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与两被告签订购房协议不符合商品房销售条件,作为非房地产开发企业无权实施销售?

2019/11/21 17:38:10 查看:986次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  原告诉称

  原告发公司诉称,2002年3月,第三人工化公司对位于发号的发剧场进行改、扩建,因筹措资金之需,与签订了《联合开发合同》、《房屋租赁合同》。同年8、9月,第三人与原告分别签订转让发剧场改造后“机电商城”产权合同意向、“机电商城”房屋造价的补充合同,第三人同意发剧场改造后的项目名称为“发国际机电商城”,并同意将改建后的房屋产权转让给原告。同年9月24日,原告与被告吴发签订《签订购房合同协议书》,就被告购买“机电商城”一楼发铺位达成买卖意向,2004年4月1日原告与被告又签订《入住协议书》。当日,被告与上海明汇物业管理有限公司办理了收房手续并实际入住。后该系争商铺产权因故未能转让给原告,经黄浦区法院(2007)黄民四(民)初字第发号民事判决及上海市第二中级人民法院(2008)沪二中民二(民)终字第发号生效判决确认,原告合法取得第三人工化公司所有的发号“发机电商城”二十年的房屋租赁使用权,并有权对外转租。2009年3月19日,原告向被告发函要求解除原签订的购房合同、入住协议书,提出建立商铺租赁关系,并告知被告于2009年3月27日前确认双方租赁关系,逾期原告将依法收回商铺。因被告未接受原告建立租赁关系的方案,原告认为其与两被告签订购房协议不符合商品房销售条件,其作为非房地产开发企业无权实施销售,故原告诉至法院,请求判令:1、确认原、被告于2002年9月24日签订的《签订购房合同协议书》及2004年4月1日签订的《入住协议书》无效;2、被告应返还原告位于发号(即发号)发机电商城一楼发号商铺,并立即搬离该商铺。3、请求被告支付自2004年4月1日起至2012年3月12日止尚欠的房屋使用费人民币575,500元[以鉴定报告中确定的日租金标准计算至返还系争房屋之日(上述期限内的使用费总额为2,发,100元,扣除被告预付房款1,425,600元后为575,500元)];4、请求判令被告支付系争房屋鉴定费7,500元。案件受理费由被告承担。

  审理中,原告同意因合同无效的后果在案件中一并予以处理,处理范围包括被告已付购房款的返还和被告占有使用房屋费用的结算。

  原告提交证据如下:1、《签订购房合同协议书》;2、《入住协议书》;3、《业主收房登记表》;4、上海市黄浦区人民法院(2007)黄民四(民)初字第发号民事判决书,上海市第二中级人民法院(2008)沪二中民二(民)终字第发号民事判决书;5、原告向被告发出的《关于解除原商铺预售关系的函》、《关于建立商铺租赁关系的方案》及函件投递回执、被告签收结果。

  被告辩称

  被告吴发辩称,原告系受第三人委托与被告签订购房协议及入住协议。原告未履行合同约定的义务显属违约,无权行使解除权,合同应继续履行。原告系引用建设部的行政规章,依法不能构成合同法52条合同无效的理由。原、被告订立的是房屋买卖合同,被告占有使用房屋有合法依据,故请求法院驳回原告的诉请。

  审理中,针对原告提出购房合同、入住协议无效的主张,被告认为若合同无效,原告应向被告返还已收取的购房款及按中国人民银行同期贷款利率(5年以上)计算的利息;因原告隐瞒事实构成欺诈,根据最高法院商品房买卖合同司法解释的规定,应向被告双倍返还已付的购房款;原、被告签订的购房合同约定,定金条款独立于协议的其他条款,故原告应向被告双倍返还总房款20%的定金。被告作为善意买受人应按最高法院有关答复精神计算支付房屋使用费。同时原告还应补偿被告房屋差价的损失。

  被告提交证据如下:1、《上海市房地产权证》;2、《授权书》;3、付款收据;4、被告曾提起诉讼的《起诉状》;5、《转让发剧场改造后“机电商城”产权合同意向书》、第三人委托原告对外预售招租的委托书、网上登载的发国际机电商城预售招租广告。

