限购政策导致的无法买房，定金能否返还？

　　案情

　　2018年11月，原告徐某与被告某开发商签订《商品房定购书》，约定：原告认购被告开发销售的房屋。房屋总价4034413元，定金10万元。买受人应于2018年11月30日18：00前到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件，否则，属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还。在定购截止日前，出卖人不得将该房屋另售他人，如另售他人，则买受人有权要求出卖人双倍返还定金。同日，徐某向被告交纳了5万元定金，被告向原告出具了定金收据。后原、被告并未在约定日期签署《商品房买卖合同》。

　　后因原、被告各执一词，双方经多次交涉，某开发商坚持定金不退的惯例。故原告诉至法院，请求依法判令：解除原告与被告签订的《商品房定购书》;被告返还原告购房定金人民币50000元，按银行贷款利率标准支付利息。

　　庭审中，原告表示，因购房时其已向被告销售人员明确表示名下已有一套住房，询问是否属于限购对象，被告销售人员称他们有办法可以规避，故原告同意签订《商品房定购书》，并交纳定金。后徐某得知自己属于限购对象，不具备购房资格，在签订《商品房定购书》的第二日向被告口头提出解除《商品房定购书》。

　　被告对原告的该说法予以否认，表示，原告并未告知其名下已有一套房产的事实，也没有承诺过能规避相关政策。

　　分歧

　　因限购政策购房不成，购房定金是否予以返还?

　　第一种意见认为，购房定金不再返还。根据合同法第一百一十五条：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而原告作为完全民事行为能力人，在签订合同前应了解相应的购房政策，及自己是否具备购房资格。现原告因不具备购房资格导致无法签约，应承担违约责任，被告有权没收定金。

　　第二种意见认为，购房定金应当返还。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和第二十三条：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案房屋买卖合同与限购政策相悖，且客观履行不能，涉讼房屋买卖关系应当依法解除、退还款项。因双方均有过错，某开发商仅在5万元本金的范围内返还原告即可。

　　京创解读：

　　京创律师比较认同第二种观点，原因如下：

　　购房者在购房前应了解相应的购房政策及自己是否具备购房资格。但原告轻信被告销售人员有办法可以规避限购政策，本身存在过错。

　　开发商有义务核实购房者的购房资格。被告某开发商作为专业的商品房销售单位，对商品房销售的相关政策、程序更为了解，应该严格按照政府的相关政策审查购房人的购房条件，要求购房人说明其名下相关房屋信息情况，并就相关政策进行告知。而被告某开发商未提交证据证明其已履行了严格的审查义务，开发商亦存在过错。

　　依据公平原则，各自承担由此造成的损失。由于双方当事人对合同解除均存在过错，导致本案所涉的《商品房定购书》约定的内容在客观上不能履行，故原告要求解除该《商品房定购书》，并由被告返还50000元定金的请求，合理合法。而原告徐某在已有一套住房并知晓存在相关限购政策的情况下，仍与被告签署《商品房定购书》，未尽到合理的注意义务，亦存在过错，故原告诉请被告支付利息，无事实法律依据。

　　律师提醒

　　购房者在购房之前，要查清自己是否属于当地的限购对象，是否符合购房入户等条件，是否可以异地使用公积金，是否能贷款买房等，谨防被开发商“没收”已支付的定金，从而产生不必要的纠纷。