北京[切换]

如果被告违反了《商品房买卖合同》原告可以要求被告返还购房款本金吗?

2019/11/21 17:42:13 查看:1009次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  上诉人称

  李及等七人上诉请求:1、撤销一审判决第三、四、五、六项;2、改判第三项为广水记地公司向李及等七人赔偿已付购房款一倍的赔偿金1624.0008万元;3、改判第四项为广水记地公司向李及等七人返还已付购房款1624.0008万元及利息(利息按人民银行同期贷款利率标准从2009年9月11日起算至判决确定的给付日止,暂计算至2016年9月8日为703.6795万元);4、改判鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府对广水记地公司的全部给付义务承担连带清偿责任;5、确认李及为案涉全部债权的实质权利人,雍机、李开、夏燕、杨波、肖毕、王敏为记名权利人。

  事实和理由:(一)依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,广水记地公司除向李及等七人返还购房款外,还应支付自收款日起算的利息,本案利息计算应自2009年9月11日起算,而非从起诉日2016年9月8日起算。(二)在广水记地公司未举证情况下,一审法院应判决支持李及等七人已付购房款一倍赔偿金请求,否则损害李及等七人应得利益,不当减轻广水记地公司恶意违约应承担的民事责任。

  (三)鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府对广水记地公司收支活动进行管理、控制,并利用鑫世纪项目维稳工作组帐户接收和支配广水记地公司应收购房款,据此其已成为《商品房买卖合同》的一方当事人。一审判决以本案系合同之诉为由,对鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府民事责任不予审查,属适用法律错误。(四)雍机、李开、夏燕、杨波、肖毕、王敏六人系《商品房买卖合同》当事人,依法应享有相应合同权利,故对其诉讼请求应予支持。

  被上诉人辩称

  鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府辩称,(一)鑫世纪项目维稳工作组是在广水记地公司陷入巨额高利贷债务危机,不能按期支付工程款、交房、支付农民工工资,从而引发大规模、群体性事件,影响社会稳定的背景下成立,主要从严防企业抽逃挪用资金、垫资启动建设、督促规范管理等方面实现保障建设复工、按期支付工资、尽快交房等工作目的。鑫世纪项目维稳工作组属于政府为临时性、阶段性、突击性工作而设立的临时协调性机构,不具有民事或行政主体资格,履职行为代表广水市政府。鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府均不是案涉买卖合同的当事人,与李及等七人无合同关系,李及等七人已明确选择合同之诉,李及等七人依合同之债向鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府主张连带清偿责任缺乏事实依据。

  (二)广水市政府或其指定机构对房地产开发经营行为中的预售房资金收缴、使用进行监管具有法规依据,属履行行政管理职能。(三)广水记地公司款项收支虽接受鑫世纪项目维稳工作组监管,但其仍享有企业独立的财产权、经营权,并不存在李及等七人所称的鑫世纪项目维稳工作组鼓动、帮助广水记地公司侵害其合法权益的行为。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

  李及等七人向一审法院起诉请求:1、解除李及等七人与广水记地公司之间签订的76套《商品房买卖合同》。2、广水记地公司向李及等七人返还购房款本金1624.0008万元,自2009年9月11日至2016年6月10日按中国人民银行同期贷款基准利率取中间值计算利息678.5043万元,自2011年1月1日起至2016年5月31日止依合同约定违约金计算方式计算违约金481.0002万元。3、广水记地公司向李及等七人支付购房款1624.0008万元一倍的赔偿责任。4、广水记地公司分别向李及等七人支付自2016年6月11日起、2016年6月1日起至本案生效判决确定金钱给付日期之日止的利息、违约金。5、鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府对上述2至4项承担连带赔偿责任。6、诉讼费用由广水记地公司、鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府负担。