  第三人工化公司述称,第三人与原告通过签订联建、租赁合同,同意原告作为承租人转租系争商铺。系争购房合同、入住协议书是原、被告间订立,与被告建立租赁关系的是原告,而非第三人。2004年4月第三人是曾向原告出具过授权原告对外招租的委托书,但并非是对原、被告购房协议等行为的追认。第三人从未授权原告对外预售,且当时系争房屋根本未达到国家规定的对外预售条件。被告无故占有、使用商铺,应及时搬离。

  第三人针对原告主张购房合同、入住协议无效后果一并处理的意见表示认同,但认为其非合同一方,故不参与无效后果的处理。

  第三人提交证据如下:1、《上海市房地产权证》;2、《授权书》;3、原告与第三人签订的《房屋租赁合同》。

  经当庭质证,原告对被告提交的证据1、3、4的真实性不持异议;对证据2真实性无异议,该证据是原告在另案中用于证明与第三人间有买卖合同关系,但该案原告的主张未被法院认可;对证据5意向书、广告认为已超过举证期限,授权书未被第三人认可,不具有证明作用。被告对于原告提交的证据1-5真实性均无异议,证明购房协议具备了主要条款,双方存在买卖合同关系,原告无权解除。第三人对原告提交证据的真实性均无异议。第三人对被告提交的证据2、5授权书认为实际出具授权书无预售二字,属之前错印作废的委托书,即使按照错误授权书,被告亦不可能与第三人建立买卖关系,无法证明隐名代理关系的存在;对被告其余证据的真实性不表异议。原告对第三人提交的证据均无异议,系争房屋产权为第三人所有,原告无权出售。被告对第三人证据1认为恰证明第三人办出大产证,其有义务办理小产证;证据2认为另案判决包括有销售,该证据与判决不一致无证明力,证据3是原告与第三人间的关系,与本案无关。

  审理中,本院根据原告申请并经审核,委托上海市黄浦区房地产测绘中心对产权人属第三人的位于本市发号“发国际机电商城”一楼发商铺建筑面积进行测绘。上海市黄浦区房地产测绘中心出具的《房屋土地权属调查报告书》结果为:发号发室,用途商业,独用面积30.88平方米,分摊系数0.733669,共用面积22.66平方米,建筑面积53.54平方米。

  本院据此测绘结果,再经原告申请,委托上海信衡房地产估价有限公司对系争发号发商铺租金、房屋现值进行司法鉴定,结果为:租金部分,自2004年4月1日至同年12月31日日租金为8.98/平方米,合计196,500元;自2005年1月1日至同年12月31日日租金为9.64元/平方米,合计265,100元;自2006年1月1日至同年12月31日日租金为9.74元/平方米,合计252,600元;自2007年1月1日至同年12月31日日租金为10.33元/平方米,合计252,800元;自2008年1月1日至同年12月31日日租金为10.93元/平方米,合计252,300元;自2009年1月1日至同年12月31日日租金为11.47元/平方米,合计249,800元;自2010年1月1日至同年12月31日日租金为11.55元/平方米,合计237,300元;自2011年1月1日至同年11月11日日租金为12.57元/平方米,合计212,700元,总计租金1,919,100元。房地产部分,系争商铺面积建筑面积53.54平方米,评估单价56,884元/平方米,市场价值为3,050,000元。

  本院查明

  经质证,原告、第三人对房屋测绘报告,商铺租金及房屋现值评估结论均表示确认;被告对测绘报告无异议,对房屋使用费评估程序及结论,认为程序上有问题,应属于法院的裁判权,认为房屋市值评估报告未反映技术部分,不予认可。

  审理中,法庭就案件的相关事实向原告方发影剧场项目负责人发?进行调查。发?称,2002、2003年发公司作为发影剧场项目投资方,以公司的名义与近50位业主签订了购房协议,合同的单价是参照周边商场的价格,签约业主大部分支付了40%的房款,但未有预售许可。发公司与业主签约第三人是知晓的,签订入住协议第三人也是应该知道的,且未明确表示制止。购房合同中商铺方位、室号是第三人企业内部委托黄浦设计院设计,没有对外作为规划决定过。项目是第三人立的,所有的费用由第三人支出。2004年市建管委曾发过19号文件,公司向业主曾说明了权属单元分割有限制,不能办理小产证。2008年市二中院判决书下达后,原告即告知业主不能与其签订房屋买卖合同。

