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如果被告违反了《商品房内部认购协议书》原告可以解除协议吗?

2019/11/21 17:40:48 查看:836次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  原告诉称

  原告诉称:2011年8月7日原告与被告签订了一份《商品房内部认购协议书》,协议约定:房屋位于抚顺经济开发区地旺国际B座2单元16层1号,建筑面积86.03平方米,房屋单价4028元/平方米,总房款346529元,协议签订后原告即付订金106529元,待被告五证齐全后签订正式合同付清剩余房款,2012年12月31日前办理完入住交接手续。2014年2月,被告在房屋仍未完工的情况下要同原告签订正式房屋买卖合同,原告以正式合同中标明的面积比原协议多出10多平方米以及延期交房为由要求终止原购房协议,遭到被告拒绝。双方多次协商未果,为维护原告的合法权益,特诉至法院,请求:1、解除原告与被告签订的《商品房内部认购协议书》;2、判令被告返还房屋订金及违约金213058元;3、被告按协议第四条第二款约定向原告支付赔偿金4550元(自2013年1月1日至2014年3月31日共计455天);4、诉讼费用由被告承担。

  被告辩称

  被告辩称:1、我方不同意解除协议,我方逾期交房不是解除协议的理由,我们只约定了逾期交房的责任是我们支付违约金,我们同意按照协议第四条第二款的约定,支付原告违约金。且原告并未按照法律规定行使催告权,协议签订已逾一年多,解除权已经消灭,我方会加快施工速度,近期完成入户;2、原告向我方支付的106529元,属于购房款,不属于定金,双方签订的协议中未约定返还购房款,由于疏忽我们也未谈及定金事宜,原告也未向我方交定金;3、关于房屋的面积,双方签订的协议是根据设计图纸签订,由于实际面积与设计面积会有误差,且在协议中约定以房产管理部门测绘中心最后审核面积为准,差价实行多退少补,关于超出面积部分,我们之间有约定,应该按照约定办;4、诉讼费用共同负担。

  本院查明

  经审理查明:2011年8月6日,原告向被告交纳了106529元,被告为原告出具了收据一份,该收据收款项目栏标明为房款。2011年8月7日,原告与被告签订了《商品房内部认购协议书》,该协议书中约定:一、原告认购被告开发的地旺国际项目B座2单元16层1号房屋一处,建筑面积约86.03平方米,总房款为346529元,本协议中的销售面积以房产管理部门测绘中心最后审核面积为准,由此而产生的总房款差价,被告对原告多退少补,据实结算总房款;二、本协议签订时,原告向被告支付106529元,贷款240000元。原告在接到被告通知后,携本协议至被告售楼处,与被告签订《商品房买卖(预售)合同》;三、被告承诺在本协议签订后,不得与第三方签订该房屋《商品房内部认购协议书》或《商品房买卖(预售)合同》。并承诺在原告携本协议与被告签订《商品房买卖(预售)合同》时,被告将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。

  如被告违反上述约定,被告需向原告双倍返还定金,同时本协议自动失效。被告应在2012年12月31日前,为原告办理入住交付手续,逾期交房超过30日后,被告须按日向原告支付已交房款的万分之一作为违约金赔偿;四、原告承诺在本协议签订后,在约定的时间内到被告指定的地点与被告签订《商品房买卖(预售)合同》,并承诺在与被告签订《商品房买卖(预售)合同》时,原告将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如原告不能履行本协议书确定的义务,视为原告自行放弃该房屋的房号保留权,被告有权终止本协议的履行,并将该房屋另行出售,同时原告已交付的款项不予返还。”至原告提起诉讼时,被告尚未向原告交付本案争议房屋。本案争议房屋在交付时的面积双方均未举证。

  本院所确认的以上事实,有原告提交的《商品房内部认购协议书》、收款收据及当事人当庭陈述等在案为凭,以上证据经庭审质证及审查,予以采信。

  本院认为

  本院认为:当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。因原告与被告均未就本案争议房屋在交付时的面积进行举证,导致本庭无法核实该房屋面积,故本院对该房屋的实际面积不予认定。原告已经向被告支付了部分房款106529元,但被告并未在2012年12月31日前向原告交付房屋,现原告以被告迟延履行交付房屋义务为由解除合同应予支持。

  关于被告辩称原告并未按法律规定行使催告权,且原告的解除权已经消灭不同意解除协议一节,因截至原告提起诉讼时止,本案争议房屋尚未达到交付条件,且被告已经延迟交房超过一年以上,被告的行为以致使合同目的不能实现,已经符合法律关于合同解除的规定,故对被告该辩称不予支持,原告与被告签订的《商品房内部认购协议书》应予解除。关于原告主张其给付被告的106529元系房屋订金要求被告双倍返还房屋订金一节,因原告向被告交纳的106529元的收据上已经标明为房款,且协议中未约定此款为定金,故对原告双倍返还房屋订金的主张不予支持,但因合同解除,被告应返还原告已交付的106529元。关于原告主张被告应按照协议约定给付赔偿金4550元一节,因系由于被告的行为致使合同解除,原告有权要求赔偿损失,原告主张4550元并未违反法律规定,应予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定,判决如下:

  裁判结果

  一、解除原告张恒与被告抚顺市可大房地产开发有限责任公司签订的《商品房内部认购协议书》;

  二、被告抚顺市可大房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告张恒房款106529元并支付赔偿金4550元共计111079元;逾期给付,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息;

  三、驳回原告张恒的其他诉讼请求。

  如不服本判决,可自判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于抚顺市中级人民法院。


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