  一审法院认定事实:2009年1月19日,武汉鑫龙翔房地产代理有限公司(以下简称鑫龙翔公司)及其法定代表人李景平与李及签订《房屋买卖合同》,约定:鑫龙翔公司用其“光谷中心花园”15套商品房抵消(销)其向李及借款930万元,鑫龙翔公司应于同年7月30日前为李及办结房屋过户等手续,逾期支付补偿金并继续履行合同。同日,上述双方达成《补充协议》,约定如鑫龙翔公司于2009年7月30日前不能将上述房屋所有权确认到李及名下,除返还李及购房款外,另赔偿违约金259万元。

  2009年1月20日,湖北鑫天地房地产开发有限公司(以下简称湖北鑫天地公司)向李及出具《担保承诺函》,主要内容为:湖北鑫天地公司承诺为鑫龙翔公司履行上述合同债务承担担保的连带责任。广水记地公司于2009年6月24日向李及出具《承诺书》,该承诺书的主要内容为:“鑫龙翔公司及其法定代表人李景平与李及签订《房屋买卖合同》,李及已缴纳930万元,湖北鑫天地公司对此进行了财产担保。现因鑫世纪花园项目及其国有土地使用权更名至广水记地公司项下,为此广水记地公司郑重承诺:一、鑫龙翔公司与李及签订《房屋买卖合同》和由湖北鑫天地公司担保的房屋买卖协议合法有效。广水记地公司自愿根据担保法的规定,以其财产承担上述债务的连带清偿责任。二、该承诺是广水记地公司的真实意思表示,为不可撤销、不可变更的民事行为。

  2009年9月11日,广水记地公司与李及签订《协议书》,约定:“广水记地公司自愿履行担保义务,为鑫龙翔公司向李及履行债务1193万元(本金930万元,违约金263万元)。广水记地公司将其开发的取得预售许可的广水市鑫世纪花园项目中的54套房屋转让给李及,以此清偿欠李及上述债务。广水记地公司应于2009年9月15日将上述房屋过户至李及指定人员名下。”2009年9月,广水记地公司就鑫世纪花园8栋1单元0101、0201、0301、0401、0501、0601、0701、0801、0901、1001、1101、2单元1101计12套商品房买卖与李及的指定人员夏燕签订了12份商品房买卖合同,每套房屋面积均为125.9平米,房屋为小高层。2009年9月,广水记地公司就鑫世纪花园8栋1单元0102、0202、0302、0402、0502、0602、0702、0902计8套商品房买卖与李及的指定人员杨波签订了8份商品房买卖合同,每套房屋面积均为125.9平米,房屋为小高层。2009年9月,广水记地公司就鑫世纪花园8栋2单元0101、0201、0301、0401、0801、0901、1001、0302、0402、0802、0902、1002、1102计13套商品房买卖与李及的指定人员王敏签订了13份商品房买卖合同,每套房屋面积均为125.9平米,房屋为小高层。2009年9月,广水记地公司就鑫世纪花园9栋1单元0101、0201、0301、0401、0501、0701、0801、0901、1001、1101号计10套商品房买卖与李及的指定人员肖毕签订了10份商品房买卖合同,每套房屋面积均为123.2平米,房屋为小高层。2009年9月,广水记地公司就鑫世纪花园9栋1单元0102、0202、0302、0402、0502、0702、0802、0902、1002、1102、9栋2单元1101号计11套商品房买卖与李及的指定人员李开签订了11份商品房买卖合同,前10套房屋面积均为119.8平米,后1套为121.2平米,房屋为小高层。

  广水记地公司于2009年9月16日向夏燕出具总金额为268.9224万元收据12张。广水记地公司于2009年9月16日向杨波出具总金额为179.2816万元的收据8份及总收据2份。广水记地公司于2009年9月16日、9月18日向王敏出具总金额为291.3326万元的收据13份及总收据2份。广水记地公司于2009年9月16日、9月28日向肖毕出具总金额为219.2960万元的收据10份及总收据1份。广水记地公司于2009年9月16日、9月28日向李开出具总金额为234.8176万元的收据11份及总收据2份。以上收据总额为1193.6502万元。