  原告对法庭向发?调查内容无异议,涉及房屋权属单元分割问题,原、被告在签订购房合同时,原告认为房屋是能够转让给被告的;被告认为原告与第三人是联合开发关系,对原告销售房屋第三人都是知道的,即使没有授权委托,对原告的销售行为不反对,原告也应是表见代理。现明确是有授权的,反映了当时的实际情况。

  第三人针对法庭向发?调查内容进行了书面说明。第三人对2002、2003年间原、被告签订购房协议及2004年签订入住协议,当时并不知晓,也未授权原告可对外签约预售房屋,款项也未进过第三人账户。向原告出具委托书仅是招租,对另一份有预售内容的委托书效力不予确认。原告与第三人有关房屋产权转让仅停留在意向阶段,从未签订合同,有关产权转让后因政策限制原因而停止。第三人未就单元分割对外预售的问题向有关部门提出申请,有关房地产权证及内档也未有记载权属单元分割的内容。

  原告对第三人书面说明内容,认为发?所述事实是正确的,原告通过与第三人签订产权转让意向书,第三人承诺转让房屋产权,原告支付了联建款,认为房屋产权在改建后应归原告所有,故而与被告签订购房协议。被告认为,第三人否认授权原告销售房屋不是事实,双方是联建关系,第三人对原告销售房屋是明知和授权的。第三人事实出具了预售委托书,其效力依法应予认定。原告与被告签订购房合同应属有效,若合同不能履行,应承担违约责任。原告和第三人均未就单元分割对外预售提出申请,阻止条件不成立视为条件成立。第三人应直接向被告履行合同,若不能履行,原告与第三人应承担连带责任。

  审理中,法庭依职权向第三人调取了发影剧场建设项目相关申报许可材料。1、发影剧场改装、搭建许可证;2、(92)黄字第发号建筑工程执照;3、《关于对本场房屋大修改建请示》;4、发团[2002]X号批复;5、发团[2002]发号《关于发影剧场功能变更的决定》;6、建筑施工许可证;7、建设工程规划许可证申请;8、沪黄建(2004)发号建设工程规划许可证;9、沪规建竣黄[2005]发号建设工程竣工规划验收合格证明;10、建设工程竣工验收备案证书。原告及第三人对建设项目相关申报许可材料均无异议;被告对建设项目相关申报许可材料也不持异议,但认为可证明系争房屋依法可销售,不存在违法销售的情况。

  经审理查明,1992年11月9日,上海市发影剧场向上海市黄浦区大楼第二经营管理所申请对内部插层、外立面装修(注:该房原属公房,属大楼二所管理),大楼二所向发影剧场发放了改装、搭建许可证。

  同年12月28日,上海市黄浦区规划土地管理局向发影剧场核发了(92)黄字第发号建筑工程执照,确定工程范围:同意大修结合改建,对原三层建筑插建一层,原有建筑高度不作改变,插加层面积共计488平方米,新增电梯一座。

  2002年3月20日,上海市发影剧场向第三人发出《关于对本场房屋大修改建请示》。

  2002年3月27日,第三人以发团[2002]6号批复,同意上海市发影剧场上报的《关于对本场房屋大修改建请示》,要求发影剧场于同年5月10日清场并做好大修改建前的各项准备工作。

  同日,第三人与原告签订《联合建房合同》,约定,合建项目为发剧场改、扩建工程,共一栋四层和五层加层及原有地下贮藏室改造;合建项目土地性质为以出让或转让取得土地使用权,该土地使用人为第三人;拟改、扩建成第三人所属商业办公楼,建筑面积约4000平方米,最少不低于3900平方米(不包括地下室);房屋建成后,第三人取得该栋房屋的所有权,被告取得该房屋的租赁使用权(期限为40年)(租赁合同另订,与本合同同时生效);合建项目总投资约为4500万元,总投资资金由原告投资。合建项目于合同生效后最迟于同年年底交付使用,原告不享有合建物业的所有权,但独家享有合建物业交付后40年租赁使用权,作为支付第三人总投资的对价。

  同日,第三人与原告又签订《房屋租赁合同》,约定租赁期限自第三人将合建物业交付使用之日起20年,最迟于同年年底前交付;双方确认原告每年支付第三人租金112.5万元,自原告支付的总投资款中扣除;在租赁期限内,原告为经营目的,第三人同意原告可将租赁房屋的部分或全部转租给他人,转租可分层也可在一层中分割转租,但分割转租不得影响房屋的主体结构,转租不得超过租期的最后期限,除租赁期续展,原告与承租户间的转租、合作等招商经营关系与第三人无关;合同期限届满后,第三人同意续租给原告,期限为20年;原告投资资金被应付租金扣完而延期支付租金的,原告承担违约责任。

