商品房买卖合同纠纷中开发商行使解除权时可能存在的问题及解决途径

　　近年来，由于商品房价格的大幅波动，致使开发商以及购房人要求解除商品房买卖合同从而产生的纠纷案件层出不穷，虽然《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等对权利主体如何行权做了相关规定，但在实践中，开发商及购房人在行使解除权时仍存在各式各样的问题。笔者本次试图通过梳理相关法律规定辅之以相关案例就开发商行使解除权时可能存在的一些问题做简要阐述，从而归结出一些建议，以期能对开发商行权时有所提示。

　　一、开发商享有解除权的情形

　　合同的解除有两种方式，一种是约定解除，另一种是法定解除。具体到商品房买卖合同纠纷中，如果买卖双方在商品房买卖合同中约定了合同解除的条件，则条件成就时，解除权人即可以按照约定解除合同。在约定解除情形下，开发商应避免合同解除条款有被认定为格式条款之嫌从而导致相关条款无效的后果。如果没有约定解除的条件，那么开发商只能在出现法定解除条件即符合《合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定情形下才能单方面解除合同。

　　二、开发商行使解除权的限制

　　合同解除权是一种形成权，依法定或约定享有合同解除权的当事人经其单方意思表示即可使合同效力归于消灭。在经济交往中，如解除权人长期握有合同解除权，但却既不行使也不放弃，将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的状态，不利于交易的稳定性，因此我国法律虽然规定了解除权，同时也对权利主体行使该权利时规定了一些限制：

　　(一)法律对开发商行使解除权的时间限制

　　根据我国《合同法》第九十五条规定：

　　可知，如果法律规定或当事人约定了解除权行使期限，守约方可以在法律规定或者约定的解除权行使期限内行使解除权;或者虽然法律没有规定当事人也没有约定但对方有催告的，守约方应在催告后的合理期限内行使解除权。上述期限届满不行使则解除权消灭。除却合同法第九十五条的规定，合同法其他条款以及其他法律并没有对解除权的合理期限进行规定，也没有规定在对方没有催告的情况下，守约方的解除权应当在多长期限内行使。

　　具体到商品房买卖合同纠纷中，为了法院系统能更好地审理该类案件，最高人民法院制定了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十五条对上述问题予以了明确：

　　根据该条第二款可见，在商品房买卖合同纠纷中，违约方催告的，守约方解除权行使的合理期限为三个月，违约方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期则解除权消灭。解除权属于形成权，三个月及一年均属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形，通俗的讲就是要遵循“有权就用、过期无效”的规则。

　　(二)法律对于开发商行使解除权的程序也有详尽规定。

　　《合同法》第九十六条规定：

　　《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十四条又进一步规定：

　　根据上述规定，开发商按照合同约定行使解除权，首要的是要在规定时间内向逾期付款的购房人发出通知，但通知到达购房人并不代表合同就立即解除了，法律还赋予购房人收到解除通知后的一个异议期，这个异议期双方可以约定，没有约定的话，法律推定为三个月。

　　三、对开发商在行使解除权时的一些建议

　　(一)切记在满足解除权行使条件的情况下，及时行权。如果合同中未约定解除权行使期限，开发商应当在购房人违约行为发生之日起一年内行使解除权。法律不会保护躺在权利上的睡眠者，注意不要错过解除权行使期限导致失权。

　　(二)解除权行使尽量以书面形式，一般为发催款函及解除通知书。最好以邮政快递形式发送，并且在快递单“邮件品名”一栏备注“有关某某房屋买卖合同催款函/解除通知书”，注意留存快递凭证以备作证据使用。如果一次发函购房人不予理会，尽量二次发函，确保对方签收，此外还可辅助以电话、微信或者QQ等方式通知，注意录音及留存沟通凭证。关于催款函内容，要列明法律关系，权利义务以及相应的法律后果，做到告知内容完整准确及时。司法实践中，送达在后续举证过程中极易被对方提出程序质疑，提出各种理由主张自己没有收到，故笔者建议开发商在送达时有条件的可以通过公证的方式。

　　(三)购房人迟延支付购房款，经催告后的，应给予购房人合理期限履行。除当事人另有约定外，该合理期限为三个月，以上的期限性质也为除斥期间。在实际操作过程中，如果发出解除通知后还要坐等三个月，对开发商来说也还是一种时间及资金成本的浪费，为此，笔者建议开发商可以与购房者在购房合同中就解除合同异议期进行专门约定，比如，约定异议期为15天甚至更短。

　　(四)根据《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法(试行)》第十一条规定合同订立后申请办理房屋产权证前，需要解除商品房买卖合同的，除法定理由和合同约定的合同解除条件成就的外，当事人双方应当协商一致。

　　解除商品房买卖合同，房地产开发企业和购房人应当持商品房买卖合同、解除合同的书面协议或者其他有效文件、身份证明和其他规定的材料，到市房地产管理部门申请办理注销手续。

　　因为商品房需要注销其上的原有登记方可再次销售，因此开发商行使合同解除权的，除办理相应房款的结算外，在诉讼中还应注意要求对方当事人协助办理好注销合同备案登记的相关手续，已经交付房屋的还应要求限期搬离房屋并支付房屋使用费等。

　　(五)商品房买卖合同通常涉及两种关系，其一是开发商与购房人的买卖合同关系，其二是购房人与开发商之间的担保与被担保关系。商品房买卖合同解除并不必然导致商品房贷款合同解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。因此在商品房买卖合同解除开发商注销房产的抵押登记之后，还应向银行主张解除担保贷款合同，并将返还的购房款优先支付买受人所欠按揭款。