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抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有?

2019/11/21 17:38:44 查看:928次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  原告诉称

  原告王天诉称,2008年10月30日,原告王天与被告天惠国洲签订一份《商品房买卖合同》,约定天惠国洲将“香水湾国际花园”5号岛1号别墅以170万元的价格卖给王天。原告王天按约付清全部房款后,因天惠国洲未能按约定履行合同,及时交付房屋,王天遂于2010年1月4日向天仲裁委员会申请仲裁,金乙裁委员会于2011年1月27日作出(2010)金裁经字第001号裁定书,裁决《商品房买卖合同》继续履行。该裁定书于作出之日生效。2011年3月11日王天向天市中级人民法院申请强制执行,法院于2011年3月18日受理了该案[执行案号为(2011)浙金执民字第70号]。在执行过程某原告发现上述别墅在法院审理的建行国洲支行与天惠国洲、天诚国洲、叶天、范天、郑天、徐天借款合同纠纷一案中,已被法院于2010年3月3日作出(2010)浙金商初字第5号民事裁定诉讼保全,予以查封。2011年5月5日原告向法院提出查封异议,被法院驳回。原告认为,法院驳回原告的执行异议是错误的。

  一、(2010)浙金商初字第5号民事裁定书裁定“预查封”的“香水湾国际花园”5号岛1号别墅,系原告所购,且原告已付清房款,原告作为消费者的买受人是一个不争的事实。

  二、原告作为买受人对“香水湾国际花园”5号岛1号别墅享有的权某,根据《最高人民法院关天设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,它是一种高于建筑物优先受偿权、抵押物优先受偿权的权某,它远远高于一般的普通债权,依法可以对抗被告建行国洲支行享有的普通债权,同时也可对抗被告建行国洲支行享有的抵押权。据此,原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第204条的规定,提起诉讼,请求1、确认原告对被告天惠国洲开发的坐落于浙江金某经济开发区孝顺镇上市基村“香水湾国际花园”5号岛1号别墅享有作为消费者的买受人的权某(包括要求天惠国洲交付前述房产的权某),确认该权某可以对抗其他债权及建筑工程价款优先受偿权和抵押权)。2、停止建行国洲支行作为申请执行人请求的将上述对“香水湾国际花园”5号岛1号别墅作为执行标的的强制执行。3、由七被告承担本案诉讼费用。

  原告为证明其诉讼请求向本院提供下列证据:

  1、原告身份证复印件一份,证明原告的诉讼主体资格。

  2、(2011)浙金执异字第6号执行裁定书一份,证明七被告的主体情况及原告据此提起本案诉讼。

  3、2008年10月30日《商品房买卖合同》复印件一份,证明天惠国洲将讼争别墅以170万元的价格出售给原告。

  4、金乙裁委员会(2010)金裁经字第001号裁决书复印件一份,证明金华市仲裁委员会于2011年1月27日作出生效裁决,确认:2008年10月30日原告与被告天惠国洲签订了一份《商品房买卖合同》,天惠国洲将其开发的“香水湾国际花园”5号岛1号别墅以170万元的价格出售给原告,原告已付清房款170万元。并证明仲裁裁决被告天惠国洲继续履行与原告签订的关于购买讼争别墅的《商品房买卖合同》。

  5、强制执行申请书复印件一份,证明原告以(2010)金裁经字第001号裁决书为依据向法院申请强制执行。

  6、(2011)浙金执民字第70号执行通天、第70-1号执行裁定书、第70-1号协助执行通天、第70-2号协助执行通天复印件各一份,证明金华市中级人民法院下发执行通天给天惠国洲,要求天惠国洲继续履行《商品房买卖合同》,交付讼争别墅,并协助原告办理过户等相关手续;同日法院对讼争别墅进行预查封,并通知金华市金某区房地产管理所协助执行将讼争别墅预登记给原告。

  7、(2010)浙经商初字第5号民事裁定书及协助执行通知稿复印件各一份,证明讼争别墅于2010年3月15日被法院因建行国洲支行与天惠国洲借款合同纠纷一案建行国洲支行申请财产保全而被金华中院查封。结合证据4,证明原告购买房产的时间比建行国洲支行申请财产保全而作出的查封裁定早1年4个月。