  2002年8月21日,第三人向发影剧场发出发团[2002]发号《关于发影剧场功能变更的决定》,载明,现经集团公司研究,决定发影剧场功能变更为五金机电综合商场,望及时做好功能置换工作。

  同日,第三人与原告签订《转让发剧场改造后“机电商城”产权合同意向书》,载明,第三人同意将发影剧场改造后“机电商城”约4000平方米建筑面积的产权出售给原告,改、扩建完成取得权证后,双方再订立买卖合同,签订买卖合同前原联建合同继续有效。

  2002年9月11日,第三人与原告签订《关于“机电商城”房屋造价的补充合同》,合同除约定第三人支付的建筑工程总造价和装修工料费用不超过1100万元(不包括第三人已交纳的土地出让金等),超过部分由原告补偿给第三人。另第三人承诺发影剧场改建完工,在国家政策许可的条件下,必须将改建后的发影剧场产权转让给原告。

  2002年9月24日,原告为甲方与被告为乙方签订一份《签订购房合同协议书》,约定,经双方协商,乙方有意购买甲方开发的“上海发国际机电商城”商业店铺,就将来签订的《房屋预售合同》主要条款达成意向。乙方购买甲方开发的“上海发国际机电商城”商业店铺,地址位于发号、发号,具体位置为底楼A4号铺面,预测面积为27平方米,签订预售合同时按测绘测算面积为准;乙方所购商品房店铺,每平方米单价为132,000元,总价为3,564,000元;乙方于签约时支付甲方商铺总房款20%即700,000元,作为将来签订《房屋预售合同》和乙方购房的定金,适用定金罚则的规定,该条款效力独立于协议其他条款;甲方取得预售证后通知乙方,乙方需接到甲方通知后10天内,签订预售合同或房屋买卖合同,同时乙方需支付甲方购店铺总房款的40%,即1,430,000元;乙方签订预售合同10天内提供一切办理按揭材料和有关手续;该店铺余款60%2,134,000元,由甲方协助乙方办理按揭贷款后支付,若乙方不办理按揭贷款的,于双方共同办理产权过户之前支付给甲方;因房屋买卖和按揭贷款所发生的手续费、契税、保险费、公证费等费用按有关政策规定,由甲、乙双方各自承担;如因故造成按揭贷款无法办理或按揭贷款不足以支付剩余房款,则余款将由乙方在收到甲方通知后10天内一次性支付;订立预售合同或房屋买卖合同后,有关条款按预售合同或买卖合同为准。

  2003年1月2日,上海市黄浦区建设委员会向发影剧场核发建筑施工许可证,工程名称发影剧场大修改建工程,建设规模3580平方米,合同价格397万余元,施工日期2002年12月5日至2003年6月20日。

  2004年4月1日,原告发公司为甲方与被告为乙方签订一份《入住协议书》,约定,双方已于2002年9月24日订立《预订购房合同协议书》,乙方欲购买甲方开发的“发机电商城”(发号)底楼A4号铺面,建筑面积约为50平方米,且乙方已向甲方支付定金700,000元。甲方已完成“发机电商城”的全部建设工程,并已通过政府有关部门的验收,商城的大产证在办理中。为充分发挥商铺的商业价值,尽早为乙方产生经济效益,双方就乙方提前入住达成协议条款。乙方再次向甲方支付预购房产总价款的20%,即725,600元,待大产证办妥后,签订购房合同,此款项转为购房款;乙方按建筑面积每天每平方米0.8元的物业管理费,交纳三个月物业费;甲方提供商铺入住的有关必备条件,供乙方提前入住使用;甲方收到20%购房款及三个月物业费后,由物业公司与乙方办理交接手续,双方签订交接清单(核查设备和水电表读数),交接手续办理完毕,即视为甲方已将房屋交付且实际使用;双方订立的《预订购房合同协议书》继续有效,有关预购房屋的位置、面积、价格、款项支付和房屋买卖合同签订条件等按《预订购房合同协议书》执行;“发机电商城”大产证办理完毕后,甲方再为乙方办理小产证。同日,被告在上海明汇物业管理有限公司提供的业主收房登记表上签名确认收到商城1楼发室钥匙。