  2009年1月19日,湖北鑫天地公司与李及就合作开发鑫世纪花园项目签订了投资合作协议。双方的合作方式为:湖北鑫天地公司将公司相关证照交付李及监管,李及投入一定的资金。而后,李及依据湖北鑫天地公司于2009年1月19日出具的指付函以及双方的合作约定先后将投资款转账到李景平个人卡上。2009年6月30日,湖北鑫天地公司与李及解除了上述的投资合作协议,并确定了退还投资款及应得收益的具体日期。因湖北鑫天地公司将鑫世纪花园项目整体更名至广水记地公司名下,广水记地公司作为甲方与作为乙方的李及于2009年9月11日就湖北鑫天地公司与李及于2009年1月19日签订的投资合作协议中所约定的投资款及其应得收益进行了结算;甲方自愿以广水鑫世纪花园项目4、6、7、8、9号楼中的44套预售商品房以小高层均价1780元/平方米,多层1680元/平方米转让给乙方,以冲抵乙方的投资款及应得收益;甲方应于2009年9月15日前将上述44套房屋过户到乙方指定人员名下,并到广水市房管部门办理完上述房屋买卖及登记备案手续。

  2009年9月,广水记地公司就鑫世纪花园8栋1单元1002、1102、9栋1单元0601、9栋2单元0101、0201、0301、0401、0501、0601、0701、0801、0901、1001、0302、0402、0502、0602、0702、0802、0902、1002、1102共计22套商品房买卖与李及的指定人员杨波、李开、雍机签订了22份商品房买卖合同。其中,前2套房屋的面积均为125.9平方米,第3套房屋面积为123.2平米,第4至13套房屋的面积均为121.2平方米,第14至21套房屋的面积均为92.3平米,第22套房屋的面积为123.2平米。以上房屋均为小高层。因上述22套房产,广水记地公司于2009年9月16日向原告杨波出具总金额为44.8204万元的收据2份;广水记地公司于2009年9月16、17日向李开出具了房号相同而金额均为21.9296万元的收据2张;广水记地公司于2009年9月16日向雍机出具总金额为363.6006万元的收据19张及总收据2张。以上收据总额为430.3506万元。

  综上,李及等七人与广水记地公司签订的76份房屋买卖合同的标的额总计为1624.0008万元。76份商品房买卖合同约定的交房时间均为2010年12月30日。76套商品房买卖合同约定的房屋总面积为9154.5平方米。

  上述76份商品房买卖合同已在广水市房管部门备案。武汉市楚信公证处于2011年6月10日对上述76份商品房买卖合同进行了公证。该76份商品房买卖合同的内容大体相同。其中第八条均约定:交付期限,出卖人应当在2010年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1.5种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……;第九条均约定:出卖人逾期交房的违约责任,……逾期超过90日后,买受人有权解除合同。

  买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。李及等七人等多次要求广水记地公司交付76套房屋,广水记地公司未能交付,因而成讼。

  2010年、2013年,广水记地公司使用伪造李及等七人签名方式,通过广水市房管部门将上述合同备案登记撤销。广水记地公司庭审中明确表示上述76套房屋已全部出售并交付给案外人,现均无法交付给李及等七人。

  一审法院已生效的(2013)鄂随州中民二终字第00099号民事判决查明:湖北鑫天地公司广水分公司是湖北鑫天地公司在广水的派出机构,于2009年12月22日申请注销,原湖北鑫天地公司广水分公司所有债权债务由广水记地公司延续。2009年6月19日,湖北鑫天地公司广水分公司将鑫世纪花园项目的国有土地使用权人更名为广水记地公司。2009年6月23日,广水市国土资源局、广水市人民政府将位于广水市三环路地号为003-1,图号为01-00-00,面积为20000平方米的国有土地使用权人变更为广水记地公司。