  8、查封异议书复印件一份,证明2011年5月5日原告向法院提出查封异议。

  被告辩称

  被告建行国洲支行辩称,一、本案事实方面:对本案所涉的商品房买卖合同,真实性有异议。商品房买卖是虚借贷是实,在执行听证时,已有天惠国洲提供证据证明。如借贷协议中对本案所涉别墅值多少钱买卖是作为抵押的一种,从这些内容体现买卖是借贷。我们申请查封讼争别墅时,讼争别墅并未到相关部门备案登记,进一步说明买卖是虚的。对于借款事实有借款协议书及还款相关凭证及公安天对王天与陈天的笔录和庭审中330万元包括170万元的收款收据来说明。二、本案不能适用最高院《关天设工程价款优先受偿权问题的批复》,由于本案的商品房买卖是不实的,或者没有真实意义的买卖,显然应当适用最高院查封规定十七条的规定。请求依法驳回原告诉讼请求。

  被告建行国洲支行为证明其主张,提供金市他项(2007)第0-221号国有土地使用权他项权证复印件一份及(2010)浙金商初字第5号民事调解书复印件一份,证明涉案房产的土地作为借贷合同中的抵押,并办理过抵押登记,该复印件在(2010)浙金商初字第5号案件中已确认过真实性,法院调解书主文第三项和该他项权某是一致的。同时建行国洲支行向本院申请调取金华市国洲金东分局对王天、陈天的询问记录二份,证明本案所涉购房合同是为了500万借贷的担保,购房是虚,借贷是事实。从王天和陈天的询问笔录当中体现了天惠国洲借款是还过的,款项是汇到了陈天、王天身边人的卡上,与当时天惠国洲向法院提供的陈天、王天身边人多少钱收到是相印证的。购房合同仅是500万借贷的担保,并没有办理有关担保的合法手续。

  被告天惠国洲、天诚国洲、叶天、徐天辩称,一、王天与天惠国洲是借贷抵押担保关系,《商品房买卖合同》是为该借款设立的抵押合同,属于从合同。1、王天与天惠国洲于2008年10月30日签订的《借款协议书》明确表示,天惠国洲向王天与陈天借款500万元,由天惠国洲开发的香水湾项目的三幢别墅作买卖抵押,签订《商品房买卖合同》并不是商品房买卖关系的真实意思表示。2、王天在金华市国洲金东分局的询问笔录中也明确表示该商品房是为500万元借款作抵押担保,并承认天惠国洲与郑天已陆续归还王天与陈天的借款达三、四百万元。3、《商品房买卖合同》中约定的房价与市场实际销售价差距甚大,而2008年时同户型的别墅售价都在360万以上,合同约定的价格比市场价低50%以上,属于明显不合理低价。二、法定抵押担保以不动产作抵押的,生效要件是要办理抵押物的抵押登记为准。王天与天惠国洲双方仅以签订《商品房买卖合同》作买卖抵押而未设立抵押登记,不具有法律效力。三、金华市仲裁委员会作出的(2010)金裁经字第001号裁决书是错误的,应予撤销。王天与天惠国洲的借贷关系事实清晰,双方并不存在商品房的买卖关系,金华市中级人民法院作出的(2011)浙金执异字第6号执行裁定书并无不当,请求驳回王天的诉讼请求。

  被告天惠国洲为证明其主张向本院提供下列证据:1、借款协议复印件一份,证明天惠国洲与王天是借款关系,不是买卖关系。2、金华市国洲金东分局对王天、陈天的询问记录复印件二份,证明王天、陈天与天惠国洲之间是借贷关系。3、天惠国洲汇款给王天、陈天指定的收款人的汇款凭证,证明天惠国洲已归还王天、陈天借款本息1023.3万元。

