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拍卖拆迁安置房不是房地产开发或者商品房买卖,不适用消费者权益保护法中的商品的概念?

2019/11/21 17:39:14 查看:1094次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  原告诉称

  原告洪家权起诉称:浙江方圆拍卖有限公司接受被告委托后对被告所有的部分框架结构的拆迁安置房进行拍卖,原告依法参与拍卖并通过竞买购得嘉辰花苑(三期)92幢1单元202号拆迁安置房一套。2011年11月23日,原被告双方签订房屋买卖合同一份,合同约定房屋结构是框架结构,房屋总价是520000元等。合同签订后,原告按约定支付了全部款项,但是被告交付的房屋并非合同约定的框架结构,而是砖混结构,而且一直未将这一事实告知原告,直到原告装修房屋时,原告才发现房屋是砖混结构,而房屋价格却是框架结构的价格。原告多次与被告协商未果。原告认为,被告的行为是欺诈行为,原告为维护自身合法权益,故向法院起诉,请求依法判令:1、被告赔偿原告520000元;2、本案诉讼费由被告承担。

  原告洪家权向本院提交下列证据,以证明其主张的事实:

  1、嘉善县城镇拆迁安置房屋买卖合同原件一份,证明双方进行房屋买卖的事实,本案所涉房屋属框架结构。

  2、发票原件一份,证明涉案房屋买卖价格是520000元。

  3、拍品目录复印件一份,证明框架结构与混合结构从拍卖价格上是看不出差异的。

  被告辩称

  旧城改造公司答辩称:被告认为本案中被告不应该承担赔偿责任。原告提出的“一赔一”的请求没有事实和法律依据。理由如下:1、本案不属于商品房销售合同纠纷。本案涉及的房屋的性质是拆迁安置房,被告的主要经营范围是旧城改造和拆迁安置。此次拍卖的房屋全部是拆迁安置房,被告是向嘉善县国资局报请、批准之后,将长期闲置的国家所有的安置房向社会公开拍卖,以弥补资金不足,该行为不是房地产开发或者商品房买卖,当然也不适用消费者权益保护法中的商品的概念,所以该行为不受消费者权益保护法的约束。即便算作是商品房销售,被告也不存在欺诈行为。消费者权益保护法第49条规定,存在欺诈行为的前提下,最高可以赔偿一倍。被告不存在欺诈的理由:(1)合同上把混合结构写成框架结构,是电脑输入失误所致。拍卖的一批房屋中,有混合结构的,也有框架结构的,涉案的结构输入错误是工作量大疏忽所致,被告主观上没有欺诈的故意;(2)从拍卖的成交价来看,混合结构和框架结构的拍卖成交价基本相同,相差很小。本案所涉的房屋是在二层,其拍卖价在同层次中是最低的,从价格角度说,跟框架的价格基本相同。原告是拍卖在前,与被告签约在后,在签约的时候拍卖价格已经确立,原告主张被告欺诈,应当举证证明被告在拍卖的时候有欺诈,而不是签约的时候存在欺诈。签约已经不是重点,内容早已在拍卖时固定。原告作为竞拍者应当对房屋充分了解才出价竞拍。2、本案不符合最高院的司法解释。根据商品房买卖司法解释及消费者权益保护法的规定,在商品房买卖中只有几种少数情形才能适用惩罚性赔偿,但是本案不属于这些情形之一。综上,请法庭驳回原告的诉讼请求。

  被告旧城改造公司向本院提交下列证据,以证明其主张的事实:

  1、关于转报县城投集团要求处置部分存量资产的请示复印件一份,证明被告涉案房屋是国家所有的闲置安置房进行拍卖,不是商品房买卖。

  2、评估报告相关内容复印件三页,证明涉案房屋所在小区房屋的拍卖是既有框架结构也有混合结构的,涉案房屋在该证据上注明了是混合结构的。

  3、拍卖会资料原件一份,证明该证据是竞拍者人手一份的,在拍卖会资料上没有写明涉案房屋是什么结构的,原告不能凭此就自行推论说是框架结构。

  4、拍卖成交价的汇总表一份,证明框架结构与混合结构在拍卖成交价格上相同楼层上是相差不大的,从原告拍得的价格上能反应出原告应当是能够知道其购得的房屋的真正结构的。

  5、企业法人营业执照复印件一份,证明被告公司于2011年11月29日将法定代表人变更为吴敏康。

  对原、被告提交的证据经庭审质证,本院认证如下:

