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如果被告违反了《南京市商品房买卖契约》原告可以要求被告将房屋返还吗?

2019/11/21 17:37:35 查看:973次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  上诉人称

  中记公司不服原审法院判决,向本院提起上诉称:一、原审法院在未依法通知上诉人的情况下开庭审理本案,并缺席作出判决,严重侵犯了上诉人诉讼权益。上诉人至少应该收到两次原审法院的诉讼文书,一次应该是受理后的应诉文件,另一次是开庭传票。但上诉人仅在2013年11月6日收到原审法院判决书。原审法院在江苏法制报上刊登公告,也不符合要求。

  二、原审判决认定事实不清,对涉讼标的权属妄加评判。1、原审判决仅依据南京市白下区人民法院(2008)白民四初字第1036号民事判决就武断地认定上诉人对涉讼标的不享有任何权利,没有任何事实和法律依据。被上诉人曾于2009年3月至2010年底起诉上诉人,要求确认涉讼标的权属归被上诉人所有,并解封涉讼标的,北京市二级人民法院经审理,驳回了被上诉人的诉讼请求。被上诉人在终审判决生效二年后以返还原物为诉讼请求进行立案。其诉讼目的显然是期望在故意隐瞒真相的情况下,误导原审错判,造成两地法院就同一事实作出前后矛盾的判决,以造成涉讼标的陷入长期讼累纠缠。2、原审判决在能够查明而未查明事实的情况下,认定上诉人多年来对涉讼标的消极怠于行使权利,判决上诉人限期协助被上诉人办理消除涉讼标的登记备案手续,属于事实认定不清。事实上,北京市第一中级人民法院(以下简称一中院)早于2008年9月11日即已依法查封了涉讼标的,从那时起涉讼标的已不在上诉人控制之下。因此,原审法院判决上诉人协助被上诉人消除登记备案手续,是让上诉人对抗人民法院的查封。三、原审判决既然不支持被上诉人返还原物的诉讼请求,而上诉人上诉针对的也不是返还原物,因此要求上诉人按返还原物缴纳46800元诉讼费,没有法律依据。综上,请求二审法院撤销原审判决,发回重审或依法改判驳回记发文化公司在原审时的全部诉讼请求。

  被上诉人辩称

  被上诉人建江公司辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求二审法院维持原判。

  原审法院查明的事实属实,本院二审予以确认。

  本院另查明,2008年12月8日,一中院发布(2007)一中执字第1069号公告,载明中国经济开发信托投资公司清算组诉中记公司债务纠纷一案,一中院(2006)一中民初字第8907号民事判决书、北京市高级人民法院(2007)高民终字第126号民事判决书发生法律效力后,因中记公司未履行判决书确定的义务,权利人中国经济开发信托投资公司清算组向一中院申请执行,一中院于2008年9月11日查封了中记公司位于江苏省南京市白下区中山南路89号27A至27D室房屋。公告责令中记公司七日内履行义务,逾期不履行将依法对查封房产予以公开拍卖。

  记发文化公司原审诉称,记发文化公司于1999年10月21日签订《南京市商品房买卖契约》,约定记发文化公司将其所有的江苏记发文化商业中心大厦第27层整层(27A至27D)的房屋出售给中记公司,总房款5539520元。合同签订当天双方即在南京市房产管理局市场管理处办理了商品房买卖契约备案登记。后由于中记公司迟迟未能支付约定房款,记发文化公司于2008年10月7日向南京市白下区人民法院提起诉讼,要求解除双方签订的《南京市商品房买卖契约》,2008年11月17日南京市白下区人民法院作出(2008)白民四初字第1036号民事判决,判定解除记发文化公司与中记公司于1999年10月21日签订的《南京市商品房买卖契约》,对于该判决,双方均未上诉。合同解除后,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,中记公司应当将争议的

  记发文化公司,该房屋的权利由记发文化公司享有。由于双方已办理了商品房买卖契约备案登记,记发文化公司无法单方面办理相关解除备案登记手续,而中记公司至今不愿意配合办理相关手续,导致记发文化公司无法办理该房屋相关权属证明,无法取得该房屋的权利,因此诉至原审法院,请求依法判令中记公司返还记发文化公司位于南京市淮海路2号的江苏记发文化商业中心大厦第27层整层(27A至27D)的房屋,并协助记发文化公司办理解除相关备案和登记手续,案件诉讼费由中记公司承担。

  中记公司原审未作答辩。

  原审法院经审理查明,记发文化公司与中记公司于1999年10月21日签订《南京市商品房买卖契约》(宁房买卖契字9911345号),约定中记公司向记发文化公司购买江苏记发文化商业中心大厦第27层整层(27A至27D)的房屋,总房款5539520元。合同签订当天双方即在南京市房产管理局市场管理处办理了商品房买卖契约备案登记。后由于中记公司未能按约定支付房款,记发文化公司于2008年10月7日起诉,要求解除双方签订的《南京市商品房买卖契约》,2008年11月17日南京市白下区人民法院作出(2008)白民四初字第1036号民事判决,判令解除记发文化公司、中记公司于1999年10月21日签订的《南京市商品房买卖契约》(宁房买卖契字9911345号)。