  湖北省高级人民法院已生效的(2015)鄂民一终字第00144号民事判决查明:2009年9月13日,广水记地公司就鑫世纪花园4栋1单元402、4栋1单元502、6栋1单元101、6栋1单元201、6栋1单元301、6栋1单元601、6栋1单元701、6栋1单元102、6栋1单元202、6栋1单元302、6栋1单元402、6栋1单元702、6栋2单元101、6栋2单元701、6栋2单元702共计15套商品房买卖与李及的指定人员聂隆签订了15份商品房买卖合同。其中,前12套房屋的面积均为96.35平方米,后3套房屋的面积均为121.46平方米。同日,广水记地公司就鑫世纪花园7栋2单元302、7栋2单元402、7栋2单元702、7栋2单元802、7栋2单元902、7栋2单元1002、7栋2单元1102共计7套商品房买卖与李及的指定人员雍机签订了7份商品房买卖合同。7套房屋的面积均为123.2平方米。

  该判决认为:双方22份商品房买卖合同系双方真实意思表示,合法有效。广水记地公司除一审判决赔偿购房款、利息、违约金外,因广水记地公司将房屋又出售给第三人,李及有权要求广水记地公司支付不超过已付购房款一倍的赔偿款。考虑到一审已经判决广水记地公司赔偿了违约金,以及广水记地公司因其违约而获利的情况,本院另行按广水记地公司出售22套房产给案外人的价格与出售给李及价格差即83.2149万元,酌定广水记地公司另行赔偿李及的损失80万元。

  2010年11月16日,广水市人民政府设立广水鑫世纪花园项目帮扶工作领导小组,该小组的主要职责是对广水鑫世纪花园项目进行帮扶。2011年8月19日,广水市人民政府将广水鑫世纪花园项目帮扶工作领导小组撤销,设立鑫世纪项目维稳工作组,小组的主要职责是维护广水鑫世纪花园项目建设的稳定。上述小组设立后,对广水记地公司的财务进行了管理,所有公司收入均进入小组专门设立的账户,支出经小组同意后由小组账户支出。

  一审法院认为:(一)关于第一笔54套商品房以房抵债协议涉及的有关法律适用问题。

  关于2009年1月19日,鑫龙翔公司及其法定代表人李景平与李及签订房屋买卖合同及补充协议的效力问题。一审法院认为,现无充足证据否定李景平在签订上述协议时对位于武汉市东湖新技术开发区珞瑜路“光谷中心花园”B栋15层1501-1515号共计15套(总建筑面积为1602.80平米)房屋有处分权;同时,即使李景平在签订上述协议时对上述房屋无处分权,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”的规定,对广水记地公司以李景平在签订上述协议时没有上述房屋处分权为由提出的上述协议无效的主张,不予支持。

  关于湖北鑫天地公司向李及出具承诺担保函、广水记地公司向李及出具承诺书、广水记地公司与李及签订以54套房屋抵债协议书的效力问题。一审法院认为,2009年1月19日,鑫龙翔公司及其法定代表人李景平与李及签订房屋买卖合同及补充协议具有法律效力,故广水记地公司以该协议无效为由主张湖北鑫天地公司向李及出具承诺担保函、广水记地公司向李及出具承诺书、广水记地公司与李及签订以54套房屋抵债的协议书均无效的抗辩理由,均不能成立。

  同时,根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定,鑫龙翔公司及其法定代表人李景平欠李及930万元,其后该债务的履行方式发生多次变更,广水记地公司自愿为上述债务提供连带责任担保,后又自愿签订以房抵债的协议,上述债务履行的变动行为系双方当事人自愿意思表示,依法有效,李及有权要求广水记地公司承担相应的担保责任即债务清偿责任。

  关于李景平与李及是否存在恶意串通损害广水记地公司利益的行为。一审法院认为,上述广水记地公司出具的承诺书及与李及签订54套房屋抵债协议上有广水记地公司的印章,而李景平作为广水记地公司的法定代表人,有权代表广水记地公司实施上述行为。广水记地公司认为李及与李景平恶意串通实施上述行为,损害了广水记地公司利益,但无充足证据证明。同时,基于诚信和信赖利益保护的民事活动的原则,即使李景平实施的上述行为损害了广水记地公司利益,也系广水记地公司的内部管理问题,而属于公司与其法定代表人之间的纠纷,广水记地公司可以另行向李景平主张。故根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动,承担民事责任”的规定,广水记地公司应当对其法定代表人李景平的上述经营活动,对李及承担民事责任。