  本院认为

  被告对原告提供的证据1、2、3的真实性均无异议,本院予以认定。原告对被告提供的证据5无异议,本院依法予以认定;原告对被告提供的证据1真实性无异议,但对该证据的合法性有异义,认为被告对拆迁安置房仅报经政府批准而拍卖的行为是不合法的,本院认为原告未提供相反的证据来证明其观点,故对被告的该份证据依法予以认定;原告对被告提供的证据2真实性无异议,本院对该证据的真实性予以认定;原告对被告提供的证据3真实性无异议,但认为该证据不能证明被告的行为不构成欺诈,本院认为该证据真实客观,该份证据并未注明被告委托拍卖的涉案房屋为框架结构,故本院对该份证据依法予以认定;原告对被告提供的证据4真实性有异议,本院认为该证据无相关单位盖章亦无原始合同进行佐证,而原告对真实性不予认可,故本院对该份证据不作认定。

  本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据,认定下列事实:旧城改造公司为盘活存量资产,加快资金流动,降低企业财务费用,确保旧城改造有效推进,就嘉辰花苑、子胥苑、锦和苑、嘉怡花苑等小区部分约170套,面积约1.8万平方米的闲置安置房按照国有资产管理的规定公开处置,报嘉善县国有资产管理局批准。嘉善县国有资产管理局于2011年4月16日,以善国资产(2011)29号文件就此事向嘉善县人民政府报批。后旧城改造公司委托浙江方圆拍卖有限公司对其所有的部分闲置安置房进行公开拍卖。浙江方圆拍卖有限公司对所需拍卖房产均进行了评估,其中涉案房屋的结构为混合结构,房屋建筑面积为78.88平方米,车库面积为16.22平方米,总层数为5层,含车库评估价为508500元。庭审中原告自述,竞拍前,浙江方圆拍卖有限公司工作人员陪同原告查看了同时进行拍卖的嘉辰花苑(三期)87幢房屋,且拍卖公司工作人员告知原告该房屋为框架结构。2011年11月9日,原告通过竞拍,以520000元拍得嘉辰花苑(三期)92幢1单元202号拆迁安置房一套。2011年11月23日,原、被告双方就成交的嘉辰花苑(三期)92幢1单元202号拆迁安置房签订嘉善县城镇拆迁安置房买卖合同一份,合同载明了原告购买的拆迁安置房为现房,坐落于嘉辰花苑(三期)92幢1单元202号,用途为住宅,属框架结构,建筑面积78.88平方米,配套自行车库16.22平方米,房屋总价520000元,原告应在房屋交付前付清。2012年2月27日,原告将所有房屋款项520000元支付于被告。后被告将涉案房屋交付于原告。然原告在装修过程中发现涉案房产并非框架结构,故认为系被告欺诈,遂诉至本院,要求被告赔偿520000元。

  本院认为:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。本案中,被告将处置闲置拆迁安置房的事项报经嘉善县国有资产管理局批准,后委托浙江方圆拍卖有限公司进行公开拍卖。房屋拍卖前,浙江方圆拍卖有限公司对涉案房屋进行了评估,评估明细表上载明混合结构,而原告在竞拍前查看了公开拍卖的房屋。即使按原告自述,被人告知公开拍卖的87幢房屋为框架结构,也不能说明原告拍得的92幢房屋应为框架结构。此外,本案涉案房屋拍卖成交价在前,签约在后,无论是框架结构还是混合结构对原告的成交价并未构成影响,虽被告在合同中将涉案房屋混合结构表述为框架结构,但不能就此认定本案被告存有欺诈。综上,原告请求被告赔偿520000元,依据不足,本院不予支持。被告对此提出的抗辩意见成立,本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

  裁判结果

  驳回原告洪家权的诉讼请求。

  本案受理费9000元,减半收取4500元,由原告洪家权负担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。


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