夫妻一方婚前财产，婚后房租该归谁？

　　案情介绍：

　　小龙和小阳在2014年登记结婚，婚前小阳购买了一套价值66万余元的房子，其中贷款20万元，并从2015年1月起每月归还房贷。同年4月，夫妻俩将房子出租给别人，每月收到的租金用于偿还贷款。

　　三年多过去了，夫妻二人因生活矛盾产生隔阂并分居。2017年10月小龙某诉至一审法院，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括要求对房屋婚后共同还贷及相应增值部分予以分割。小阳同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与小龙无关。

　　法院审理：

　　一审法院认为，每月租金数额与还贷数额相当，租金是房屋的孳息，租金的性质应与房屋一致，是小阳的个人财产。但2015年1月至3月期间的还贷属于夫妻共同还贷，还贷金额及相应增值部分作为夫妻共同财产予以对半分割。小龙和小阳不服判决，上诉至中院。

　　中院经审理认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。房屋是小阳婚前购买的个人财产，但房屋婚后出租取得的收益，并非孳息和自然增值，所以这些租金应认定为夫妻共同财产，原审法院认为租金是小阳的个人财产理由欠妥。从目前小阳归还房屋贷款的资金流水和归还款项而言，存在用租金还贷的情况，而租金收益属于夫妻共同财产，由于原审法院对该收益的认定有误，所以判定房屋婚后还贷的款项及增值款项上，原审法院判定的数额不当。2015年4月至2018年6月期间的还贷应当属于夫妻共同还贷，中院遂依法改判小阳给付小龙婚后共同还贷及增值部分的分割款7万余元。

　　该案争议的焦点问题是： 个人所有房屋于婚姻关系存续期间的租金收入应如何认定。

　　京创解读：

　　财产性收益一般包含孳息、投资性经营收益及自然增值三类。虽然房屋租金在民法理论上认为属于法定孳息，仅仅从法律定义的角度分析，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应归租赁物的所有人所有。但是，租赁行为本身也是一种经营活动，也需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。尤其对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入则属于夫妻共同财产，结果显然是极不公平的。

　　目前实务界的倾向性观点认为，房屋租金与存款利息不同，前者是由市场的供求规律决定的，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，其获得收益往往需要投入更多的管理或劳务，因此可以作为经营性收益看待，产生的租金收益应当根据法律规定认定为夫妻共同财产。