租赁合同纠纷

　　案情介绍：

　　2015年3月25日，甲方周某与乙方长安传媒公司签订《商业设施租货合同》，约定:……乙方在租赁期间内，须服从甲方及甲方委托管理单位管理，上述房屋用途为经营，如有变更，乙方应以书面形式通知甲方，并经甲方书面同意;乙方违反本合同的约定条款，甲方可以单方面终止合同，收回场地，且无需返还保证金;如甲方违约，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方除应退还乙方已缴付的未到期租金和保证金外，应付给乙方违约金30万元;……”。长安传媒公司向周某支付了2015年11月1日至2018年10月30日的租金及保证金2万元。2018年3月29日周某以长安传媒公司长期不开门营业为由，违反合同约定的内容，限时长安传媒公司腾退房屋，并不予退还保证金。长安传媒公司委托北京京创律师事务所之后，京创指派律师代理该案，向法院起诉要求周某返还保证金2万元及合同约定的违约金30万元，并要求周某赔偿其装修损失。

　　庭审过程：

　　周某表示：长安传媒公司自2016年初至今长期停业，无人经营值守，导致商场无法对其进行检查与管理，该行为已构成违约。我方有权终止合同，收回场地。

　　京创律师主张：长安传媒公司租赁该房屋的主要用于产品展示而非对外零售，并且一直处于经营状态，且双方并未约定经营方式为每天开门营业，故我方不认为违约。

　　法院判决：

　　法院认为周某无约定法定事由提前单方提出解除合同的行为构成违约、判决周某向中京公司支付30万元违约金并退还2万元保证金。周某对该判决不服，向中院上诉，中院经审理后，驳回上诉，维持原判。该判决已生效。

　　京创点评：

　　本案的焦点在于双方之间的租赁合同是否已经解除?若已解除，那么违约责任究竟在哪一方?

　　在庭审中，周某坚持认为租赁商铺所在的市场对于所有商户的营业方式以及营业时间，并提交了市场的相关规章制度、商场的所有权单位出具的书面证明、其他五家商户的证人证言予以佐证。主张长安传媒违约。

　　京创律师当庭主张双方之间的租赁合同已经解除，并应当由周某承担违约责任。为此京创律师出具了双方之间的租赁合同证明双方之前并未约定营业时间、营业方式，另外要求周某举证证明其向长安传媒公司出具过相关市场规章制度，但周某未能举证证明。

　　另外，京创律师出具了周某给长安传媒公司的解除合同书面通知，证明周某以长安传媒公司未正常经营为由，单方解除双方的租赁合同，要求长安传媒公司腾空交还商铺。以此证明周某以合同未约定事项，单方解除合同，应按照合同约定承担相应的违约责任。

　　根据原被告双方的陈述以及举证情况，法院最后认定周某违约，应按合同支付长安传媒公司违约金，并退还保证金，但由于长安传媒公司主张的装饰装修损失，无正规发票票据证明，未予以支持此项诉讼请求。

　　在此，京创律师提醒各位，签订合同时所有的约定应该明确的在合同中阐明，如果发生纠纷，有解除合同的情形，一定在咨询专业的律师之后再决定如何解决纠纷，维护自身合法权益，合同履行过程中解除权并不能随便行使，发生纠纷后委托专业人士，是维护自身合法权益的最佳途径。