  被告范天、郑天未作答辩。

  本院认为

  对原告王天提供的证据,经庭审质证,被告建行国洲支行、天惠国洲、天诚国洲、叶天、徐天对证据1、2、5、7、8无异议,本院予以认定。证据3,被告建行国洲支行、天惠国洲、天诚国洲、叶天、徐天对真实性、关联性有异议,认为商品房买卖合同未经备案登记,不能证明该房屋是王天的证明目的。本院认为,根据庭审双方当事人陈述及天惠国洲提供的借款协议,可以认定天惠国洲与王天在2008年10月30日签订借款协议同时签订了《商品房买卖合同》。证据4,被告建行国洲支行对合法性、关联性有异议,认为天惠国洲收取的款项是借款而不是支付房款,根据借款协议,体现的是房屋买卖是抵押。在对商品房买卖有异议的情况下,应提供备案登记。被告天惠国洲、天诚国洲、叶天、徐天同意被告建行国洲支行质证意见,并补充认为,仲裁裁决书认定借款是成立的,把商品房买卖抵押合同借款协议颠倒过来,借款协议作为了从合同。该裁决书不能作为本案定案依据。本院认为,本院已于2012年3月21日作出(2011)浙金执裁字第12号执行裁定,裁决:对金乙裁委员会(2010)金裁经字第001号仲裁裁决不予执行。该裁定现已发生法律效力,对原告王天的证明目的不予认定。证据6,被告建行国洲支行、天惠国洲、天诚国洲、叶天、徐天对合法性关联性均有异议,2010年3月15日被告建行国洲支行已经申请查封涉案房产,不能将涉案房产在2011年3月15日预登记给原告王天,对证明目的有异议,建行国洲支行申请查封时,涉案房产并无备案登记。本院认为,因王天据以申请执行的与天惠国洲商品房买卖纠纷执行一案的仲裁裁决书已经本院裁定不予执行,对上述在执行过程某所作的裁定书及协助执行通天的真实性予以认定,对王天的证明目的不予认定。

  对被告建行国洲支行提供的土地使用权他项权证复印件,原告王天质证认为,因是复印件,对真实性关联性有异议,且不能证明跟本案所涉的房屋有关联性,对调解书的真实性没有异议,但仅凭调解书无法证明跟本案所涉的房屋有关联性。被告天惠国洲、天诚国洲、叶天、徐天对此份证据无异议。本院依法调阅了本院(2010)浙金商初字第5号案卷,经核对,该他项权证复印件、调解书与案卷内存卷内容一致,对此份证据本院予以认定。对两份公安笔录,原告王天质证认为,对两份笔录的真实性、合法性、关联性都有异议。笔录上的签名系其本人所签,但笔录内容没有看过,与其陈述不一致,笔录内容是不真实的,是在原告王天提起仲裁后公安天插手经济纠纷所做的,是非法证据。同时,笔录并不能否定原告王天与被告天惠国洲商品房买卖合同的真实性。另外,笔录也不能证明被告天惠国洲支付多少钱。被告天惠国洲付款清单上从08年10月30日之后也没有多少钱,不存在三四百万的事实。被告天惠国洲、天诚国洲、叶天、徐天对两份公安笔录无异议。本院认为,两份公安笔录系公安天在相关当事人向公安天报案后对涉案当事人所作的询问笔录,且王天未能提供笔录系违法取得的证据,对两份公安笔录予以认定。

  对天惠国洲提供的证据1,原告王天质证认为与本案无关联性,本案是商品房买卖合同,被告天惠国洲到期未归还借款,商品房买卖合同就生效,借款协议已转化为商品房买卖合同,且这个时间早于2010年1月3日的查封时间,不能证明被告天惠国洲的证明目的。被告建行国洲支行、天诚国洲、叶天、徐天对该份证据无异议。本院认为,原告王天对出借给天惠国洲借款170万元并无异议,结合公安笔录中王天、陈天的陈述,对借款协议的真实性予以认定。证据2即被告建行国洲支行申请本院调取的两份公安某问笔录,对两份笔录予以认定。证据3,原告王天质证认为真实性、合法性、关联性均有异议,没有原件,证据中反映的内容和王天没有关联,不能证明这些款项是归还给王天的,不能证明款项的性质,不能证明是用于归还借款的。被告建行国洲支行、天诚国洲、叶天、徐天对此份证据无异议。本院认为,因本案审理的是原告王天以商品房买受人身份提起的对讼争别墅的执行异议之诉,原告王天与被告天惠国洲借款的还款情况不是本案审理范围,对此份证据本院不予认定。

