新型肺炎疫情期间租户可否要求减免租金？

　　新型肺炎疫情期间租户可否要求减免租金?

　　在新型肺炎疫情持续扩散的情形下，国家及各地省市都推迟了复工时间，最晚也不早于2020年2月9日。因为停工停产的原因，企业无法正常生产经营，个人无法按时上班工作，个人的收入也受影响。近期，银保监会出台政策，允许确因受疫情影响的个人，在偿还房贷、信用卡贷款等方面，允许灵活调整还款计划。各大银行都相应推出了多项措施，允许企业和个人在银行贷款，房贷、信用卡欠款等方面作出调整。近期，很多业主和房东，如万达广场、红星美凯龙广场主动减免了店铺租户的租金，也有部分房东主动致函租户，允许免交租金，得到了社会上的好评。那么，从法律的角度看，因疫情影响，承租方是否有相应的事实和法律依据请求减免租金或延缓缴纳租金。

　　租赁合同关系中，出租方的主要权利义务是提供出租房屋，并保证出租房屋能正常使用，按时收取租金。承租方的主要权利义务是享有出租房屋的使用权，按时交付房租。有关租赁合同关系，主要通过合同法，民法总则、合同法司法解释调整。

　　合同法第十三章租赁合同中，第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　第二百二十八条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

　　第二百三十一条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　很明显，上述三条款均涉及出租人、第三人等非承租人的原因导致承租人无法正常使用租赁物的情况，疫情无法适用上述三项条款。

　　不可抗力原则是否适用?

　　此次疫情，属于社会性传染病事件，从法律的角度看，可以定义为不可抗力事件。

　　根据《合同法》第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　因疫情确实属于突发性的公共卫生事件，非政府，企业及个人能够预测或控制，但不可抗力只是导致商铺无法正常经营，也非出租方的原因，出租方已经履行了交付房屋的主要义务。对于承租方来讲，属于商业性风险，该风险导致承租方预期的收入减少，支付租金的能力降低了，但并非导致租赁合同根本无法继续履行。笔者认为，承租方以疫情为由要求免予或减少支付租金的可能性很小。当然，出租方愿意因此免收、减免租金的不予考虑。

　　情势变更原则是否适用?

　　情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的重大变化，致使合同的基础丧失或者动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平或者不能实现合同目的，而允许变更或解除合同的原则。

　　情势变更原则的适用条件：

　　1、有情势变更的事实，即作为合同成立基础或者环境的客观事实发生了重大变化;

　　2、情势变更原则发生于合同成立以后、履行合同完毕之前;

　　3、情势变更的发生不可归责于当事人，即情势变更是由当事人意志以外的客观情况引起的;

　　4、情势变更的是由是当事人不可预见的;

　　5、情势变更使继续履行原合同显失公平或者不能实现合同目的;

　　《合同法司法解释二》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　情势变更区别于不可抗力，不可抗力属于无法克服的情况，导致双方租赁合同关系根本无法履行，但面对情势变更，双方可以相对克服，双方可以协商变更履行方式或解除。笔者认为，因疫情影响导致店铺无法经营或者住房租户收入锐减，因双方均无法预测该事件的发生。

　　对于住宿类租户，因为出租方已经交付了房屋，房屋在疫情期间还可以继续使用。承租方因为疫情导致收入减少，暂时无法按时支付租金，承租方可以与出租方协商或请求法院支持暂时缓交租金。至于请求法院免交或减少租金，笔者认为得到法院支持的可能性很小。

　　对于经营类租户，因为出租方已经履行了交付房屋的主要义务。承租方因为疫情影响，收经营收入减少，或者政府强制要求公共场所，如KTV,网吧等暂停营业，导致KTV，网吧等无法正常经营，收入减少。承租方可以与出租方协商减免或缓交租金，若双方无法协商解决，法院可以酌情予以调整，但笔者认为，承租方的诉求并非一定能够得到全部支持。现有法院判决案例中，大多数法院支持减免，缓交租金，但并非绝对，部分法院认为属于商业风险，与出租方无关。

　　是否适用公平原则?

　　笔者认为，合同的履行应当适用公平的原则。因疫情影响，租户，特别是经营类租户，其承租房屋用于经营的目的无法实现，收入减少，其延迟交付租金或未足额交付租金，并非本人恶意违约，出租房应当予以谅解，给予一定的宽限期。租赁双方可以协商解决，无法协商解决的，法院可以适用公平原则，对租赁合同的履行进行调整。

　　笔者建议，承租方在签订租赁合同时，应当提前做好风险防范，在合同中对于不可抗力、情势变更事项等约定清楚。比如因大规模的疫情，社会管制等情况，承租方可以免予支付，减少或缓交租金。通过条款的形式约定清楚，更能维护好自身的合法权益，也便于定分止争。若租赁双方在签署协议前存在法律疑问，建议在签署合同前征询律师的意见和建议。