别签订的《保证合同》和《个人购房借款合同》中熊亨房产公司承担担保责任已依法成立生效,缔约各方应予履行。因涉案债权既有物的担保又有人的担保,且当事人对实现债权的方式没有约定,根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权,因此,被告黄园、庞媛、熊亨房产公司对物的担保以外的债权在260000元范围内依法承担连带清偿的保证责任。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定,保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。

  被告吴纯、黄恒、黄向、黄园、庞媛、熊亨房产公司经本院合法传唤未到庭应诉,应视为放弃抗辩权利,依法可缺席判决。

  综上所述,综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定

  裁决结果

  一、被告吴纯、黄恒、黄向应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告广东南粤银行股份有限公司偿还借款本金200921.59元及支付2018年1月4日止的利息为55159.80元,2018年1月5日起至借款清偿之日的逾期利息按合同约定每日万分之二点四七五计收;

  二、被告黄园、庞媛、湛江市熊亨房产有限公司对处置抵押房产后仍不能清偿的债务承担连带清偿责任。被告黄园、庞媛、湛江市熊亨房产有限公司在承担保证责任后,有权向被告吴纯、黄恒、黄向追偿;

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。

  三、驳回原告广东南粤银行股份有限公司的其他诉讼请求。

  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广东省湛江市中级人民法院。


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