  经审理查明,2008年10月30日,被告天惠国洲向原告王天及案外人陈天借款人民币500万元。双方签订借款协议一份,约定:今由金华国洲国洲开发有限公司向王天、陈天二人借款人民币伍佰万元整,借款期限为2008年10月31日至2009年1月30日。此项借款由天惠房地产开发有限公司香水湾项目5号岛1号、5号岛5号、6号岛1号三幢别墅作买卖抵押(分别作价为1700000元、1600000元、1700000元)。到期归还借款,三幢别墅买卖合同及现金收据归还给天惠房地产开发有限公司。如果金华国洲国洲开发有限公司到期未归还借款,三幢别墅作为伍佰万借款偿还,三幢别墅归王天、陈天所有。同日,原告王天与被告天惠国洲签订《商品房买卖合同》一份,约定被告天惠国洲将其开发的“香水湾国际花园”5号岛1号别墅作价人民币170万元出卖给原告王天。2010年10月31日,被告天惠国洲开具收到购房款170万元收款收据一份。此收款收据载明款项即借款170万元的交付凭证。借款到期后,原告王天与被告天惠国洲就借款还款情况及《商品房买卖合同》履行发生争议。原告王天于2010年1月4日向天市仲裁委员会申请仲裁,要求裁决天惠国洲依合同约定交付讼争别墅,为王天办理产权证书,并支付迟延交房违约金。2011年1月27日,金华市仲裁委员会作出(2010)金裁经字第001号裁决书,裁决:双方签订的商品房买卖合同继续履行。2011年3月11日,原告王天以仲裁裁决为依据向本院申请强制执行。本院于2011年3月18日立案执行。2012年3月21日,本院作出(2011)浙金执裁字第12号裁定书,裁定对金乙裁委员会(2010)金裁经字第001号仲裁裁决不予执行。该裁定书现已发生法律效力。

  另查明,本院在审理被告建行国洲支行与被告天惠国洲、天诚国洲、叶天、范天、郑天、徐天借款合同纠纷一案中,因被告建行国洲支行申请诉讼保全,本院于2010年3月3日作出(2010)浙金商初字第5号民事裁定,查封了被告天惠国洲所有的坐落于金华市金某区孝顺镇上市基村“香水湾国际花园”5号岛1号别墅等房地产。2010年5月17日,本院作出(2010)浙金商初字第5号民事调解书,调解书主文第三项为:建行国洲支行对天惠国洲所有的位于金华市金某区孝顺镇上市基村的国有商住用地,权属证号为金市(两区)国用(2007)第5-566号[他项权证号为金市他项(2007)第0-221],面积为79299.1m2的土地使用权享有优先受偿权。该案调解书发生法律效力后,被告建行国洲支行向本院申请执行。2011年5月5日,原告王天作为案外人对此裁定提出执行异议,以“香水湾国际花园”5号岛1号别墅系异议人所有为由,要求本院解除对上述房产的查封。2011年6月9日,本院作出(2011)浙金执异字第6号执行裁定书,驳回王天的异议。为此,王天提起本案诉讼。

  本院认为,原告王天诉称其与天惠国洲签订《商品房买卖合同》,并支付了购房款,作为商品房的买受人享有优先于建行国洲支行的抵押权的权某,要求确认其作为讼争别墅买受人所享有的权某,依法可对抗被告建行国洲支行享有的抵押权。根据原告王天与被告天惠国洲签订的借款协议中“此项借款由天惠房地产开发有限公司香水湾项目5号岛1号、5号岛5号、6号岛1号三幢别墅作买卖抵押”、“到期归还借款,三幢别墅买卖合同及现金收据归还给天惠房地产开发有限公司。如果金华国洲国洲开发有限公司到期未归还借款,三幢别墅作为伍佰万借款偿还,三幢别墅归王天、陈天所有”等内容的约定,及庭审双方当事人陈述借款支付的款项即商品房买卖合同开具的购房收据,以及王天、陈天在公安天所作的陈述,原告王天与被告天惠国洲在签订借款协议当日签订的《商品房买卖合同》,实质上是作为被告天惠国洲向原告王天借款170万元的抵押。该合同的双方当事人在订立合同时并不具有商品房买卖的真实意思,故原告王天以其系商品房的消费者而享有对抗建行国洲支行的抵押权的主张不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定,抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有,故王天与天惠国洲在借款协议中约定“如果金华国洲国洲开发有限公司到期未归还借款,三幢别墅作为伍佰万借款偿还,三幢别墅归王天、陈天所有”流质契约的内容无效,王天并不能据此取得本案讼争别墅的所有权,其所主张的对讼争别墅的权某亦不能对抗法院的强制执行。综上,原告王天的诉讼请求于法无据,本院不予支持。被告范天、郑天经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,判决如下:

  裁判结果

  驳回原告王天的诉讼请求。

  案件受理费24400元(已由原告王天预交),由原告王天负担。

  如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额,交纳上诉案件受理费,上诉于浙江省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。


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