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用房屋作为用于抵偿工程款,签订的预售商品房买卖合同是否有效?

2019/11/20 16:42:14 查看:1108次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  原告诉称

  1.要求解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》;2.判令被告立即退还房款417055元及资金占用利息50046元;3.判令被告赔偿损失417055元;4.判令被告退还原告因购房所交的税费24308元。事实和理由:被告开发建设了位于重庆市永川区XX街道办事处XX大道XX号的XX房地产项目。黄云公司(项目负责人李首任)承建了该项目8#楼外墙装饰工程。宏顺公司(法定代表人游泰)为黄云公司承建的外墙装饰工程供应玻璃。被告经与黄云公司结算尚欠工程款,双方遂于2015年8月17日签订《抵房协议》明确约定将该项目工程XX号房屋作价417055元冲抵工程款。黄云公司同时委托被告将此套房屋登记在游泰名下。2015年9月21日,李首任与宏顺公司签订《抵房合同》,约定将案涉房屋作价417055元冲抵玻璃工程款,并约定相关手续由宏顺公司直接与被告办理。2015年9月23日,原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》,原告以工程款抵购房款方式购买了案涉房屋,原告即日补清房价款和相关税费,双方还签订了《奥韵雅苑装修接房协议书》,办理了房屋钥匙交接,签订了物业管理协议等。2017年春节后,原告发现被告已将案涉房屋交与他人。经查询得知,被告已于2015年9月25日将案涉房屋网签给深圳某资产管理有限公司。

  被告辩称

  原、被告签订的房屋买卖合同是草签合同,不是正式合同,双方没有进行网签,故合同无效。案涉房屋本是李首任与被告之间抵债之物,由被告抵偿给李首任,李首任又抵偿给原告。案涉房屋被查封和抵押后,被告通知了李首任,李首任也通知了原告,原告未提出异议。因原、被告双方签订的是草签协议,故原告要求的赔偿请求不能成立,本案是因抵债协议产生的纠纷,即使原告不能取得房屋产权,也应当由原告与李首任进行清算。同意退还原告因购房所交的税费24308元。

  第三人宏顺公司、黄云公司、李首任述称,对原告陈述的事实和诉讼请求无异议。

  本院查明

  2015年8月17日,被告恒泰公司(甲方)与黄云公司(乙方)签订《抵房协议》,约定:经双方友好协商,现甲方将永川XX房屋抵给乙方作为乙方承接施工的XX8#楼外墙装饰工程的工程款;房屋编号XX号,建筑面积152.21㎡,单价2740元㎡,合价417055元;乙方同时委托甲方将此套房屋直接登记在重庆宏顺玻璃有限公司法人游泰名下。该协议中同时手写备注:结算金额约为239万,已经支付了149万,扣除质保金71725元,还剩约82.83万元,因此此房款从剩余工程款中扣除,同意抵扣工程款417055元。恒泰公司、黄云公司在该协议盖章,李首任作为黄云公司的委托代理人在该《抵房协议》中签名。2015年9月21日,李首任(甲方)与宏顺公司(乙方)签订《抵房协议》,约定:经甲、乙双方友好协商,现甲方将永川大安奥韵雅苑房屋抵给乙方作为乙方供应XX8#楼外墙装饰工程的玻璃工程款,房屋合同办理后乙方所欠甲方的款项332288元,甲方在乙方购买玻璃等产品用此款抵扣;房屋编号XX号,建筑面积152.21㎡,单价2740元㎡,合价417055元;乙方将此套房屋直接登记在重庆宏顺玻璃厂法人游泰名下,其余相关手续由乙方直接与重庆恒泰房地产开发有限公司办理。李首任与宏顺公司在协议上签字、盖章。

  另查明:重庆黄云装饰工程公司于2015年12月17日经重庆市工商行政管理局渝中区分局同意,名称变更为重庆黄云互联网装饰股份有限公司。

  上述事实,有原告提供的《抵房协议》、《奥韵雅苑置业计划表》、《重庆市商品房买卖合同》、收据、商品房期房买卖预备案登记以及当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷佐证,并经本院审核,可以作为认定本案事实的依据。

  本院认为

  本案当事人的争议焦点为:1.本案原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效?2.原告的诉讼请求是否能够得到支持?现分别评析如下:

  1.本案原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效?案件证据表明,因恒泰公司欠黄云公司工程款,而黄云公司欠宏顺公司货款,经三方协商形成一致意见后,恒泰公司同意将其开发的商品房登记在原告游泰名下,用于抵偿工程款,原告、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》属于对原工程款支付方式的变更,符合以物抵债的法律特征。原告、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的禁止性规定,合法有效。被告恒泰公司答辩称原、被告签订的房屋买卖合同是草签合同,不是正式合同,双方没有进行网签,故合同无效的理由与案件事实不符,对其意见不予采纳。

  综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定

  裁决结果

  一、解除原告游泰与被告重庆恒泰房地产开发有限公司于2015年9月23日签订《重庆市商品房买卖合同》;

  二、被告重庆恒泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告游泰购房款417055元;

  三、被告重庆恒泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告游泰购房款一倍的损失417055元;

  四、被告重庆恒泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告游泰大修基金、契税、合同印花税、转移登记费、预告登记费共计24308元;

  五、被告重庆恒泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告游泰购房款资金利息(以417055元为本金,自2017年6月20日起按银行同期贷款利率计算直至付清之日止);

  六、驳回原告游泰的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第五中级人民法院。


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