  2004年7月8日,发影剧场向黄浦区城市规划管理局提出建设工程规划许可证申请,建筑工程内容为发影剧场改建,结构为框架,层数4层,高度17米,建筑总面积4221平方米。

  同年12月31日,黄浦区城市规划管理局向第三人核发编号为沪黄建(2004)发号建设工程规划许可证,建设项目名称为发影剧场(罚款补证),建设规模地上建筑面积1500平方米。建筑工程项目表载明,建筑工程项目:发影剧场(罚款补证),建筑物名称发影剧场,结构为框架,层数4层,高度17.40,幢数1,面积1500平方米,补发楼内插层和改建新增建筑面积1500平方米。

  2005年10月10日,黄浦区城市规划管理局出具上海市建设工程竣工规划验收合格证明(文号:沪规建竣黄[2005]发号),载明:下列建设工程经规划管理监督检查部门验收,符合(92)黄字第发、沪黄建(2004)发号建设工程规划许可证及附图要求,特发建设工程竣工规划验收合格证明。建设工程名称发影剧场,结构框架,层数地上4层,高度17.35米,幢数1,地上建筑面积3530.7平方米,建筑总面积3530.7平方米,用地915.9平方米。

  2006年6月1日,上海市黄浦区建设委员会向发影剧场出具建设工程竣工验收备案证书。

  2006年11月8日,第三人取得涉案房屋的房地产权证,土地状况使用来源为出让,使用期限自2002年8月22日至2042年8月21日,产证记载建筑面积为3521.30平方米,类型为影剧院,用途影剧娱乐。

  2007年6月27日,第三人向本院提起诉讼,以与原告签订《联合建房合同》约定原告投资4500万元,而原告于2002年4月、12月,2003年4月分三笔共向第三人支付投资款1500万元,即选择了合同方案一的付款方式。2004年初,第三人将改建房屋将付原告使用,原告于同年3月12日举办了“发国际机电城”(发剧场改建后租赁给原告使用的名称)揭牌仪式,并正式对外营业。但原告未履行剩余投资款的支付义务,故请求法院判令解除双方签订的《联合建房合同》。另双方于同日签订的《房屋租赁合同》与《联合建房合同》具有关联,构成主、从合同关系,因原告未履行主合同义务,故《房屋租赁合同》也应一并予以解除。法院经审理认为,原告实际向第三人支付房屋改建投资款1700万元;关于原告是否选择付款方案一构成违约一节,法院认定第三人主张原告选择付款方案一缺乏依据,原告不存在逾期付款的事实,故第三人要求解除《联合建房合同》条件尚未成就。而《房屋租赁合同》与《联合建房合同》互有关联,《联合建房合同》是原告履行投资义务取得房屋租赁权的基础和前提,租赁合同作为从合同在主合同未解除的情况下同样不能解除。故判决对第三人要求解除《联合建房合同》、《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。第三人不服判决提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。

  该案在一审中查明,原告举证2004年4月1日,第三人向原告出具委托其对外招租、预售的《授权书》,第三人虽同时提交一份仅有委托对外招租而无预售字样的《授权书》,但针对原告提交的《授权书》,第三人庭审表示对该《授权书》没有异议,但第三人如委托预售,必须符合预售条件。

  2009年3月19日,原告发公司向被告发出“关于解除原商铺预购关系的函”,载明,原告与第三人工化公司的联合建房合同、房屋租赁合同纠纷案件日前已由上海市第二中级人民法院作出终审判决,法院确认原告享有机电商城20年的承租权。原告与第三人工化公司原签署的相关合同曾协议将机电商城产权转让给原告,现因故无法实现。鉴于原告仅有20年的租赁权,故与被告的关系只能由预购关系转为租赁关系。故通知被告自收到函件起,原、被告订立的《预订购房合同协议书》、《入住协议书》因无法履行而解除。同日,原告再次向被告发出“关于建立商铺租赁关系的方案”,函称,双方原预购关系已解除,为进一步合作,特提出优惠租赁方案:被告已按原合同标的额支付40%的预付款,现需再加付10%的款项,即可获得该商铺20年的租赁使用权(自被告接收该商铺日起算),此后除物业费外,无需再行支付租金。被告应于当月27日前至原告处签订商铺租赁合同。逾期原告将依法收回商铺,由此而产生的损失只能由被告承担。