  对于该判决,双方均未提起上诉。合同解除后,中记公司未将争议的房屋返还记发文化公司,且因双方办理了商品房买卖契约备案登记,记发文化公司无法单方面办理相关解除备案登记手续,因此无法取得该房屋的所有权利,故记发文化公司诉至法院,要求中记公司返还记发文化公司位于南京市淮海路2号的江苏记发文化商业中心大厦第27层整层(27A至27D)的房屋,并要求中记公司协助记发文化公司办理解除相关备案登记手续。中记公司经原审法院合法传唤,未到庭参加诉讼。经查,消除商品房的预售备案登记需备案登记权利人去登记机关办理注销手续。

  原审法院认为,本案争议房屋的商品房预售备案登记,是当时房屋管理部门的一项行政管理手段,作用在于限制房屋所有权人行使处分权,保障备案登记人的权益,以保证其具有未来对不动产物权的请求权,但并非物权登记程序。因此,对争议的房屋中记公司仅享有债权而不享有物权。中记公司作为备案登记权利人多年来消极怠于行使权利,长期限制了记发文化公司作为房屋所有权人行使处分权。且南京市白下区人民法院于2008年11月作出的(2008)白民四初字第1036号民事判决,已经判令解除记发文化公司与中记公司于1999年10月21日签订的江苏记发文化商业中心大厦第27层整层(27A至27D)房屋的《南京市商品房买卖契约》(宁房买卖契字9911345号),中记公司的债权已消灭,该争议房屋备案登记的基础关系即不存在,中记公司对争议房屋不享有任何权利,因此备案登记失效。中记公司至今未办理注销预售备案登记手续,妨碍了记发文化公司实现该房屋的相关权利,记发文化公司要求中记公司协助其办理解除该争议房屋的相关备案登记手续,符合法律规定,予以支持。因中记公司并未占有使用争议房屋,记发文化公司要求中记公司返还该房屋的诉讼请求,并无事实依据,不予处理。中记公司经合法传唤,未到庭参加诉讼,视为其放弃相关的诉讼权利。

  依照《中华人民共和国合同法》第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决:中经资产管理有限公司于判决生效之日起二日内办理消除关于江苏记发文化商业中心大厦第27层整层(27A至27D)房屋(买卖契约编号:宁房买卖契字9911345号)的登记备案手续。一审案件受理费46800元,诉讼保全费5000元,合计51800元,由中记公司负担。

  2009年3月2日,记发文化公司以南京市白下区人民法院(2008)白民四初字第1036号民事判决书为依据,向一中院提出执行异议申请。一中院裁定驳回记发文化公司执行异议申请。2010年3月23日,记发文化公司以中国经济开发信托投资公司清算组、中记公司为被告向北京市第一中级人民法院提起诉讼,请求确认江苏省南京市白下区中山南路89号27A至27D室归记发文化公司所有,解除一中院对以上房屋的查封。2010年9月20日,一中院作出(2010)一中民初字第7162号民事判决,驳回记发文化公司的诉讼请求。记发文化公司不服该判决,向北京市高级人民法院提起上诉,2010年12月20日,该院作出(2010)高民终字第2440号民事判决,判决驳回上诉,维持原判。

  本院另查明,原审法院受理本案后,于2013年6月25日以特快专递方式向中记公司邮寄送达了起诉状副本、应诉通知、合议庭组成人员通知书等应诉材料,送达地址为北京市海淀市西三环北路100号光耀东方中心9层中国投资担保有限公司转中记公司。该特快专递被退回。原审法院遂于2013年7月29日在江苏法制报上发布公告,原审判决作出后,原审法院以特快专递方式向中记公司邮寄民事判决书,送达地址为北京市海淀区西三环北路100号光耀东方中心9层。中记公司签收了该判决书,并向本院提起上诉。

  以上事实,有一中院(2007)一中执字第1069号公告、(2010)一中民初字第7162号民事判决、北京市高级人民法院(2010)高民终字第2440号民事判决书、江苏省南京市白下区人民法院(2008)白民四初字第1036号民事判决书、原审法院第1016259866600号、1064984426405号特快专递在案为证,本院予以确认。

  本院认为

  本院认为,当事人的合法权益受法律保护。记发文化公司与中记公司签订的南京市商品房买卖契约已经南京市白下区人民法院作出的生效判决判令解除。商品房买卖契约解除后,双方为保证契约履行而办理的商品房买卖契约备案登记失效,中记公司应当协助记发文化公司办理消除江苏记发文化商业中心大厦第27层房屋的登记备案手续。一中院的生效判决虽然对记发文化公司请求确认涉案房屋归记发文化公司所有的诉讼请求予以驳回,但本案中,记发文化公司是基于南京市白下区人民法院的生效判决,要求消除房屋买卖合同的备案登记手续,属于债权履行问题,并不与一中院的生效判决相冲突。原审审理期间,原审法院以特快专递方式向中记公司邮寄了起诉状、应诉通知,合议庭组成人员通知等应诉文件,在邮件被退回后,原审法院依法在江苏法制报上公告送达了应诉通知书、开庭传票等材料,江苏法制报属于全国公开发行的专业报刊,故原审法院审理程序无不当之处。综上,原审判决实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  裁判结果

  驳回上诉,维持原判决。

  本判决为终审判决。


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