法律问答｜物业公司服务差，怎么换？

　　经常有业主咨询，小区物业服务差，能不能换掉?怎么换掉?今天我就就来聊一聊小区物业的话题。

　　理和法律问答

　　问：物业公司服务差，怎么换?

　　答：这个要看小区有没有成立业主大会，即是否具备换物业公司的条件。如果尚未成立业主大会，需要先成立业主大会，方能启动程序换物业公司。

　　那么，什么是业主大会，又如何成立业主大会呢?这个在国务院发布的行政法规《物业管理条例》中有规定。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，决定有关业主公共利益的事项。要成立业主大会需符合以下条件之一：(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的(注：江苏省人大常委会省级地方性法规《江苏省物业管理条例》第十三条)。

　　符合以上任一条件的，业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立，并选举产生业主委员会。

　　成立业主大会后，业主大会可以选聘和解聘物业服务企业。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的(双“过半”)，业主大会可以解聘物业服务企业。

　　理和法律提示

　　那么，业主大会和业主委员会的关系是?业主大会由全体业主组成，代表全体业主意志，业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定(《江苏省物业管理条例》第二十一条)，由业主委员会委员组成业主委员会执行业主大会的决定。业主委员会是业主大会的执行机构。

　　以下事项也需要业主大会决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。(《物业管理条例》第十一条)其中，第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，其他事项(包括选聘和解聘物业服务企业)经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。