  (二)关于第二笔22套商品房以房抵债涉及的有关法律适用问题。

  关于李景平与李及是否存在恶意串通损害广水记地公司利益的行为。广水记地公司认为,李景平与李及恶意串通,与李及签订了虚假投资协议、以房抵债协议、有关的商品房买卖合同,损害了广水记地公司利益,依法应属无效。一审法院认为,李景平作为广水记地公司的法定代表人,有权代表公司实施上述行为。广水记地公司认为李及与李景平恶意串通实施上述行为,损害了公司利益,但无充足证据证明。同时,基于诚信和信赖利益保护的民事活动的原则,即使李景平实施的上述行为损害了广水记地公司利益,也系广水记地公司的内部管理问题,而属于公司与其法定代表人之间的纠纷,该公司可以另行向李景平主张。故根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动,承担民事责任”的规定,广水记地公司应当对其法定代表人的上述经营活动,对李及承担民事责任。

  (三)关于本案民事责任。一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”规定,李及已选择了以合同纠纷为由提起诉讼,而鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府不是合同当事人,故李及对上述两主体提起合同之诉,应不予审查。广水记地公司与李及在本案诉争的两份以房抵债协议书中,对广水记地公司与李及之间的担保之债以及李及与广水记地公司签订的投资合作协议中所约定的投资款及收益进行了结算,确定了双方之间的债权债务数额,并约定以本案所涉的76套商品房抵偿上述部分债务即1624.0008万元。广水记地公司在与李及的指定人员签订76套房屋买卖合同以及办理合同备案手续之后,却上述房屋出售给他人,显属违约行为。

  故从上述以房抵债协议书内容以及双方履行该协议书的实际情况来看,双方签订本案所涉的76份商品房买卖合同是为了履行双方之间的债权债务,属债的履行方式的变更合同,也系双方真实意思表示,合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定,在商品房买卖合同订立后,广水记地公司作为出卖人将76套商品房又出卖给第三人,且本案所涉的款项均是李及给付的,雍机、李开、夏燕、杨波、肖毕、王敏仅是李及指定的签订商品房买卖合同的主体,故李及有权解除双方签订的商品房买卖合同、要求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人广水记地公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  一审法院同时认为,广水记地公司应向李及偿还上述76套商品房所抵偿的1624.0008万元的债务及利息,并按日万分之1.5自逾期交房之日起到本案起诉之日止承担逾期交房违约责任。此外,考虑到本案因以房抵债而引发,参考湖北省高级人民法院(2015)鄂民一终字第00144号生效民事判决确定广水记地公司在22套房屋买卖中应承担80万元的惩罚性赔偿责任以及两次诉讼的房屋面积比,一审法院确定广水记地公司还应向李及承担数额为307.3295万元(80万元÷2382.98×9154.5)的赔偿责任。

  综上,一审法院经审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,判决:一、解除李及等七人与湖北广水记地房地产开发有限公司签订的76份商品房买卖合同;二、湖北广水记地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李及赔偿506.2010万元(1624.0008万元×0.00015×2078)的违约金;三、湖北广水记地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李及赔偿307.3295万元;四、湖北广水记地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李及偿还1624.0008万元及利息(自2016年9月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算);五、驳回雍机、李开、夏燕、杨波、肖毕、王敏的诉讼请求;六、驳回李及的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262180元,由李及负担62180元,湖北广水记地房地产开发有限公司负担200000元。

  二审中,李及等七人向本院提交如下证据:1、鑫世纪花园项目一期住宅销售明细表;2、鑫世纪项目维稳工作组账户银行交易流水;3、湖北创世纪房地营销代理有限公司请款申请表及附件。拟证明:李及原始备案登记的房屋被变卖,款项进入鑫世纪项目维稳工作组账户,并由其支配和收益,鑫世纪项目维稳工作组应承担责任。鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府质证认为:对三组证据的真实性、合法性无异议,但关联性有异议。