  2009年10月28日,被告以与第三人签订购房合同有效;原告要求与其解除购房商铺预购关系无效为由起诉原告及第三人。同年11月5日被告以需进一步搜集证据等理由向本院撤回起诉。

  另查明,2004年1月9日,上海市房屋土地资源管理局、上海市建设和管理委员会联合发出《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》(沪房地资权[2004]第19号)。载明,商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让。已经取得房地产权证的商场、办公楼需要将权属单元分割转让且不变动主体承重结构的,房地产权利人应当事先向建设、消防、卫生等管理部门按规定办理相关手续;变动主体承重结构的,房地产权利人应当按新建工程的有关要求,经规划、建设、消防、卫生等管理部门审批(核)后方可实施。商场需要将权属单元分割转让的,房地产权利人还应当事先征得商业主管部门同意。经行政管理部门同意将权属单元分割转让的,房地产权利人应当在分割建设工程竣工验收后,持有关部门的批准文件向房地产登记机构办理房地产变更登记手续。经房地产登记机构核准变更登记的,房地产权利人方可进行转让。商场、办公楼批准预售后、初始登记前,需要将权属单元分割预售的,房地产开发企业应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准;商场需要将权属单元分割预售的,房地产开发企业还应当征得商业主管部门同意。经行政管理部门批准或者同意后,房地产开发企业向规划管理部门办理变更设计手续。规划管理部门核准设计变更的,房地产开发企业应当持有关部门的批准文件重新向房地产行政主管部门办理预售审批的变更手续。该通知所指的权属单元是指经有关管理部门批准建造,符合房屋权属登记条件,具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套(间)等基本单位。

  2010年9月26日,原告因被告未接受建立租赁关系的方案,遂诉请法院处理。

  本案争议的焦点在于:1、原、被告间签订的《签订购房合同协议书》、《入住协议书》的性质确定;2、委托书及合同效力的认定;3、原告主张的诉讼请求是否成立。

  本院认为

  一、关于原、被告之间签订的协议书性质确定。本院认为,原、被告订立的《签订购房合同协议书》系为将来签订《房屋预售合同》主要条款达成意向,该协议条款文意表明,原、被告签订协议目的在于为将来订立确定性的房屋买卖合同预先达成书面协议,双方如违反协议则受相关条款约束。就此而言,原、被告签订的购房协议属预约合同性质,订立预约合同是因存在事实和法律上的障碍,暂无法订立正式房屋买卖合同,只能等待障碍消除时,方可正式签订本约。后双方签订的《入住协议书》注明,《签订购房合同协议书》继续有效,有关预购房屋的位置、面积、价格、款项支付和房屋买卖合同签订的条件等按《签订购房合同协议书》执行,该约定亦可证明该协议同属预约合同性质。本案中,被告主张购房协议书已具备房屋买卖合同的主要条款,入住协议书本身就是为履行房屋买卖合同而签订的,该份协议显示两被告已支付了40%的房款,故双方存在房屋买卖合同关系。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定,有关房屋交付条件、日期,装饰、设备标准的承诺,配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任,公共配套建筑设施的产权归属,办理产权登记有关事宜等内容均未在购房、入住协议中进行约定,虽被告已向原告支付40%的购房款项,但双方订立的购房、入住协议从形式和内容上,尚缺乏构成房屋买卖合同成立的必备要素,仍需合同当事人通过进一步磋商进行填补。基于此,原、被告间订立的《签订购房合同协议书》、《入住协议书》仅属预约合同性质,被告主张的房屋买卖合同关系成立的理由不能成立。