  李及等七人已签约房屋被二次出卖系广水记地公司的行为,不是鑫世纪项目维稳工作组的行为。请款申请表及税票可证明款项支付主体为广水记地公司,款项用于支付广水记地公司应付的代理销售款,鑫世纪项目维稳工作组仅对广水记地公司销售款的收支履行监管职责,鑫世纪项目维稳工作组并未因监管收支而受益。本院认为:销售明细表本身不能证明案涉76套房屋的二次出卖系鑫世纪项目维稳工作组的行为,银行交易流水及请款申请表不足以证明鑫世纪项目维稳工作组利用监管广水记地公司销售款收支职权,侵占应属广水记地公司资产,导致其责任财产减少,上述证据不能达到李及等七人的证明目的,故不予采信。

  广水记地公司、鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府未向本院提交新证据。

  本院查明

  本院经审理查明:一审法院认定事实属实,本院予以确认。

  本院认为

  本院认为,案涉76套《商品房买卖合同》虽为清偿债务之目的而签订,但均系缔约当事人真实意思表示,内容未违反法律法规禁止性规定,合法有效。案涉房屋已被广水记地公司另卖他人,广水记地公司应依《商品房买卖合同》约定及相关法律规定对买受人承担违约责任。2009年9月11日,李及与广水记地公司签订的两份《协议书》,分别约定了因李及与广水记地公司之间的借款及投资关系形成了确定金额债权,并通过签订案涉《商品房买卖合同》方式清偿李及债权,房屋需过户至李及指定人员名下。由此可知,雍机、李开、夏燕、杨波、肖毕、王敏签订《商品房买卖合同》系受李及委托,广水记地公司签订《商品房买卖合同》时已知悉雍机、李开、夏燕、杨波、肖毕、王敏系受李及委托而签约,雍机、李开、夏燕、杨波、肖毕、王敏亦认可其系李及指定人员。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定:“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。”案涉《商品房买卖合同》应直接约束李及及广水记地公司,李及有权依据《商品房买卖合同》主张权利。一审法院在李及已主张相关合同权利的情况下,判决驳回雍机、李开、夏燕、杨波、肖毕、王敏相同诉讼请求于法有据,李及等七人此项上诉理由不能成立。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。案涉合同解除后,广水记地公司应对无法取得房屋的李及承担违约责任,范围应包括返还已付购房款及利息、赔偿损失,赔偿不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿金。李及损失赔偿请求系以案涉合同中迟延交房且继续履行合同的日万分之1.5的违约金标准进行主张,而非以因迟延交房而解除合同的已收款总额1%标准进行主张,故在李及未举证证明其他损失的情况下,该日万分之1.5的违约金金额中已包含对已交房款的资金占用损失的补偿,一审法院在支持该标准计算所得的违约金同时,以起诉日作为利息起算日,并无不妥。此外,一审法院依据本案原债权性质、合同款构成及各方履约情况,酌定惩罚性赔偿金金额为307.3295万元系行使自由裁量权范畴,并无不当。李及等七人关于应从签约日计算利息及赔偿一倍房款的上诉主张,缺乏事实依据。

  鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府并非《商品房买卖合同》当事人,依约不享有合同权利亦不承担合同义务,李及等七人选择以合同纠纷为由提起本案诉讼,一审法院对鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府的合同责任请求不予审理于法有据。此外,鑫世纪项目维稳工作组虽使用账户对广水记地公司部分资金进行收支,但现有在案证据不能证明鑫世纪项目维稳工作组通过虚构债权债务或其他手段将广水记地公司资金无偿转移或占有,从而损害广水记地公司债权人利益。故一审判决驳回李及等七人对鑫世纪项目维稳工作组、广水市政府的诉讼请求具有事实依据。

  综上,李及等七人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费143168元,由李及、雍机、李开、夏燕、杨波、肖毕、王敏共同负担。

  本判决为终审判决。


关于我们|业务介绍|加入律图|帮助中心|网站地图|意见反馈 >>

Copyright©2004-2020 成都六四三六五科技有限公司 版权所有 蜀ICP备15018055号 增值电信业务经营许可证(川B2-20160341)