  二、关于委托书及合同效力的认定。本院认为,对于第三人出具的有招租、预售字样的《授权书》,第三人称无法确认该委托书的证明效力,且未取得预售许可并不具备对外预售的条件。原告对该委托书解释系基于第三人原拟将房屋产权进行转让所做的安排,但该房产事后并未实际转让。原告、第三人均否认授权书是对签订购房合同行为的追认。根据规划部门对发影剧场的立项批复、规划许可、竣工验收合格证明所指向立项内容及房地产权证表明,发影剧场大修改建主因系基于房屋结构受损,存在安全隐患,进而申报立项。第三人亦是根据发影剧场立项申请范围进行了批复。由此可见,系争发影剧场大修改建规划立项并未改变该房屋原有状况,包括房屋的类型、用途。第三人虽曾自行内部发文决定变更影剧场使用功能,但并未经规划部门审批同意。本院据此认定,经依法批准的城乡规划,是城乡建设和规划管理的依据,未经法定程序不得修改。发影剧场大修改建规划并未改变原房屋的用途,而未经规划部门审批而改变原立项范围,或将影剧娱乐用途的房屋改作商铺功能的行为,以及通过签订预约合同收取商铺房价款的变相预售行为,均属违法;合同法规定,违反法律规定的合同属于无效合同之一。由此,原、被告通过签订预约合同,将未经规划改变的影剧院场地作为商铺标的物进行买卖交易、签订入住协议的行为,依法当属无效。同理,不论第三人是否出具委托书,委托原告对外预售标的违法的房屋,均不能改变预购合同无效的结果。

  三、关于原告诉请主张的确立。如前所述,本院认为,原、被告通过签订预约合同将本属影剧院的房屋作为商铺进行买卖交易,因标的违法,故预约合同、入住协议依法当属无效。因无效合同取得的财产,应当予以返还。庭审中,原告确认其主张合同无效的后果由法院一并予以处理,本院予以认可。原告对于与被告建立预约购房合同关系,出售标的违法的影剧院房屋的行为,应承担合同无效的主要责任。被告在签订预约合同时未尽谨慎注意义务,对于无效后果也负有一定责任。

  综上所述,针对原、被告间无效预约合同责任的确定,本院认为,鉴于原、被告间订立的商铺预约、入住协议无效,原告应向被告返还已收取的全部房价款,并根据其对造成合同无效的过错责任大小,确定向被告支付自收取房款之日起至返还日止按银行同期贷款利率计算的利息;被告应搬离经营使用的商铺,并取回所有物品;被告应向原告支付自入住至搬离日期间的房屋使用费,相关计费标准可参考鉴定机构评估结论,并根据双方过错责任予以酌定。被告关于预约合同中定金条款效力独立于其他条款,应适用定金罚则主张,因定金罚则的适用以违反有效合同为前提,而系争定金条款从属于主合同即预约合同,主合同无效则定金条款亦无效,故被告的该项主张不能成立。被告关于适用最高法院关于商品房买卖合同无效后房屋使用费的计算标准的答复及最高法院关于商品房买卖纠纷因出卖人隐瞒事实构成欺诈,应双倍返还购房款的司法解释规定的主张。因本案中,原、被告间预约合同指向的标的房屋并非属于可交易商品房买卖的范畴,不能适用最高法院有关商品房买卖纠纷的相关答复及司法解释,故被告主张不能成立。同理,被告主张赔偿房屋差价损失,依据不足,本院亦不予采纳。

  据此,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定,判决如下:

  裁判结果

  一、原告发公司与被告吴发签订的《签订购房合同协议书》、《入住协议书》无效;

  二、原告发公司应于本判决生效后十日内返还被告吴发已付房价款人民币1,425,600元;

  三、原告发公司应于本判决生效后十日内向被告吴发支付已付房价款的利息[计算方式:已付房价款人民币1,425,600元×自付款日起至本判决生效日止×中国人民银行五年期以上同期贷款利率计算的利息×70%,其中,70万元×自2002年9月24日起至本判决生效日止×中国人民银行五年期以上同期贷款利率计算的利息×70%;72.56万元×自2004年4月1日起至本判决生效日止×中国人民银行五年期以上同期贷款利率计算的利息×70%];

  四、被告吴发应于搬离商铺之日起十日内向原告发公司支付自入住日起至搬离商铺日止的房屋使用费[计算方式:(以房地产估价报告自2004年4月1日起至2011年11月11日租金合计人民币1,919,100元×30%;自2011年11月12日至被告搬离商铺日止的房屋使用费按日租金12.57/平方米为基数×建筑面积53.54平方米×30%计算)];

  五、被告吴发应于本判决生效后十日内携属于自己的物品搬离本市发号(发号)一楼发号铺位。

  负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费人民币9,630元,由原告发公司负担6,741元,被告吴发负担2,889元,被告负担部分应于本判决生效之日起十日内直接支付给原告;房屋测绘、评估费7,500元,由原告发公司自行负担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。


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